광산구 월곡동 아파트 경매, 1회 유찰 1.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 최저입찰가로 유혹적이지만 관리비 미납 상태가 걸린다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 풍영로 63, 915동 19층1902호 (월곡동,영천마을주공아파트)

광주광역시 광산구 월곡동에 위치한 영천마을주공아파트 19층 1902호입니다. 해당 아파트는 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리한 곳입니다. 교통 또한 무난하며, 광주지하철 1호선인 월곡역과 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 면적 정보가 제공되지 않아 아쉽지만, 향후 현장 방문을 통해 파악이 필요할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,800만원으로 책정되었으나, 1회 유찰된 후 최저입찰가는 1억 9,460만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 인근 아파트 시세와 비교해보면 약간의 매력적인 가격임을 알 수 있습니다. 예상 낙찰가를 2억 433만원 전후로 고려했을 때, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2억 1,372만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 2월 17일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 관리비가 2024년 9월부터 미납된 상태로, 이 부분은 입찰 전 반드시 해결이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권과 관련된 특별한 사항은 현재까지 확인되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 최저입찰가가 매력적이긴 하나 관리비 미납이 걸림돌이 될 수 있습니다. 그러나 광산구의 개발 호재가 기대되는 지역이므로 장기적 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 연 5%대가 될 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률이 높아질 가능성이 있지만, 아직 과열되지는 않은 상태입니다. 권장 입찰가는 2억을 넘지 않도록 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 939만원으로, 이 부분도 감안하여 총 투자금액을 잘 계산해야 합니다. 개인적으로는 관리비 문제 해결 후 입찰을 고려할 것 같습니다.