상가주택매매 계약 직전까지 가봤더니, 숫자보다 무서웠던 것들

계약서 쓰기 전날, 다시 현장에 간 이유

얼마 전 상가주택매매 물건 하나를 보러 갔는데, 낮에 봤을 때는 꽤 괜찮아 보였습니다. 1층은 작은 음식점, 2층과 3층은 주거용 원룸, 대지는 70평 조금 안 됐고 매도가는 11억대였습니다. 중개사는 월세가 안정적이라고 했고, 매도인은 급매라고 했습니다. 그런데 저는 이런 말이 들릴수록 바로 믿지 않습니다. 경매장에서 배운 버릇입니다. 말보다 등기부, 건축물대장, 임대차, 현장 냄새가 먼저입니다.

상가주택은 아파트처럼 단순하지 않습니다. 주거와 상가가 한 건물에 섞여 있고, 임차인 성격도 다릅니다. 대출도 다르게 보고, 세금도 다르게 나오고, 공실 리스크도 층마다 다릅니다. 겉으로는 월세 받는 건물 같지만, 실제로는 작은 사업체 하나를 사는 느낌에 가깝습니다.

월세 500만 원이라는 말에 먼저 의심한 것

매도인이 보여준 임대차 내역에는 보증금 총 2억 3천만 원, 월세 합계 510만 원이 적혀 있었습니다. 숫자만 보면 나쁘지 않습니다. 단순 계산으로 연 월세 6,120만 원입니다. 매매가 11억 5천만 원 기준으로 보면 표면 수익률이 5%를 조금 넘습니다. 초보 투자자라면 여기서 마음이 흔들립니다.

근데 저는 바로 관리비와 실제 입금 내역을 봅니다. 임대차 계약서에 적힌 월세와 통장에 찍힌 월세가 다른 경우가 생각보다 많습니다. 연체가 두 달씩 밀려 있는데도 매도인은 “곧 들어올 돈”이라고 말합니다. 상가 임차인은 장사가 안 되면 버티다가 한꺼번에 밀리기도 하고, 주거 임차인은 보증금 반환 문제가 얽히면 명도가 복잡해질 수 있습니다.

• 최근 12개월 월세 입금 내역
• 각 호실 임대차계약서 원본
• 전입세대 열람과 확정일자 현황
• 상가 임차인의 사업자등록 여부
• 관리비 체납, 수도·전기 분리 계량 여부

이 다섯 가지를 확인하지 않고 상가주택매매 계약금을 넣는 건, 경매에서 권리분석 없이 입찰표 쓰는 것과 비슷합니다. 운 좋으면 넘어가지만, 한 번 삐끗하면 수익 몇 년 치가 날아갑니다.

상가주택에서 제일 무서운 건 불법 증축

현장에서 건물을 볼 때 저는 외벽, 옥탑, 주차장, 계단실을 오래 봅니다. 이유는 단순합니다. 불법 증축이 여기서 많이 나옵니다. 이번 물건도 건축물대장에는 3층 건물로 되어 있었는데, 옥상에 작은 방이 하나 더 있었습니다. 매도인은 창고라고 했습니다. 그런데 안에 싱크대와 화장실이 있었습니다. 창고가 아니라 사실상 주거 공간이었습니다.

이런 부분은 그냥 넘어가면 안 됩니다. 이행강제금이 나올 수 있고, 대출 심사에서 문제가 될 수도 있습니다. 나중에 매도할 때도 매수자가 가격을 깎는 근거가 됩니다. 특히 상가주택은 주차장 일부를 막아 방으로 쓰거나, 1층 상가 면적을 늘린 사례가 많습니다. 매수 전에는 좋아 보이지만, 소유권 넘어온 뒤에는 전부 내 책임입니다.

제가 예전에 본 물건 중에는 9억 8천만 원에 낙찰받은 다가구 겸 상가가 있었습니다. 현황상 방은 9개였는데 건축물대장상 가구 수는 6개였습니다. 낙찰자는 월세만 보고 들어갔다가, 불법 용도 변경과 주차장 문제로 은행 대출이 줄었습니다. 결국 잔금 때 급하게 사채성 자금을 끌어왔고, 수익률은 계산서에서 보던 숫자와 완전히 달라졌습니다.

시세조사는 아파트보다 두 배는 귀찮게 해야 합니다

상가주택매매에서 시세를 볼 때 주변 실거래가만 보면 부족합니다. 같은 도로에 있어도 코너인지, 진입로 폭이 몇 미터인지, 1층 상가 업종이 무엇인지에 따라 가격이 달라집니다. 역세권이라는 말도 조심해야 합니다. 도보 5분이라고 해도 실제 유동 인구가 지나가는 길인지, 그냥 지도상 가까운 위치인지 차이가 큽니다.

저는 보통 세 가지 가격을 따로 봅니다. 첫째, 토지 가격입니다. 둘째, 건물 상태를 반영한 현재 사용 가치입니다. 셋째, 월세 기준 수익 가격입니다. 이 셋이 크게 어긋나면 이유가 있어야 합니다. 예를 들어 땅값으로는 10억이 맞는데 월세 수익으로는 8억짜리라면, 지금 임대 상태가 약하거나 건물이 낡았을 가능성이 큽니다.

이번에 본 물건은 주변 대지 단가가 평당 1,400만 원에서 1,600만 원 사이였습니다. 대지 68평이면 토지만 9억 5천만 원 안팎입니다. 건물은 20년 넘었고 수리비를 최소 7천만 원 정도 잡아야 했습니다. 그러면 11억 5천만 원이 완전히 비싼 가격은 아니지만, 그렇다고 급매라고 부를 수준도 아니었습니다. 숫자를 펼쳐놓으니 중개사가 말한 분위기와 다르게 보였습니다.

대출 가능액보다 잔금 이후 현금이 더 중요합니다

상가주택은 대출 상담을 빨리 받아야 합니다. 주거 비율과 상가 비율, 임대차 보증금, 본인 소득, 지역 규제에 따라 한도가 크게 달라집니다. 특히 임차보증금이 크면 실제 투입금 계산이 헷갈립니다. 매매가에서 대출만 빼면 끝이 아닙니다. 기존 임차인의 보증금을 승계하는 구조인지, 일부는 잔금 때 반환해야 하는지 따져야 합니다.

초보가 많이 놓치는 비용도 있습니다. 취득세, 중개보수, 법무비, 대출 부대비용, 수리비, 공실 기간 이자, 부가세 이슈까지 봐야 합니다. 11억짜리 상가주택을 산다고 해서 자기 돈 2억만 있으면 된다는 식으로 접근하면 위험합니다. 저는 최소 6개월치 이자와 예상 수리비의 20% 정도는 여유 현금으로 남겨두는 편입니다.

• 잔금일 기준 필요 현금
• 공실 3개월 발생 시 버틸 자금
• 상가 임차인 퇴거 가능성
• 수리비 견적과 실제 공사 기간
• 매도 시점의 세금 부담

수익률 계산표는 대개 조용합니다. 공실이 생겨도, 누수가 터져도, 임차인이 월세를 밀려도 엑셀은 화를 내지 않습니다. 그런데 통장 잔고는 바로 반응합니다. 그래서 상가주택매매는 매입가보다 운영 현금흐름을 더 차갑게 봐야 합니다.

제가 계약을 미룬 진짜 이유

그 물건은 결국 바로 계약하지 않았습니다. 이유는 두 가지였습니다. 옥탑 부분의 위반 가능성이 명확했고, 1층 상가 임차인의 매출 부진이 눈에 보였습니다. 저녁 시간에 다시 가보니 손님이 거의 없었고, 주변 가게들도 임대 문의 현수막이 몇 개 붙어 있었습니다. 낮에 본 건물과 밤에 본 건물은 느낌이 달랐습니다.

매도인은 가격을 3천만 원 낮춰주겠다고 했습니다. 예전 같으면 혹했을지도 모릅니다. 하지만 위반건축물 가능성, 상가 공실 리스크, 노후 배관 수리비를 합치면 3천만 원은 방어막이 되지 못했습니다. 저는 이런 상황에서 싸게 샀다는 기분보다, 빠져나올 구멍이 있는지를 먼저 봅니다.

상가주택매매는 잘 사면 월세와 토지 가치를 같이 가져갈 수 있는 좋은 투자입니다. 다만 초보가 첫 물건으로 덤비기에는 확인할 게 많습니다. 멋진 수익률보다 중요한 건 내가 모르는 위험을 얼마나 줄였느냐입니다. 현장에서 10년 넘게 느낀 건, 돈을 버는 물건보다 돈을 잃지 않는 물건을 고르는 눈이 먼저라는 점입니다.