경매 대리입찰 필요서류 챙겨도 법정에서 멈춘 날
입찰 봉투를 내기 직전, 옆자리에서 급히 전화하는 분을 본 적이 있습니다. 아버지 이름으로 입찰하러 왔는데 위임장에 찍힌 도장이 인감증명서의 도장과 달랐던 겁니다. 서류를 여러 장 챙겨 왔어도 대리권을 제대로 증명하지 못하면 그날 입찰이 흔들립니다. 경매 대리입찰 필요서류는 장수보다 이름과 도장이 서로 맞는지가 중요합니다.
개인 명의로 대신 입찰할 때 챙길 것
여기서 ‘본인’은 법원에 오는 사람이 아니라 낙찰받을 명의자입니다. 배우자나 부모가 대신 가더라도 대리입찰입니다. 가족이라는 이유만으로 위임장 없이 입찰할 수 있다고 생각하면 곤란합니다. 민사집행규칙 제62조는 기일입찰에서 대리인이 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 내도록 정하고 있습니다.
- 명의자가 작성하고 인감도장을 찍은 위임장
- 명의자의 인감증명서
- 법원에 가는 대리인의 신분증과 도장
- 기일입찰표와 매수신청보증금
위임장에는 위임인과 대리인의 인적 사항, 입찰할 법원과 사건번호, 물건번호, 위임하는 행위가 분명히 드러나야 합니다. 법원이 제공하는 경매 위임장 서식을 미리 받아 쓰면 빠뜨릴 칸이 적습니다. 위임장에 찍은 인감과 인감증명서의 인영을 나란히 놓고 비교하세요. 명의자의 인감도장은 위임장을 미리 완성했다면 현장에서 반드시 다시 찍는 물건은 아니지만, 수정이 필요할 상황에 대비해 가져갈 수 있다면 편합니다. 다만 도장을 들고 갔다고 서류의 빈칸이나 잘못된 인영이 저절로 해결되는 건 아닙니다.
입찰표에는 실제로 매수할 명의자를 입찰자로, 법원에 오는 사람을 대리인으로 적습니다. 대리인의 이름을 입찰자 칸에 적어 버리면 애초에 누구 명의로 사려는지 달라집니다. 서류를 작성할 때는 ‘누가 낙찰받을 사람인가’를 먼저 써 놓고 시작하는 게 덜 헷갈립니다.
법인 명의라면 대표자와 법인 인감을 확인한다
법인 직원이 대표자 대신 응찰하는 경우에는 개인의 인감증명서가 아니라 법인인감증명서와 법인인감을 찍은 위임장을 준비합니다. 법인등기사항증명서로 법인과 대표자도 확인해야 합니다. 입찰표, 대리인 신분증과 도장, 매수신청보증금은 개인 대리입찰과 마찬가지로 챙깁니다.
법인 이름, 대표자 이름, 위임장에 찍힌 법인인감이 각각의 증명서와 맞는지 출발 전에 확인합니다. 회사에서 평소 쓰는 사용인감과 등기된 법인인감을 혼동하는 일이 있습니다. 사용인감만 찍어 놓고 법인인감증명서를 가져오면 인영이 맞지 않을 수 있습니다. 법인 대표자가 직접 가는 경우와 직원이 대리하는 경우의 준비서류도 다르니, 입찰할 법원의 경매계에 명의와 참석자를 말하고 필요한 서류를 확인하는 편이 안전합니다.
공동명의 입찰도 한 사람이 여러 명의 몫을 대신 내는 상황이라면 서류가 더 늘어납니다. 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록, 참석하지 않는 공동입찰자의 위임 서류 등을 따로 확인해야 합니다. 개인 대리입찰 목록만 보고 공동입찰 봉투를 만들면 빠진 사람이 생기기 쉽습니다.
보증금은 입찰가가 아니라 매각조건을 보고 계산한다
서류가 완벽해도 보증금이 부족하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다. 기일입찰의 매수신청보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 예를 들어 최저매각가격이 2억 원이고 별도 조건이 없다면 보증금은 2천만 원입니다. 입찰가를 2억 3천만 원으로 적었다고 2천3백만 원을 계산하는 방식은 아닙니다.
그런데 법원이 보증금액을 다르게 정할 수 있습니다. 재매각 물건을 포함해 ‘무조건 10%’라고 외우면 위험한 이유입니다. 대한민국법원 법원경매정보의 해당 사건 매각공고와 매각물건명세서, 당일 집행관 안내에서 보증액과 제공 방법을 다시 확인합니다. 보증금을 자기앞수표로 준비한다면 발행과 이동에 걸리는 시간까지 계산해야 합니다. 입찰 마감 직전에 은행을 다녀올 여유는 거의 없습니다.
봉투를 봉하기 전에는 사건번호부터 다시 본다
제가 대리입찰 서류를 점검할 때는 사람, 물건, 돈 순서로 봅니다. 먼저 입찰표의 명의자와 대리인이 위임장·증명서·신분증의 사람과 맞는지 봅니다. 다음으로 사건번호와 물건번호를 매각공고와 대조합니다. 입찰금액의 자릿수와 보증금액을 확인합니다. 같은 사건에 물건이 여러 개면 물건번호 한 칸이 특히 중요합니다.
입찰금액은 제출 전에 소리 내어 한 번 읽는 편입니다. 2억 1천만 원을 쓰려다 21억 원으로 적으면 서류가 모두 맞아도 큰 사고입니다. 금액을 잘못 적었다면 임의로 고쳐 쓰며 유효할 거라고 기대하지 말고, 제출 전에 새 입찰표를 작성하는 것이 안전합니다. 봉투를 낸 뒤에는 수정 기회가 없다고 생각해야 합니다.
인감증명서가 빠졌거나 인영이 다르면 법원에 가서 어떻게든 보완할 수 있다는 말도 듣습니다. 대리권을 최고가매수신고인 결정 전까지 확실한 방법으로 증명한 경우 유효한 입찰로 볼 수 있다는 대법원 판단은 있습니다. 하지만 그 판단을 준비를 덜 해도 된다는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다. 현장에서 증명할 시간과 수단이 없을 수 있으니까요. 입찰 전날 위임장과 인감증명서를 나란히 펼쳐 보는 몇 분이, 법정에서 당황하며 보내는 한 시간보다 훨씬 값집니다.
