오산 궐동 부동산 경매, 3회 유찰 113억

한줄 요약

오산 궐동 부동산 경매, 3회 유찰로 최저가 113억. 대규모 투자 기회지만 주의할 점도 많아.

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경매물건 주소 보기 경기도 오산시 궐동 543

경기도 오산시 궐동에 위치한 대규모 부동산으로, 총 면적이 무려 26,503㎡(약 8,017평)에 이릅니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있는 지역으로, 교통 접근성은 다소 평범하지만 향후 개발 가능성이 높은 곳입니다. 현재 제시외 건물과 다양한 부대시설이 포함되어 있어 활용도가 높을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 331억 5,429만원이었지만, 3번의 유찰을 거치며 최저입찰가는 113억 7,192만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 119억 4,051만원 전후로 보고 있습니다. 대규모 부동산이기에 가격 변동 폭이 크다는 점을 염두에 두어야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 4월 19일의 근저당권입니다. 제시외 건물과 부대시설이 많아 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 특히 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 소유자 미상의 컨테이너 등은 매각에서 제외되므로 이 부분도 신경 써야 합니다. 유치권이나 법정지상권이 발생할 가능성도 배제할 수 없으니 꼼꼼한 조사와 분석이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 대규모 투자 프로젝트에 적합합니다. 하지만 3차례 유찰된 이유도 함께 고려해야 합니다. 예상 수익률을 계산하기 전에 임차인 문제, 제시외 건물의 소유권, 그리고 향후 개발 가능성을 잘 따져봐야 합니다. 오산시는 개발 호재가 있어 장기적 관점에서 긍정적일 수 있으나, 대규모 투자에 따른 리스크도 분명히 존재합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 119억 4,051만원을 기준으로 설정하되, 취득세 및 등록세 약 5억 4,926만원을 포함하여 총 투자금을 125억원 내외로 설정할 것을 추천합니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도와 권리관계 복잡성을 감안해 신중한 접근이 필요합니다.