영천 문내동 부동산 경매, 3회 유찰 4.3억

한줄 요약

3회 유찰된 물건으로, 최저입찰가가 감정가의 34%까지 떨어졌지만, 유찰 이유를 반드시 확인하고 접근해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 문내동 158

경상북도 영천시 문내동에 위치한 이 부동산은 359.0㎡(약 108.6평) 규모로, 상당한 면적을 자랑합니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태로, 영천 중심부와도 가까워 접근성이 좋아요. 교통편 역시 괜찮은 편이며, 인근에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건의 감정가는 12억 5,515만원이었으나, 3회 유찰을 거치며 최저입찰가는 4억 3,051만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 약 66% 할인된 금액으로, 상당히 매력적인 가격입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교했을 때도 굉장히 경쟁력이 있는 수준입니다. 예상 낙찰가는 4억 5,204만원 전후로, 취득세와 등록세를 고려하면 총 투자금은 약 4억 7,283만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 21일 설정된 근저당권입니다. 가장 중요한 부분은 임차인들의 대항력 여부인데, 등기부와 현황조사서를 통해 철저히 확인해야 합니다. 제시외 건물도 포함되어 있으니, 이 부분도 신경 써야 하고요. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건은 그만큼의 이유가 있는 경우가 많습니다. 이번 경우에도 마찬가지로, 유찰 이유를 명확히 파악하고 접근해야 합니다. 주변 개발 호재나 교통망 확충 등의 긍정적 요소가 있다면 향후 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.5% 정도로 추산됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 다소 낮을 수 있습니다. 특히, 3회 유찰까지 갔다는 점에서 많은 투자자들이 부담을 느끼고 있을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가에 약간의 여유를 두고 4억 5천만원 이하로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 2,079만원 정도로 예상되니, 이를 포함한 최종 투자금액도 꼼꼼히 계산해보세요. 유찰 이유를 철저히 파악한 후, 자신감 있게 임하면 좋은 결과가 있을 겁니다.