갈마동 부동산 경매, 2회 유찰 13억

한줄 요약

갈마동 부동산, 2회 유찰로 감정가의 51%에 불과한 저렴한 가격이지만, 임차인 현황을 신중히 검토해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 갈마동 297-32

대전광역시 서구 갈마동에 위치한 이번 경매 물건은 447.1㎡, 약 135.2평의 넉넉한 면적을 자랑합니다. 주변은 주거지역으로, 교통이 편리하며, 생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 4층 건물에 옥상 다용도실과 누다락까지 포함된 구조입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 5,361만원이었으나, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 13억 27만원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 51% 수준으로, 대폭 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해보면, 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 13억 6,528만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 1월과 6월에 설정된 근저당권으로, 이보다 후순위의 권리는 모두 소멸 가능성이 높습니다. 하지만 등기부상 임차인 현황과 권리관계를 정확히 확인해야 합니다. 특히, 임차인의 대항력 여부와 확정일자 유무가 중요한데, 이에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보이나, 현장 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 이유가 궁금합니다. 임차인 문제나 다른 숨겨진 리스크가 있을 수 있습니다. 대전 지역의 부동산 시장이 상대적으로 안정적이기에, 장기적인 투자 매력은 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.5% 정도로 예상되며, 지역 개발 호재가 있다면 추가적인 가치 상승도 기대됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 수 있습니다. 2회 유찰로 가격 메리트가 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 13억 5천만원으로, 취등록세 약 6,280만원 포함 총 투자금은 약 14억 1,280만원 정도로 잡습니다. 입찰 전, 임차인과의 협의 가능성을 반드시 확인하고, 명도 과정의 난이도를 충분히 고려해야 합니다.