전세 계약서 쓰기 전 등기부 한 장 더 봤더니 보증금 날릴 뻔한 이야기

얼마 전 지인이 전세 계약 직전에 등기부등본을 보내왔습니다. 신축 빌라였고, 집도 깨끗했고, 중개사는 “융자 거의 없다”고 했답니다. 그런데 등기부를 보니 말소기준권리가 될 수 있는 근저당이 있었고, 집주인 주소와 계약서상 주소도 미묘하게 달랐습니다. 이런 경우 현장에서 바로 긴장합니다. 전세사기예방은 대단한 기술보다, 계약 전 귀찮은 확인을 끝까지 하는 데서 갈립니다.

제가 경매장에서 본 전세 피해 물건들은 대부분 처음부터 이상했습니다. 시세보다 싸고, 임대인이 급하고, 중개사는 괜찮다고 하고, 임차인은 “설마” 하다가 들어갑니다. 문제는 경매로 넘어간 뒤에야 등기 순위, 대항력, 배당순서가 숫자로 사람을 때린다는 겁니다.

싸게 나온 전세는 먼저 의심합니다

전세가가 주변보다 10% 이상 낮으면 이유가 있어야 합니다. 집주인이 급해서 싸게 내놓을 수도 있지만, 근저당이 많거나 보증보험 가입이 어렵거나 이미 보증금이 매매가에 바짝 붙어 있는 경우가 흔합니다. 특히 빌라, 오피스텔, 다세대는 실거래가가 아파트처럼 투명하지 않아서 더 조심해야 합니다.

예를 들어 주변 비슷한 빌라 매매가가 2억 2천만 원인데 전세가 2억 원이면 겉으로는 괜찮아 보일 수 있습니다. 그런데 실제 거래 가능한 가격이 1억 9천만 원이고 선순위 근저당이 4천만 원이라면 이야기가 달라집니다. 경매로 넘어가면 감정가보다 낮게 낙찰될 수 있고, 비용과 선순위 채권을 빼면 임차인 보증금이 온전히 남지 않을 수 있습니다.

• 주변 매매 실거래가와 전세 실거래가를 따로 봅니다.
• 같은 건물의 다른 호실 가격도 비교합니다.
• 전세가가 매매가의 80~90%에 붙어 있으면 보수적으로 봅니다.
• 신축 빌라는 분양가가 아니라 실제 팔릴 가격을 기준으로 봅니다.

등기부등본은 계약 당일에도 다시 봅니다

초보자들이 제일 많이 놓치는 게 등기부등본을 한 번만 보는 겁니다. 계약 며칠 전에 봤다고 끝이 아닙니다. 계약 당일, 잔금 당일에도 다시 확인해야 합니다. 등기는 하루 사이에도 바뀔 수 있습니다. 근저당, 가압류, 압류, 신탁등기, 임차권등기명령 같은 단어가 보이면 멈춰야 합니다.

근저당이 있다고 무조건 계약 불가라는 뜻은 아닙니다. 다만 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 집값을 넘어가면 위험합니다. 저는 초보라면 선순위 근저당이 큰 물건은 굳이 들어가지 말라고 말합니다. 경매 투자는 위험을 계산하고 들어가는 일이지만, 내 거주 보증금은 공격적으로 굴릴 돈이 아닙니다.

등기부에서 보는 순서

• 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지 확인합니다.
• 갑구의 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 여부를 봅니다.
• 을구에서 근저당권 금액과 설정일을 봅니다.
• 신탁등기가 있으면 임대 권한이 누구에게 있는지 따로 확인합니다.
• 계약서 특약에 근저당 말소 조건을 넣을 때는 잔금 지급 방식까지 맞춥니다.

특약만 믿으면 안 됩니다. “잔금과 동시에 말소한다”는 문구가 있어도 실제로 은행 말소서류가 준비되지 않으면 잔금 치르는 순간 임차인이 불리해질 수 있습니다. 저는 이런 건 중개사 말보다 금융기관 상환 절차, 법무사 동석, 말소 접수 확인까지 봅니다.

전입신고와 확정일자는 빠르면 빠를수록 낫습니다

전세계약에서 대항력은 말로 생기는 게 아닙니다. 주택 인도와 전입신고가 맞물려야 하고, 우선변제권을 위해 확정일자도 챙겨야 합니다. 보통 잔금 내고 입주한 날 바로 주민센터나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 하루 늦는 게 별일 아닌 것 같지만, 그 하루 사이에 다른 권리가 들어오면 순위가 꼬일 수 있습니다.

경매 배당표를 보면 순위가 냉정합니다. 누가 먼저였는지, 얼마가 선순위인지, 임차인이 대항력을 갖췄는지가 숫자로 찍힙니다. 억울한 사정은 많아도 배당은 서류와 날짜를 따라갑니다. 그래서 저는 전세사기예방을 말할 때 “좋은 집 고르기”보다 “권리 날짜 밀리지 않기”를 더 강조합니다.

• 잔금일에 실제 점유를 시작할 수 있는지 확인합니다.
• 전입신고는 잔금 후 바로 처리합니다.
• 확정일자까지 같은 날 받습니다.
• 계약서 원본, 이체내역, 중개대상물 확인설명서를 보관합니다.

보증보험은 선택이 아니라 계약 조건으로 봅니다

요즘은 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 봐야 합니다. HUG, HF, SGI 같은 기관의 보증이 가능한지 확인하고, 안 된다면 왜 안 되는지 따져야 합니다. 보증보험이 안 되는 집은 그 자체로 빨간불일 수 있습니다. 물론 보증보험이 모든 위험을 100% 없애는 건 아닙니다. 그래도 초보자에게는 최소한의 안전장치입니다.

중개사가 “나중에 가입하면 된다”고 하면 저는 바로 계약 일정을 늦춥니다. 나중에 안 되는 경우가 꽤 있습니다. 주택가격 산정, 선순위 채권, 임대인 요건, 위반건축물 여부, 보증금 한도 같은 조건이 걸립니다. 계약금 넣고 나서 알면 이미 협상력이 떨어집니다.

공식 안내는 수시로 바뀔 수 있으니 계약 직전에는 기관 페이지에서 직접 봐야 합니다. HUG 전세보증금반환보증은 HUG 공식 사이트, 전입신고와 확정일자 관련 민원은 정부24, 전세사기 예방 안내는 국토교통부 자료를 기준으로 확인하는 편이 낫습니다.

집주인 정보와 세금 체납도 그냥 넘기면 안 됩니다

전세사기 물건 중에는 임대인이 이미 여러 채를 돌려막기 하다가 무너지는 경우가 많습니다. 등기부가 깨끗해 보여도 임대인 세금 체납, 다주택 보유, 보증사고 이력 같은 문제가 숨어 있을 수 있습니다. 세금은 경우에 따라 임차인보다 앞설 수 있어서 만만하게 보면 안 됩니다.

계약 전에는 임대인 신분증, 등기부상 소유자, 계약서 계좌 명의가 모두 같은지 봅니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서, 소유자 통화 확인까지 해야 합니다. 법인 임대인이라면 법인등기부, 사업자등록, 대표 권한도 봐야 합니다. 귀찮아 보이지만 보증금 1억, 2억을 맡기는 일입니다. 은행도 그 정도 돈 빌려줄 때 서류를 몇 장씩 받습니다.

• 계약금과 잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로 보냅니다.
• 대리 계약은 위임 범위와 인감 서류를 확인합니다.
• 임대인 체납 정보 열람 제도는 관할 세무서나 지자체 안내를 따릅니다.
• 중개사 등록 여부와 공제증서도 확인합니다.

제가 현장에서 느낀 건 하나입니다. 사기는 대개 급하게 서명하게 만들고, 확인을 귀찮게 느끼게 만듭니다. “다들 이렇게 한다”는 말에 밀리면 안 됩니다. 좋은 전셋집은 계약을 서두르지 않아도 설명이 됩니다. 반대로 설명이 자꾸 바뀌고, 서류를 늦게 주고, 보증보험 이야기에 말을 흐리면 그 집은 놓쳐도 됩니다. 전세사기예방에서 가장 싼 비용은 계약하지 않는 용기일 때가 많습니다.