법원부동산경매 입찰장에 10년 다녀보니 초보가 먼저 봐야 할 것들
입찰장 분위기에 먼저 흔들리면 숫자가 틀어집니다
얼마 전 지방법원 입찰장에 갔는데, 처음 온 듯한 분이 감정가 3억짜리 아파트를 들고 계속 휴대폰 계산기를 두드리고 있더군요. 표정이 딱 보입니다. ‘이 가격이면 싸지 않나?’ 하는 얼굴이죠. 저도 10년 전엔 그랬습니다. 법원부동산경매 물건을 보면 감정가, 최저가, 유찰 횟수부터 눈에 들어오는데 사실 현장에서 돈을 지키는 건 그 숫자보다 뒤에 숨어 있는 비용입니다.
예를 들어 감정가 3억 2천만 원, 최저가 2억 2천4백만 원짜리 아파트가 있다고 치겠습니다. 시세가 3억 원이면 겉으로는 7천만 원 정도 여유가 있어 보입니다. 그런데 체납관리비 450만 원, 이사비 협의 500만 원, 취득세와 법무비 900만 원, 잔금대출 이자와 보유기간 비용 300만 원만 붙어도 벌써 2천만 원 넘게 빠집니다. 여기에 내부 수리비가 1천만 원만 나와도 계산은 확 달라집니다.
경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 안 보이는 비용을 얼마나 덜 놓치느냐의 싸움입니다. 입찰장에 앉아 있으면 옆 사람이 얼마를 썼는지, 경쟁자가 몇 명인지 신경 쓰입니다. 근데 그 순간부터 본인 기준가가 흔들립니다. 저는 입찰표 쓰기 전에 늘 상한가를 종이에 따로 적어둡니다. 현장 분위기 때문에 300만 원, 500만 원 더 쓰는 일이 생각보다 자주 생기거든요.
법원부동산경매에서 권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다
초보 때 가장 많이 듣는 말이 ‘말소기준권리만 찾으면 된다’입니다. 틀린 말은 아닙니다. 하지만 그 말만 믿고 들어가면 위험합니다. 등기부상 근저당이 말소기준권리이고 그 뒤 권리가 전부 소멸한다고 해도, 현장에는 등기부에 안 보이는 사람이 살고 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인, 배당요구 안 한 임차인, 전입은 늦지만 점유관계가 애매한 사람까지 직접 확인해야 합니다.
제가 예전에 봤던 다세대 물건은 최저가가 시세보다 25% 정도 낮았습니다. 등기부만 보면 깨끗해 보였고, 매각물건명세서에도 큰 특이사항이 없어 보였습니다. 그런데 전입세대 열람을 해보니 전입자가 있었고, 현장에 가보니 우편함에 다른 이름의 고지서가 계속 쌓여 있었습니다. 문 앞 신발도 계속 바뀌었습니다. 이런 물건은 서류 한 장으로 판단하면 안 됩니다.
특히 선순위 임차인 보증금은 숫자로 바로 맞아야 합니다. 낙찰가 1억 8천만 원짜리 빌라에 인수해야 할 보증금 6천만 원이 숨어 있으면 실제 매입가는 2억 4천만 원입니다. 주변 실거래가가 2억 3천만 원이면 이미 손해를 안고 시작하는 겁니다. ‘낙찰 받으면 어떻게든 되겠지’라는 말은 경매장에서 제일 비싼 말입니다.
제가 권리분석할 때 꼭 보는 자료
- 등기부등본의 말소기준권리와 선순위 권리
- 매각물건명세서의 임차인, 점유자, 비고란
- 현황조사서의 점유관계와 조사 내용
- 전입세대 열람과 확정일자 부여 현황
- 관리사무소 또는 주변 탐문으로 확인한 실제 점유 상태
시세조사는 네이버 매물 몇 개로 끝내면 안 됩니다
법원부동산경매에서 가장 흔한 착각이 호가를 시세로 보는 겁니다. 네이버에 3억 5천만 원 매물이 세 개 떠 있다고 해서 그 집이 3억 5천만 원에 팔리는 건 아닙니다. 실제 매수자는 3억 2천만 원에도 안 움직일 수 있습니다. 저는 최소한 최근 6개월 실거래가, 현재 매물 호가, 급매 가격, 전세가, 해당 동의 층과 향 차이를 같이 봅니다.
같은 단지라도 1층, 탑층, 엘리베이터 유무, 주차 스트레스, 누수 이력에 따라 가격 차이가 큽니다. 빌라는 더 심합니다. 같은 골목이라도 도로 폭이 4m인지 6m인지, 불법 증축이 있는지, 대출이 얼마나 나오는지에 따라 매수자 반응이 완전히 달라집니다. 경매 물건은 보통 내부를 못 보고 들어가니 수리비를 넉넉하게 잡아야 합니다.
제가 쓰는 방식은 보수적으로 매도가를 잡고, 비용은 조금 크게 잡는 겁니다. 예를 들어 예상 매도가가 3억 원이라면 계산표에는 2억 9천만 원으로 넣습니다. 수리비가 700만 원 같으면 1천만 원으로 넣습니다. 이렇게 해도 수익이 남으면 들어가고, 딱 맞으면 그냥 넘깁니다. 물건은 계속 나옵니다. 그런데 한 번 잘못 낙찰받은 물건은 몇 달, 길게는 1년 넘게 발목을 잡습니다.
명도는 감정싸움이 아니라 시간과 비용 관리입니다
낙찰받고 나면 많은 분들이 ‘이제 내 집인데 왜 안 나가지?’ 하고 답답해합니다. 법적으로는 낙찰자가 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다. 그런데 현장에서는 법만 들이밀어도 일이 꼬입니다. 점유자가 임차인인지, 소유자인지, 가족인지, 실제 거주자인지에 따라 접근이 달라집니다.
저는 첫 연락에서 절대 센 말을 하지 않습니다. 낙찰 사실, 잔금 예정일, 이사 가능 일정, 필요한 서류를 차분히 확인합니다. 이사비도 무조건 많이 주라는 뜻이 아닙니다. 강제집행 비용, 시간 손실, 대출 이자, 재매각 일정까지 비교해서 숫자로 판단해야 합니다. 300만 원 아끼려다가 두 달 늦어지고 이자와 기회비용으로 500만 원이 나가는 경우도 있습니다.
반대로 점유자가 무리한 요구를 할 때는 선을 그어야 합니다. 이사비 1천만 원을 요구하거나, 계속 날짜를 미루는 경우에는 내용증명, 인도명령, 강제집행 예납까지 일정표를 잡아야 합니다. 부드럽게 말하되 절차는 늦추지 않는 게 낫습니다. 명도는 사람을 상대하는 일이지만, 감정으로 끌려가면 비용이 커집니다.
초보라면 이런 물건은 천천히 봐도 됩니다
법원부동산경매를 처음 시작하는 분에게 저는 특수물건보다 아파트, 오피스텔, 점유관계가 단순한 빌라부터 보라고 말합니다. 지분경매, 유치권, 법정지상권, 선순위 전세권, 대항력 있는 임차인이 얽힌 물건은 수익률이 높아 보일 수 있습니다. 하지만 그만큼 해결해야 할 변수가 많습니다. 초보가 고수 흉내를 내기 좋은 영역이고, 손실도 크게 납니다.
처음 3개월은 입찰보다 기록이 더 중요합니다. 관심 물건을 20개 정도 골라서 감정가, 최저가, 예상 시세, 낙찰가, 낙찰가율, 입찰자 수를 엑셀에 남겨보면 지역마다 흐름이 보입니다. 어떤 단지는 2회 유찰 전에는 경쟁이 붙고, 어떤 빌라는 3회 유찰돼도 아무도 안 들어옵니다. 책보다 입찰 결과표가 더 솔직할 때가 많습니다.
입찰 전에는 최소한 세 가지 숫자가 맞아야 합니다. 내가 팔 수 있는 가격, 총투입비, 버틸 수 있는 기간입니다. 이 셋 중 하나라도 흐릿하면 그 물건은 아직 내 물건이 아닙니다. 10년 동안 법원부동산경매를 하면서 크게 배운 건 대단한 비법이 아닙니다. 모르면 안 들어가고, 애매하면 가격을 낮추고, 그래도 찜찜하면 지나가는 것. 그 단순한 원칙을 지키는 사람이 오래 남습니다.
