전세권설정 믿고 입찰했다가 현장에서 식은땀 난 이야기

등기부에 전세권이 보이면 마음이 놓인다는 착각

얼마 전 초보 투자자 한 분이 낙찰받기 직전 물건을 들고 왔습니다. 등기부를 보니 전세권설정이 딱 올라와 있더군요. 보증금 2억 4천만 원, 존속기간도 남아 있고, 전세권자는 개인이었습니다. 그분은 “전세권이면 대항력 있는 임차인보다 더 확실한 거 아닌가요?”라고 물었습니다. 저도 처음 경매장 다닐 때 비슷하게 생각했습니다. 등기까지 해놨으니 권리가 깔끔해 보이거든요.

근데 경매에서는 깔끔해 보이는 권리가 제일 사람을 헷갈리게 합니다. 전세권설정은 단순히 전세 계약을 했다는 뜻이 아닙니다. 임차인이 등기부에 물권으로 자기 권리를 올려둔 상태입니다. 그래서 일반 임대차보다 힘이 센 부분도 있고, 반대로 경매 절차에서는 소멸 여부를 잘못 보면 낙찰자가 생각지도 못한 부담을 떠안을 수도 있습니다.

현장에서 제가 보는 기준은 단순합니다. 전세권이 있느냐 없느냐가 아니라, 그 전세권이 말소기준권리보다 빠른지 늦은지, 배당요구를 했는지, 건물 전체인지 일부인지, 실제 점유자와 전세권자가 같은 사람인지까지 봅니다. 이 네 가지를 놓치면 계산이 바로 틀어집니다.

전세권설정이 뭔지 숫자로 보면 더 빨리 감이 옵니다

예를 들어 시세 6억 원짜리 아파트가 경매에 나왔고, 최저가가 4억 2천만 원까지 떨어졌다고 해보겠습니다. 등기부에는 2021년 3월 전세권설정 2억 원, 2022년 8월 근저당 3억 원이 있습니다. 이 경우 전세권이 근저당보다 앞섭니다. 이런 선순위 전세권은 낙찰자가 인수할 가능성을 반드시 따져야 합니다. 최저가가 싸다고 좋아할 일이 아닙니다. 낙찰가 4억 2천만 원에 전세권 2억 원까지 떠안는 구조라면 실제 매입가는 6억 2천만 원처럼 움직입니다.

반대로 2021년 3월 근저당이 먼저 있고, 2022년 8월 전세권설정이 뒤에 있다면 얘기가 달라집니다. 후순위 전세권은 보통 매각으로 소멸합니다. 다만 여기서도 배당요구 여부, 점유 관계, 임차권과 전세권을 같이 가진 경우를 확인해야 합니다. 등기부 한 줄만 보고 “소멸”이라고 적어놓고 입찰장 들어가면 위험합니다.

제가 실제로 봤던 물건 중에는 전세권자는 A씨로 등기되어 있는데, 현장에 가보니 살고 있는 사람은 A씨 부모님인 경우가 있었습니다. 또 어떤 물건은 전세권설정은 되어 있지만 주민등록 전입과 확정일자까지 겹쳐 있어서 임차인 지위도 같이 따져야 했습니다. 이런 물건은 법원 문건, 매각물건명세서, 임대차현황, 현황조사서가 서로 다른 말을 하는 경우가 있습니다. 그때는 싸게 보이는 감정가보다 불일치한 서류가 더 중요합니다.

초보가 특히 조심해야 하는 전세권설정 유형

전세권설정이 있다고 해서 전부 피하라는 말은 아닙니다. 다만 초보라면 피하는 게 나은 유형이 분명히 있습니다. 경매는 돈을 버는 게임이기 전에 큰 실수를 피하는 게임입니다. 특히 권리 인수 가능성이 있는 물건은 계산이 틀리면 수익률이 아니라 원금이 흔들립니다.

• 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권
• 전세권자가 배당요구를 하지 않은 물건
• 건물 일부 전세권인데 실제 점유 범위가 애매한 물건
• 전세권자와 실제 점유자가 다른 물건
• 전세권과 임차권 대항력이 함께 얽힌 물건
• 상가나 다가구처럼 호실, 면적, 점유 경계가 불명확한 물건

특히 다가구주택은 조심해야 합니다. 아파트는 101동 503호처럼 목적물이 비교적 분명합니다. 그런데 다가구는 방 하나, 층 일부, 실제 점유 공간이 서류와 다를 때가 있습니다. 전세권설정 등기에는 건물 일부라고 적혀 있는데 현장에서는 어느 방인지 명확하지 않은 경우도 있습니다. 이런 물건은 명도 때 말이 길어지고, 잔금 낸 뒤에야 진짜 문제가 시작됩니다.

상가도 마찬가지입니다. 전세권설정이 된 상가는 영업권, 시설물, 원상복구, 관리비 체납까지 같이 봐야 합니다. 전세권 금액만 보고 계산하면 안 됩니다. 낙찰 후 실제로 문을 열어보니 내부 철거비가 1천만 원 넘게 나오는 경우도 봤습니다. 경매 초보에게는 이런 비용이 수익률 표에 잘 안 들어갑니다.

입찰 전에 저는 이렇게 확인합니다

저는 전세권설정 물건을 보면 먼저 등기부 접수일자를 봅니다. 권리분석은 순서 싸움입니다. 전세권, 근저당, 가압류, 압류 중 무엇이 먼저 들어왔는지 시간표를 그립니다. 그다음 매각물건명세서에서 인수되는 권리가 있는지 확인합니다. 여기서 “매수인에게 대항할 수 있음” 같은 문구가 보이면 입찰가를 다시 계산하거나 아예 접습니다.

그다음은 배당요구종기입니다. 전세권자가 배당요구를 했는지 여부가 중요합니다. 선순위 전세권자가 배당요구를 하고 배당으로 전액 만족을 받는 구조라면 부담이 줄 수 있습니다. 하지만 배당을 못 받거나 일부만 받는다면 잔액이 남는지, 낙찰자가 인수하는지 따져야 합니다. 이 부분은 사건마다 다르니 법원 문건을 끝까지 봐야 합니다.

현장도 갑니다. 저는 전화만 믿지 않습니다. 우편함 이름, 계량기 사용 흔적, 관리사무소 체납 여부, 실제 점유자 반응을 봅니다. 물론 문을 두드린다고 모든 걸 알려주지는 않습니다. 그래도 현장에 가면 서류에서 안 보이는 냄새가 있습니다. 빈집처럼 보였는데 밤에 불이 켜지는 집, 관리비가 8개월 밀린 집, 전세권자는 따로 있는데 실제 거주자는 친척이라고 말하는 집. 이런 것들이 입찰가를 깎거나 포기하게 만드는 정보입니다.

입찰가 계산은 보수적으로 해야 합니다

예상 낙찰가만 넣고 계산하면 숫자가 예쁘게 나옵니다. 그런데 전세권설정 물건은 보수적으로 잡아야 합니다. 인수 가능 금액, 명도비, 체납 관리비, 대출 이자, 취득세, 중개수수료, 수리비를 같이 넣어야 합니다. 예를 들어 4억 원에 낙찰받고 5억 원에 팔 수 있을 것 같아도, 선순위 전세권 잔액 5천만 원과 명도비 700만 원, 수리비 1천만 원이 붙으면 이야기가 달라집니다. 숫자는 냉정합니다.

전세권설정은 안전장치이기도 하고 함정이기도 합니다

전세권설정은 임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위한 강한 장치입니다. 집주인이 협조하고 비용을 들여 등기까지 해두는 것이니 권리 자체는 분명합니다. 문제는 경매 투자자 입장에서 그 권리가 내 앞에 서 있는지, 뒤에 서 있는지입니다. 앞에 서 있으면 내가 비켜 가야 할 수도 있고, 뒤에 서 있으면 매각으로 정리될 수도 있습니다.

제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. “싸게 나온 이유를 먼저 찾아라.” 전세권설정이 있는 물건이 두 번, 세 번 유찰됐다면 단순히 사람들이 몰라서 안 들어간 게 아닐 가능성이 큽니다. 누군가는 계산기를 두드려봤고, 누군가는 현장에 다녀왔고, 누군가는 인수 가능성을 보고 발을 뺐을 수 있습니다.

전세권설정 물건은 잘만 보면 기회가 되기도 합니다. 남들이 권리관계가 복잡하다고 피한 물건 중에 실제로는 후순위 전세권이라 깨끗하게 소멸되는 경우도 있습니다. 하지만 그건 서류와 현장을 끝까지 맞춰본 사람에게만 기회입니다. 등기부에 전세권 한 줄이 보이면 겁먹을 필요는 없지만, 만만하게 보면 안 됩니다. 경매장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법보다 이런 한 줄을 끝까지 확인하는 습관으로 살아남았습니다.