대전 태평동 상가 경매, 2회 유찰 10.6억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어졌지만, 유치권 문제가 걸림돌일 수 있습니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 태평로 71, 5층501호 (태평동,뉴삼부프라자)

대전 중구 태평로에 위치한 이 상가는 뉴삼부프라자 5층에 있습니다. 위치상 대전 중심부에 가까워 교통은 편리한 편입니다. 다만, 면적 정보가 부족하여 실제 사용 공간을 파악하기 어렵습니다. 주변 환경은 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 21억 7,200만원에서 최저입찰가가 10억 6,428만원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 대전 경매 시장 평균 낙찰가율 82%를 적용하면 약 11억 1,749만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 8월 28일 근저당입니다. 특이하게도 건물 외벽에 유치권 행사 현수막이 걸려 있어 유치권 문제가 있습니다. 인덕건설이 공사대금 청구를 했으나 성립 여부는 불분명합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 관리비 미납 금액이 있어 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 유치권 문제는 큰 리스크입니다. 이 문제가 해결되지 않으면 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다. 다만, 두 번의 유찰로 가격이 크게 떨어졌기 때문에 리스크를 감수할 만한 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 대출을 활용하여 월세로 전환할 경우 연 6% 내외로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건의 유치권 문제는 반드시 법적 검토가 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이나 유치권 해결을 위한 법적 비용을 고려한 권장 입찰가는 10억 5천만원 이하가 적절할 것 같습니다. 취등록세 약 5,140만원을 포함하면 총 투자금은 11억 6천만원 가량 예상됩니다.