화성 봉담읍 부동산 경매, 3회 유찰 8억대

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 유치권 문제가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 봉담읍 동화리 449-4

경기도 화성시 봉담읍 동화리에 위치한 부동산입니다. 면적은 468.0㎡로 약 141.6평이며, 주택과 상업시설로 개발 가능성이 높은 지역입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 향후 개발 계획이 잡힌다면 가치 상승이 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 24억 290만원이었지만, 3차례 유찰로 최저입찰가가 8억 2,419만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 34%에 불과하여 인근 시세 대비 상당히 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 8억 6,540만원 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 9억 원 정도 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2020년 7월 20일 설정된 근저당권입니다. 다만, 주의할 점은 여러 유치권 신고가 있다는 것입니다. 주식회사 창조에코디자인과 주식회사 한진의 유치권 신고가 있지만, 법원 판결에 의해 유치권 부존재가 확인된 상태입니다. 그러나 여전히 유치권 현수막이 걸려 있어 향후 명도 과정에서 문제될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰로 인한 가격 메리트는 상당합니다. 그러나 유치권 문제와 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점이 걸립니다. 투자 시 예상 수익률은 매매 후 개발 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 다만, 현재 상태로는 리스크가 크므로 철저한 사전조사가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 대한 경쟁률은 상당히 낮을 것으로 예상됩니다. 유치권 문제와 미승인 건물이 있다는 점에서 입찰자는 제한적일 것입니다. 권장 입찰가는 8억 6,540만원으로 설정하되, 유치권 문제가 해결되었는지 다시 한 번 확인하고 입찰해야 합니다. 취등록세는 약 3,980만원으로 예상되며, 총 투자금은 9억 원 내외로 잡고 접근하는 것이 좋습니다.