재건축초과이익환수법 모르고 입찰할 뻔했다
입찰표를 쓰기 직전, 재건축 예정 아파트의 조합 자료를 다시 들여다본 적이 있습니다. 감정가와 최근 거래가격만 보면 제법 싸 보였죠. 그런데 조합원 추가분담금 옆에 재건축부담금 예정액이 따로 적혀 있었습니다. 그 숫자까지 넣으니 제가 생각한 낙찰 상한가가 달라졌습니다. 재건축 물건은 낡은 집 한 채의 가격만 보고 들어가면 계산이 쉽게 틀어집니다.
집값이 오른 만큼 전부 내는 돈은 아닙니다
재건축초과이익환수법의 정식 이름은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’입니다. 재건축사업으로 생긴 이익 중 정상적인 주택가격 상승분 등을 뺀 초과이익에 재건축부담금을 매기는 법이죠. 일반적인 주택 재건축사업뿐 아니라 법에서 정한 소규모재건축사업도 대상이 될 수 있습니다.
계산의 출발점은 사업 전체입니다. 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 그동안의 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 공제합니다. 법에서 정한 부과개시시점은 원칙적으로 최초 조합설립인가일, 부과종료시점은 원칙적으로 준공인가일입니다. 사업이 오래 걸려 두 시점 사이가 10년을 넘으면 종료시점부터 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 봅니다. 예외가 있는 사업은 날짜부터 확인해야 합니다.
여기서 제가 초보 투자자에게 가장 자주 하는 말이 있습니다. ‘내가 7억에 낙찰받아 9억짜리 새 아파트를 받으니 이익이 2억이고, 거기에 세율을 곱하면 되겠네’라는 식으로 계산하지 말라는 겁니다. 부담금은 내 낙찰 차익을 기준으로 바로 산출되지 않습니다. 조합 전체의 초과이익과 조합원별 분담기준을 거쳐야 합니다.
8천만원 면제 문구만 보고 안심하면 곤란합니다
현재 법상 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하면 재건축부담금은 면제됩니다. 그보다 크면 구간별 계산식이 적용됩니다. 가령 조합원 1인당 평균이익이 2억원인 사업이라면, 법정 계산식상 평균 부담금은 1천500만원에 1억8천만원을 넘는 2천만원의 30%를 더한 2천100만원입니다. 평균이익 2억원에 30%를 통째로 곱한 6천만원이 아닙니다.
다만 이 2천100만원을 모든 조합원이 똑같이 낸다는 뜻도 아닙니다. 조합은 종전자산 평가액 등을 고려해 조합원별 분담기준과 비율을 정하고 관리처분계획에 명시합니다. 같은 단지라도 내가 취득할 물건의 종전자산, 배정 평형, 조합원별 기준에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서에 부담금 숫자가 안 보인다고 0원으로 적어 넣을 일은 아닙니다.
경매에서는 조합 서류와 납부 시점을 같이 봅니다
재건축 아파트 경매에서 저는 등기부와 임차인 권리만 확인하고 숫자 계산을 끝내지 않습니다. 조합설립인가와 관리처분계획 단계, 조합원 지위 취득 가능 여부, 추가분담금 납부 내역, 재건축부담금 예정액을 따로 확인합니다. 특히 투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한은 낙찰 방식과 사업 단계에 따라 검토할 문제가 있어, 입찰 전에 관할 기관과 조합에 해당 물건의 지위 승계 가능 여부를 확인하는 편입니다.
재건축부담금 예정액은 말 그대로 예정액입니다. 준공 시점의 주택가액과 인정되는 비용 등에 따라 최종액이 달라질 수 있습니다. 법상 부담금 납부의무자는 원칙적으로 조합 등이고, 조합원에게는 관리처분계획상 분담기준이 적용됩니다. 조합이 해산되거나 재산이 부족한 경우처럼 법에서 정한 사유가 생기면 조합원에게 2차 납부의무가 생길 수도 있습니다. 그래서 매도인이나 채무자가 ‘나중에 조합이 알아서 낸다’고 말했다는 사정만으로 입찰가를 잡지 않습니다.
숫자를 넣어 보면 체감이 빠릅니다. 낙찰가 7억원, 취득 관련 비용 2천만원, 조합 추가분담금 1억2천만원, 이주·명도와 보유 중 금융비용 3천만원, 재건축부담금 예상액 2천만원인 물건을 가정해 보죠. 투입액은 벌써 9억1천만원입니다. 여기에 예상보다 공사가 길어지거나 부담금이 1천만원 늘면 여유는 더 얇아집니다. 이 숫자는 실제 특정 단지의 부과액이 아니라 입찰가 검토를 위한 가상 사례입니다. 세금과 대출 조건도 사람마다 달라 별도로 계산해야 합니다.
장기 보유 감면도 낙찰자에게 자동으로 붙지 않습니다
1세대 1주택 조합원이라면 보유기간에 따른 감경 규정이 있습니다. 부과종료시점부터 역산해 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우부터 검토할 수 있고, 법에 정한 비율은 보유기간에 따라 10%에서 최대 70%까지입니다. 10년 이상 15년 미만은 50%, 20년 이상은 70%입니다. 세대의 다른 주택 보유 여부 등 요건도 함께 봅니다.
경매로 뒤늦게 들어간 사람이 앞 소유자의 보유기간을 당연히 이어받아 감경된다고 생각하면 위험합니다. 감경은 해당 조합원의 보유기간과 1세대 1주택 요건을 따져 판단해야 합니다. 저는 감경을 확정 수익처럼 미리 빼지 않고, 조합과 부과 담당 기관에 해당 물건의 적용 가능성을 확인한 뒤에도 보수적인 금액으로 입찰 상한을 잡습니다.
재건축 물건이 매력적인 건 맞습니다. 다만 오래된 아파트의 낮은 감정가보다 중요한 건 새집을 받을 때까지 내 통장에서 빠져나갈 돈입니다. 조합 서류가 부족하거나 부담금의 폭을 가늠하기 어려우면, 싸게 낙찰받는 기회처럼 보여도 저는 입찰표를 접습니다. 현장에서는 수익률 한 줄보다 빠뜨린 비용 한 줄이 더 오래 남더군요.
