기일입찰표 보증금액 잘못 적을 뻔했던 날
입찰장에서 봉투를 닫기 직전, 기일입찰표 보증금액 칸에 제가 준비한 수표 금액과 다른 숫자를 적은 걸 발견한 적이 있습니다. 계산은 전날 끝냈는데 막상 현장에서는 옆자리 사람의 입찰가격, 진행 방송, 제출 시간에 마음이 급해지더군요. 그날 이후 저는 입찰가격과 보증금액을 따로 적어 들고 갑니다. 두 금액은 출발점부터 다릅니다.
보증금액은 내가 써낸 입찰가격의 10%가 아닙니다
법원 경매에서 매수신청보증금은 법원이 달리 정하지 않았다면 그날의 최저매각가격을 기준으로 계산합니다. 통상 최저매각가격의 10%입니다. 내가 얼마에 낙찰받고 싶어서 입찰가격 칸에 썼는지는 보증금 계산의 기준이 아닙니다.
예를 들어 최초 감정가가 3억 원이었고, 유찰 뒤 이번 기일의 최저매각가격이 2억 1천만 원이라고 해보죠. 보증금이 10%로 정해졌다면 필요한 금액은 2천100만 원입니다. 내가 2억 3천만 원에 입찰한다고 해서 2천300만 원을 적는 게 아닙니다. 반대로 감정가 3억 원의 10%인 3천만 원을 무조건 준비할 필요도 없습니다. 입찰표의 보증금액 칸에는 실제로 제공하는 보증금의 금액을 적고, 입찰가격 칸에는 매수하려는 가격을 적습니다.
이 차이를 모르면 수표는 맞게 준비해 놓고 표에는 입찰가격의 10%를 쓰기도 합니다. 숫자가 서로 안 맞는 순간 현장에서 식은땀이 납니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 매각물건명세서와 기일 공고에서 사건번호, 물건번호, 이번 최저매각가격을 다시 확인합니다. 어제 저장한 화면의 가격만 믿고 가면 기일 변경이나 매각 조건을 놓칠 수 있습니다.
재매각 물건이라면 10%라는 습관부터 멈춥니다
초보 때 가장 위험한 습관이 ‘경매 보증금은 무조건 10%’라고 외우는 겁니다. 앞선 매수인이 대금을 내지 않아 다시 매각하는 물건 등은 법원이 보증금액을 달리 정할 수 있습니다. 20%로 공고된 물건에 10%만 준비했다면 입찰을 제대로 할 수 없다고 봐야 합니다. 비율은 인터넷 글이나 이전 회차 자료가 아니라 해당 매각기일의 공고로 확인해야 합니다.
가령 이번 최저매각가격이 2억 1천만 원이고 공고된 보증금 비율이 20%라면 필요한 금액은 4천200만 원입니다. 앞의 10% 사례와 2천100만 원 차이가 납니다. 현장에 와서 부족분을 마련하려고 뛰어다닐 금액이 아니죠. 대법원 판례에서도 보증금액은 매각기일 공고에 명시되어야 하고, 법원이 다른 금액으로 정하려면 그에 맞는 결정이 문제 된다고 설명합니다. 그래서 재매각 여부만 보고 비율을 단정하지 않고 공고된 조건까지 읽습니다.
수표와 입찰표의 숫자를 나란히 놓고 봅니다
저는 입찰 전날 종이에 세 줄을 씁니다. ‘이번 최저매각가격’, ‘공고된 보증금 비율과 금액’, ‘내 입찰 상한선’입니다. 입찰 당일에는 준비한 수표의 액면 합계가 보증금액과 맞는지 먼저 확인합니다. 그다음 기일입찰표의 사건번호와 물건번호, 입찰가격, 보증금액을 차례로 대조합니다. 한 사건에 물건번호가 여러 개면 이 순서가 특히 중요합니다.
입찰가격은 현장에서 분위기에 밀려 올리지 않습니다. 낙찰가 2억 3천만 원을 가정했을 때 취득세 등 취득 비용, 등기 비용, 명도 비용, 수리비, 대출 이자까지 적어 본 뒤 상한선을 정합니다. 대출은 낙찰가만 보고 확정할 수 없고 물건과 차주 조건에 따라 달라집니다. 권리분석에서 인수할 부담이 없는지, 실제 점유자는 누구인지도 먼저 봐야 합니다. 보증금 계산이 정확해도 그 뒤 비용을 감당하지 못하면 돈을 잃습니다.
봉투에 넣기 전에는 숫자를 소리 없이 한 자리씩 다시 읽습니다. ‘2억 3천만 원’을 ‘23억 원’으로 적는 실수는 영화 속 이야기가 아닙니다. 법원행정처도 이런 입찰가격 오기를 줄이려고 2026년 11월부터 기일입찰표의 입찰가격·보증금액 칸 배치를 바꾸고 기재 공간을 넓혔습니다. 양식이 바뀌어도 숫자를 확인할 사람은 결국 입찰자 본인입니다. 잘못 쓴 가격으로 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
제출 직전에는 계산보다 공고를 다시 봅니다
경매장에 도착해서도 저는 게시된 매각 조건과 집행관 안내를 확인합니다. 전날 계산한 금액이 맞더라도 그날 진행되는 물건인지, 보증금액이 별도로 정해졌는지 확인해야 마음이 놓입니다. 입찰표의 보증금액과 봉투에 넣은 금액이 다르면 제출 전에 바로잡고, 작성 중 숫자를 잘못 적었다면 현장 안내에 따라 새 입찰표를 쓰는 편이 안전합니다. 제출한 뒤에는 고쳐 쓰겠다는 생각으로 접근하지 않습니다.
기일입찰표 보증금액은 작은 칸 하나지만, 그 숫자 앞에는 공고 확인과 자금 계획이 붙어 있습니다. 저는 수익이 좋아 보이는 물건일수록 입찰표를 천천히 씁니다. 서둘러 낙찰받는 것보다, 내가 책임질 수 있는 금액을 정확히 적는 일이 먼저였습니다.
