장성 북이면 부동산 경매, 3회 유찰 12.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 가격이 3회 유찰로 많이 내려왔지만, 매각 제외 물건이 있어 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 북이면 돗재로 277

이 물건은 전라남도 장성군 북이면 돗재로에 위치한 부동산으로, 면적은 5834.6㎡ (약 1765평)입니다. 주변은 농업과 관련된 지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 주의해야 할 점은 제시외 건물 및 기계기구가 일괄 매각 대상이지만, 이동식 철컨테이너와 일부 기계기구는 매각에서 제외된다는 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 28억 8,362만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 12억 9,186만원으로 감정가의 44% 수준까지 내려왔습니다. 인근 유사 부동산의 시세를 감안할 때, 약 56% 할인된 가격입니다. 내 경험상, 해당 지역 낙찰가율을 고려하면 예상 낙찰가는 약 13억 5,645만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 2월 20일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권과 관련된 문제는 따로 언급되어 있지 않으나, 매각 제외 물건과 관련하여 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률을 고려할 때, 솔직히 이 물건은 철저한 사전 조사와 명확한 계획이 필요합니다. 매각 제외 물건이 있다는 점이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 3회 유찰로 낮아진 가격은 매력적입니다. 농업 관련 사업을 염두에 두고 있다면 호재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도, 즉 3~5명의 입찰자가 예상됩니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가의 95% 수준인 약 12억 8,000만원 정도로 설정할 것을 추천합니다. 취등록세는 약 6,239만원으로 예상되며, 총 투자금은 13억 4,239만원 정도가 될 것입니다. 주의할 점은 매각 제외 물건과 관련된 명확한 이해와 계획입니다.