부전동 부동산 경매, 5회 유찰 11.8억

한줄 요약

부산진구 부전동의 부동산 경매 물건, 5회 유찰로 75% 할인된 최저가가 매력적이지만, 철거 중단된 반파 건물 등 리스크 요소가 존재합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 부전동 532-47

부산광역시 부산진구 부전동에 위치한 이 부동산은 면적이 382.4㎡(115.7평)로, 꽤 넓은 편에 속합니다. 주위는 상업지구로, 부산의 중심지 중 하나라 입지는 꽤 괜찮습니다. 다만, 반파된 건물이 있어 주변 환경이 깔끔하진 않을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 47억 3,926만원인데, 현재 5회 유찰되어 최저입찰가는 11억 8,898만원입니다. 감정가 대비 75% 할인된 가격이라 상당히 매력적인 가격이지만, 인근 시세와 비교하여 더 자세히 살펴봐야 합니다. 인근 부동산 시세를 보면 이 정도 면적의 부동산은 대략 35억~40억 정도에 거래되므로, 현재 최저입찰가는 굉장히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 12억 4,843만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 5일의 근저당입니다. 가장 걸리는 부분은 철거 중단된 반파 건물이 있다는 점인데요, 이는 매각에서 제외된 사항입니다만, 매각 후 처리 문제를 해결해야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 따라서, 임차인 대항력 여부와 배당 순위를 철저히 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 면에서는 큰 매력이 있지만, 반파 건물 문제 등 해결해야 할 부분이 많습니다. 명도나 추가 철거 비용이 발생할 수 있으니 이를 감안한 수익률 계산이 필요합니다. 인근 상권 회복세가 있다면 장기적으로는 긍정적인 투자일 수 있지만, 초기 리스크가 크다는 점은 분명한 단점입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 입찰 경쟁이 덜할 수도 있지만, 워낙 유찰이 많이 됐으니 관심을 가진 투자자들이 분명 있을 겁니다. 예상 경쟁률은 중간 정도로 보이며, 권장 입찰가는 12억 초반대로 잡고, 취등록세 약 5,742만원을 포함해 총 투자금은 12억 6천만원 정도로 예상됩니다. 리스크 요소를 감안해 신중히 접근해야 할 물건입니다.