전주 송천동 아파트 경매, 3회 유찰 1.1억

한줄 요약

전주 송천동 아파트, 감정가 대비 66% 할인된 가격으로 3회 유찰된 물건으로, 저렴한 시작가가 매력적이지만 유찰 이유를 꼭 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 135-8 1동 1층 102호

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치한 이 아파트는 59.3㎡(약 17.9평)의 전형적인 소형 아파트입니다. 주변은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 주요 도로와 대중교통이 잘 발달되어 있어 교통 접근성도 좋은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,200만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 1,387만원으로 3회 유찰되며 감정가의 약 34% 수준까지 떨어졌습니다. 인근 동일 면적 실거래가를 고려할 때, 평균 2억 6,000만원 선에서 거래되고 있어, 현재 최저입찰가는 약 56% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 1,956만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 22일 설정된 근저당권입니다. 현재까지 특이사항은 없는 것으로 보이나, 정확한 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있는 경우, 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력을 확인하여 배당 순위를 파악하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰되어 가격이 매력적이긴 하지만, 왜 이렇게 유찰이 되었는지 유찰 사유를 잘 파악하는 것이 중요합니다. 주변 개발 호재가 있거나, 향후 가치 상승 여지가 있는지 따져봐야 합니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다. 3회 유찰된 만큼 더 많은 관심을 받을 수밖에 없습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 1,956만원을 조금 넘기는 수준에서 접근하는 것이 좋을 듯합니다. 약 550만원의 취등록세를 포함하면 총 투자금은 1억 2,500만원 정도로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 임차인 현황과 유찰 사유에 대한 철저한 분석이 필요합니다.