경매로 받은 빌라를 단기월세로 돌려봤더니 계산서가 달라졌습니다
낙찰받은 집을 단기월세로 놓기 전, 현장에서 먼저 본 것들
얼마 전 성남 쪽 법원 입찰장에서 만난 분이 낙찰만 받으면 단기월세로 월 200만 원은 받을 수 있지 않냐고 묻더군요. 말은 쉽습니다. 그런데 저는 그런 질문을 들으면 먼저 등기부보다 현관문 앞 복도 냄새부터 떠올립니다. 단기월세는 집 자체보다 입지, 관리 상태, 민원 가능성, 회전율이 수익을 갈라놓기 때문입니다.
제가 예전에 낙찰받았던 18평 빌라가 있었습니다. 지하철역까지 걸어서 9분, 대학병원까지 택시로 7분 거리였습니다. 일반 전세로 돌리면 보증금 1억 3천 정도, 월세로는 보증금 2천에 월 70만 원 선이었죠. 그런데 병원 보호자, 지방 출장자, 인테리어 공사 중 임시 거주 수요가 꽤 있었습니다. 그래서 보증금 300만 원에 월 120만 원짜리 단기월세로 테스트를 했습니다.
처음 한 달은 잘 나갔습니다. 문제는 두 번째 달부터 보였습니다. 입주자가 짧게 바뀌니 청소비, 침구 교체, 잔고장 처리, 공과금 확인이 계속 생겼습니다. 숫자로만 보면 월세가 70에서 120으로 뛰었지만, 실제 손에 남는 돈은 그렇게 단순하지 않았습니다.
단기월세 수익률, 월세만 보고 계산하면 크게 틀립니다
초보 투자자들이 가장 많이 하는 실수가 월 임대료만 보는 겁니다. 단기월세는 공실이 한 번만 길어져도 수익률이 바로 무너집니다. 예를 들어 월 120만 원에 세입자를 받았다고 해도 1년에 두 달 비면 연 임대료는 1,200만 원입니다. 여기에 관리비 일부, 수선비, 중개수수료, 청소비, 가구 감가를 빼야 합니다.
제가 운영했던 그 빌라는 대략 이런 식이었습니다. 월세 120만 원, 평균 공실 1.5개월, 연 청소비와 소모품 80만 원, 수선비 60만 원, 가구와 가전 감가를 보수적으로 100만 원 잡았습니다. 단순 계산으로 연 1,440만 원이 아니라 실제 임대 관련 순현금흐름은 1,100만 원 안팎이었습니다.
그래도 일반 월세보다 낫지 않냐고 물을 수 있습니다. 맞습니다. 어떤 물건은 낫습니다. 하지만 그 차이는 노동과 리스크를 감수한 대가입니다. 세입자가 자주 바뀌면 집 상태도 빨리 닳고, 밤늦게 보일러가 안 된다는 연락도 옵니다. 부동산 경매로 싸게 샀다는 이유 하나만으로 단기월세가 자동으로 좋은 전략이 되지는 않습니다.
경매 물건에서 단기월세를 볼 때 피해야 할 함정
단기월세를 염두에 두고 경매 물건을 볼 때는 권리분석만큼 현장조사가 중요합니다. 특히 다세대, 오피스텔, 원룸형 주택은 건물 분위기가 수익을 좌우합니다. 같은 역세권이라도 복도에 짐이 쌓여 있고 우편함이 터져 있으면 단기 세입자는 바로 빠집니다. 사진으로는 멀쩡한데 현장 가면 관리가 엉망인 물건이 꽤 많습니다.
초보라면 다음 항목은 꼭 따져야 합니다.
- 전입세대와 점유자 상태가 명확한지
- 관리비 체납이나 공용부 수선 이슈가 있는지
- 단기 거주 수요가 실제로 있는 입지인지
- 주차, 엘리베이터, 소음 문제가 민원으로 번질 가능성이 있는지
- 가구와 가전을 넣었을 때 회수 기간이 몇 개월인지
특히 명도 문제가 남아 있는 물건을 단기월세 수익률로 포장해서 보면 위험합니다. 낙찰 후 인도명령, 강제집행, 이사비 협의까지 3개월이 밀리면 계산이 완전히 바뀝니다. 저는 초보자에게 점유자가 강하게 버티는 물건과 단기월세 전략을 동시에 가져가지 말라고 말합니다. 둘 중 하나만으로도 충분히 피곤합니다.
임차인 유형을 알아야 운영 방식이 보입니다
단기월세라고 해서 다 같은 수요가 아닙니다. 병원 근처는 보호자 수요가 있고, 산업단지 근처는 출장자 수요가 있습니다. 학원가 근처는 시험 준비생이나 단기 거주 학생이 들어오기도 합니다. 재건축 이주 수요가 있는 지역은 3개월에서 6개월짜리 계약이 나오기도 하죠. 수요가 다르면 집 세팅도 달라집니다.
보호자 수요는 조용하고 깨끗한 집을 봅니다. 출장자는 인터넷, 책상, 주차를 따집니다. 공사 중 임시 거주자는 가족 단위라 세탁기, 냉장고, 취사 환경이 중요합니다. 이걸 모르고 침대 하나 넣고 단기월세라고 광고하면 문의는 와도 계약이 잘 안 됩니다.
저는 단기월세를 볼 때 주변 공인중개사무소 세 군데 이상에 직접 묻습니다. 여기 한 달짜리 찾는 사람이 있느냐, 보증금은 어느 정도까지 받아봤느냐, 공실은 보통 얼마나 가느냐고 물어봅니다. 인터넷 시세만 보면 착시가 생깁니다. 실제 계약되는 금액과 광고 금액은 다를 때가 많습니다.
경락잔금대출까지 끼면 보수적으로 봐야 합니다
요즘 단기월세를 말하는 분들 중에는 대출을 크게 끼고 현금흐름을 맞추려는 경우가 많습니다. 그런데 경락잔금대출 이자가 올라가면 단기월세의 장점이 순식간에 줄어듭니다. 월세 120만 원을 받아도 이자 65만 원, 관리비 보전 10만 원, 공실 충당 15만 원, 수선 적립 10만 원을 빼면 남는 돈은 생각보다 얇습니다.
여기에 취득세, 법무비, 명도비, 도배장판, 가전 구입비가 들어갑니다. 1억 5천만 원짜리 물건을 1억 2천에 낙찰받았다고 끝이 아닙니다. 실제 투입금은 잔금, 세금, 비용을 합쳐 예상보다 500만 원에서 1,500만 원 더 커지는 일이 흔합니다. 초보가 낙찰가만 보고 수익률을 계산하면 여기서 많이 다칩니다.
제가 권하는 방식은 간단합니다. 단기월세가 1년 내내 꽉 찬다는 가정은 버리는 겁니다. 최소 1년에 1.5개월에서 2개월 공실을 넣고, 금리는 지금보다 1%포인트 올라간다고 놓고 봅니다. 그 상태에서도 버틸 수 있으면 그때 입찰가를 고민합니다. 숫자가 빠듯하면 그 물건은 싸 보여도 싸지 않은 겁니다.
단기월세가 맞는 물건, 아닌 물건
단기월세가 잘 맞는 물건은 특징이 있습니다. 역이나 병원, 산업단지, 대형 학원가처럼 짧게 머무를 이유가 분명한 곳입니다. 실내 상태가 깔끔하게 유지되기 쉽고, 관리주체가 제 역할을 하는 건물도 좋습니다. 반대로 언덕이 심하거나 주차가 불편하거나 층간소음 민원이 잦은 곳은 장기 월세보다 더 예민하게 문제가 터집니다.
그리고 너무 큰 평수는 조심해야 합니다. 단기 거주자는 대체로 비용에 민감합니다. 30평대 이상은 임대료가 올라가고 관리비도 커져서 수요층이 확 좁아집니다. 초보라면 원룸, 투룸, 소형 빌라, 소형 오피스텔처럼 회전이 빠른 상품부터 보는 게 현실적입니다.
저는 단기월세를 좋은 전략이라고도, 나쁜 전략이라고도 말하지 않습니다. 물건에 맞으면 꽤 쓸 만합니다. 다만 낙찰가를 낮게 받았다는 기쁨에 운영 난이도를 가볍게 보면 그때부터 수익이 새기 시작합니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 산 뒤에 끝까지 버티는 사람이 돈을 남깁니다. 단기월세도 똑같습니다. 숫자보다 현장을 먼저 보고, 기대수익보다 빠져나갈 돈을 먼저 세는 사람이 오래 갑니다.