산업부동산 경매에 직접 들어가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 것들
요즘 공장 물건을 보는 사람이 확실히 늘었습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전 같으면 몇 명만 조용히 보던 공장 물건 앞에 사람들이 꽤 붙어 있더군요. 아파트 경매는 경쟁이 세고, 상가는 공실 걱정이 크다 보니 산업부동산 쪽으로 눈을 돌리는 분들이 늘어난 겁니다. 공장, 창고, 물류센터, 지식산업센터, 제조장 같은 물건이 여기에 들어갑니다.
그런데 현장에서 오래 봐온 제 느낌은 분명합니다. 산업부동산은 수익률 계산만 보고 들어가면 다칩니다. 겉으로는 감정가 12억짜리가 2회 유찰돼서 7억대까지 내려온 것처럼 보이지만, 막상 안을 들여다보면 토지 용도, 진입로, 폐기물, 전기 용량, 임차인, 기계 설비, 인허가 문제가 줄줄이 나오는 경우가 많습니다.
아파트는 틀이 어느 정도 정해져 있습니다. 권리분석도 등기부, 임차인, 전입, 확정일자, 배당요구를 중심으로 보면 됩니다. 산업부동산은 여기에 현장 확인 비중이 훨씬 커집니다. 서류상 문제없어 보여도 대형 화물차가 못 들어가면 창고 가치가 뚝 떨어지고, 제조업 임차인이 쓰던 시설에서 오염 문제가 나오면 낙찰자가 비용을 떠안을 수 있습니다.
싸 보이는 공장, 왜 계속 유찰됐는지부터 봐야 합니다
초보 투자자들이 산업부동산을 볼 때 가장 먼저 하는 말이 있습니다. “평당 가격이 주변보다 싼데요?” 맞습니다. 싸 보일 수 있습니다. 그런데 경매에서 싸게 나온 물건은 이유가 있는 경우가 많습니다. 저는 유찰 횟수보다 유찰 이유를 더 봅니다.
예를 들어 수도권 외곽에 감정가 18억짜리 공장이 3회 유찰돼서 최저가가 9억 초반까지 내려온 적이 있었습니다. 토지는 넓고 건물도 그럭저럭 괜찮아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 진입도로가 좁아서 5톤 차량이 들어오려면 몇 번을 꺾어야 했고, 주변 주민들과 소음 문제로 이미 갈등이 있었습니다. 공장으로 쓰기 애매하고, 창고로 쓰기에도 물류 효율이 떨어지는 자리였죠.
또 하나는 용도지역입니다. 같은 공장처럼 보여도 계획관리지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 준공업지역에 따라 활용도가 완전히 달라집니다. 건폐율과 용적률도 다르고, 업종 제한도 다릅니다. 특히 기존 공장이 있다고 해서 앞으로도 원하는 업종이 다 들어갈 수 있다고 생각하면 위험합니다. 매수 후 임차인을 새로 맞추려는데 허가가 안 나오는 경우가 실제로 있습니다.
- 진입도로 폭과 대형 차량 회전 가능 여부
- 용도지역과 건축물대장상 실제 용도
- 전기 용량, 상하수도, 오폐수 처리 시설
- 기존 임차인의 업종과 시설 원상복구 가능성
- 인근 민원 이력과 소음, 냄새, 분진 문제
이 다섯 가지는 현장에서 반드시 확인해야 합니다. 등기부만 보고 안전하다고 판단하기엔 산업부동산은 변수가 너무 많습니다.
권리분석은 기본이고, 점유자 성격을 더 깊게 봐야 합니다
산업부동산 경매에서 명도는 아파트보다 더 까다로운 경우가 많습니다. 주거용 부동산은 사람과 짐이 문제라면, 공장과 창고는 사람, 재고, 기계, 설비, 폐기물이 한꺼번에 문제 됩니다. 솔직히 명도 현장에서 가장 피곤한 쪽이 이런 물건입니다.
제가 봤던 한 물건은 임차인이 보증금 1억 원, 월세 700만 원에 공장을 쓰고 있었습니다. 배당요구도 했고 대항력도 없어 보였습니다. 서류만 보면 낙찰자가 인수할 보증금은 없었습니다. 그런데 문제는 임차인이 설치한 설비였습니다. 대형 압축기, 배관, 전기 라인, 철제 구조물이 건물 안에 꽉 차 있었고, 철거 견적만 3천만 원 넘게 나왔습니다. 낙찰자가 바로 임대를 놓을 수 있다고 계산했다면 그 순간 수익률은 무너집니다.
산업부동산의 점유자는 그냥 ‘나가면 끝’이 아닙니다. 영업 중인 사업체일 수 있고, 재고 물품이 수천 박스 쌓여 있을 수 있습니다. 임차인이 폐업 직전이면 협의가 쉽지 않고, 반대로 장사가 잘되는 곳이면 이전 비용을 요구하며 버틸 가능성도 있습니다. 법적으로는 인도명령으로 진행할 수 있어도, 실제 현장에서는 시간과 비용을 계산에 넣어야 합니다.
입찰 전 점유 확인에서 보는 것
저는 산업부동산을 볼 때 외부 사진만 찍고 돌아오지 않습니다. 가능하면 주변 공인중개사, 인근 공장 직원, 관리사무소를 통해 실제 영업 여부를 확인합니다. 전기 계량기 돌아가는지, 화물차 출입이 있는지, 야적물이 누구 소유인지도 봅니다. 이게 사소해 보여도 나중에 명도 비용을 가르는 정보가 됩니다.
특히 공매 물건은 경매보다 정보가 더 건조하게 나오는 경우가 있습니다. 캠코 공매에서 산업용 부동산을 볼 때는 현장 조사를 더 빡빡하게 해야 합니다. 입찰 전 질문에 답이 명확하지 않으면, 그 불확실성 자체를 가격에 반영해야 합니다.
대출은 된다고 끝이 아닙니다
산업부동산은 경락잔금대출도 주거용과 다르게 봐야 합니다. 은행마다 담보 인정 비율이 다르고, 지역, 건물 노후도, 임대차 상태, 감정가 대비 낙찰가에 따라 조건이 크게 달라집니다. 말로는 낙찰가의 70% 가능하다고 해도 실제 심사에서 50%대로 내려오는 경우가 있습니다.
예를 들어 10억에 낙찰받는다고 가정해보겠습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료, 공실 기간 이자까지 넣으면 자기자본이 생각보다 많이 필요합니다. 산업용 건물은 취득세율도 단순 주택처럼 생각하면 안 되고, 법인으로 들어가는지 개인으로 들어가는지에 따라 세금과 대출 조건도 달라집니다.
제가 초보에게 늘 말하는 기준은 이겁니다. 낙찰 후 6개월 동안 임대가 안 나가도 버틸 현금이 있어야 합니다. 산업부동산은 임차인을 찾는 시간이 길어질 수 있습니다. 아파트처럼 전세 수요가 촘촘한 시장이 아닙니다. 특정 업종에 맞춰진 건물일수록 임차인 풀이 좁습니다.
- 낙찰가 외 추가 비용을 최소 7~12% 범위로 따로 잡기
- 잔금대출 가능 금액을 입찰 전 2곳 이상에서 확인하기
- 기존 설비 철거와 전기 증설 비용을 별도 견적으로 보기
- 공실 6개월 이자와 관리비를 보수적으로 반영하기
수익률 계산표에서 월세 800만 원을 넣으면 숫자는 예쁘게 나옵니다. 그런데 실제 임차인이 4개월 뒤에 들어오고, 그 전에 바닥 보수와 전기 공사로 5천만 원이 나가면 이야기가 달라집니다. 산업부동산은 숫자를 예쁘게 만드는 것보다 망가지지 않는 계산을 하는 게 먼저입니다.
제가 산업부동산을 볼 때 끝까지 붙잡는 기준
산업부동산은 분명 매력이 있습니다. 잘 고르면 주거용보다 임대 기간이 길고, 임차인이 시설 투자를 하면 쉽게 나가지 않습니다. 토지 가치가 받쳐주는 물건은 장기 보유에도 힘이 있습니다. 특히 도로 접근성이 좋고, 업종 제한이 적고, 건물 구조가 범용적인 공장이나 창고는 시장이 나빠져도 버티는 힘이 있습니다.
다만 초보가 처음부터 특수한 물건을 잡으려 하면 위험합니다. 폐공장, 유치권 주장, 불법 증축, 맹지에 가까운 진입로, 오염 의심 토지, 장기 점유자가 있는 물건은 경험이 쌓인 뒤에 봐도 늦지 않습니다. 경매에서 돈을 버는 것도 중요하지만, 피해야 할 물건을 피하는 능력이 먼저 생겨야 오래 갑니다.
제가 현장에서 보는 좋은 산업부동산은 화려하지 않습니다. 대형 호재 문구가 붙은 물건보다, 차량 진입 편하고, 건축물대장 깨끗하고, 임차인 업종이 무난하고, 주변 시세가 여러 건으로 확인되는 물건이 낫습니다. 낙찰가가 조금 높아 보여도 리스크가 낮으면 결과적으로 더 싸게 산 셈이 되는 경우가 많습니다.
산업부동산 경매는 아파트 경매보다 손이 많이 갑니다. 대신 손품과 발품을 제대로 들인 사람에게는 기회가 남아 있는 시장이기도 합니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 계산표를 다시 열어보고, 현장 사진을 다시 봅니다. 10년 넘게 했어도 방심하면 돈이 새는 시장이니까요. 초보라면 첫 물건은 수익률 1~2% 더 높은 것보다, 내가 설명할 수 있는 위험만 가진 물건을 고르는 쪽이 훨씬 현실적입니다.
