전세 계약 전 등기부를 세 번 다시 봤더니 피한 전세사기 이야기

얼마 전 지인이 전세집을 알아보다가 등기부등본을 보내왔습니다. 사진으로 보면 집은 깔끔했고, 중개사 말도 그럴듯했습니다. 그런데 등기부를 넘겨보는 순간 느낌이 싸했습니다. 근저당이 말소될 거라고 했는데, 말소 예정이라는 말만 있고 실제 말소 조건이 계약서에 없었습니다. 이런 물건은 초보가 제일 많이 당합니다. 겉으로는 평범한 전세인데, 잔금 치르는 날부터 위험이 시작됩니다.

전세사기예방은 거창한 기술이 아닙니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금 전후에 확인할 것을 빼먹지 않는 일입니다. 현장에서 10년 넘게 경매 물건을 보면서 느낀 건 하나입니다. 사고 난 집은 대부분 사고 날 신호가 이미 보입니다. 다만 초보 눈에는 그 신호가 작게 보이고, 중개사나 임대인의 말이 더 크게 들릴 뿐입니다.

등기부등본은 주소 맞는지만 보는 서류가 아닙니다

등기부등본을 볼 때 초보가 자주 하는 실수가 있습니다. 갑구에 소유자 이름만 확인하고, 을구에 근저당이 없으면 안심하는 겁니다. 그런데 실제로는 더 봐야 할 게 많습니다. 소유권이 최근에 자주 바뀌었는지, 매매가와 전세가가 거의 붙어 있는지, 압류나 가압류가 있다가 말소된 흔적은 없는지까지 봐야 합니다.

예를 들어 매매가가 2억 2천만 원인 빌라에 전세보증금이 2억 원이라면 숫자만 봐도 여유가 없습니다. 여기에 취득세, 중개보수, 이자 부담까지 생각하면 집주인이 자기 돈 거의 없이 집을 산 구조일 수 있습니다. 이런 집은 시세가 조금만 빠져도 보증금 반환이 막힙니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 감정가보다 낮아지는 경우도 흔하고, 선순위 권리가 있으면 세입자는 더 불리해집니다.

제가 꼭 보는 등기부 포인트

• 소유자가 계약 상대방과 같은지 확인합니다.
• 소유권 이전일이 너무 최근이면 매매계약서상 가격과 주변 시세를 따져봅니다.
• 근저당, 압류, 가압류, 가처분 기록을 확인합니다.
• 말소 예정 권리는 실제 말소 조건을 특약에 넣습니다.
• 건물 주소와 계약서 주소가 토씨 하나까지 맞는지 봅니다.

특히 다가구주택은 더 조심해야 합니다. 아파트나 빌라처럼 호실별 등기가 나뉘지 않은 경우가 많아서, 내 앞에 이미 들어와 있는 세입자들의 보증금 규모를 알아야 합니다. 선순위 임차인이 많으면 내 보증금은 뒤로 밀립니다. 이걸 모르고 계약하면 등기부에 근저당이 없어도 위험한 집에 들어갈 수 있습니다.

전세가율이 높으면 좋은 조건이 아니라 위험 신호일 수 있습니다

전세가율이라는 말이 어렵게 들릴 수 있는데, 간단합니다. 집값 대비 전세보증금 비율입니다. 매매가 3억 원짜리 집에 전세 2억 7천만 원이면 전세가율은 90%입니다. 집값이 조금만 내려도 보증금이 집값을 따라잡습니다. 이런 구조를 깡통전세라고 부릅니다.

현장에서 보면 전세사기는 꼭 아주 수상한 사람만 치는 게 아닙니다. 집주인이 처음부터 작정한 경우도 있지만, 무리하게 갭투자를 했다가 시장이 꺾이면서 보증금을 못 돌려주는 경우도 많습니다. 세입자 입장에서는 둘 다 똑같이 위험합니다. 의도가 나빴는지보다 내 돈이 돌아오느냐가 중요합니다.

시세조사는 최소 세 군데를 봐야 합니다. 포털 매물 호가만 보면 안 됩니다. 실제 거래가, 현재 매물 가격, 같은 단지나 같은 동급 빌라의 전세 가격을 같이 봐야 합니다. 저는 초보에게 매매가와 전세가 차이가 너무 작은 집은 일단 뒤로 빼라고 말합니다. 전세금이 싸 보이는 게 아니라, 집주인의 완충자금이 없다고 보는 게 맞습니다.

보증보험 가능하다는 말만 믿으면 안 됩니다

중개 현장에서 자주 듣는 말이 있습니다. “보증보험 되니까 괜찮아요.” 이 말, 반만 맞습니다. 보증보험은 정말 중요한 안전장치입니다. 하지만 가입 가능하다는 말과 실제 가입 완료는 전혀 다릅니다. 계약 후 심사에서 거절될 수도 있고, 집값 산정 방식 때문에 보증금 전액 가입이 안 될 수도 있습니다.

저라면 계약 전에 보증기관 기준으로 가입 가능성을 먼저 확인합니다. 그리고 계약서 특약에 “전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다”는 식의 문구를 넣습니다. 문구는 상황에 맞게 조정해야 하지만, 말로만 약속하고 넘어가면 나중에 싸움이 됩니다.

또 하나, 전입신고와 확정일자는 잔금 당일 바로 처리해야 합니다. 주택 인도, 전입신고, 확정일자가 맞물려야 대항력과 우선변제권을 갖추는 데 도움이 됩니다. 하루 늦췄다가 그 사이 집주인이 대출을 받거나 다른 권리가 들어오면 정말 피곤해집니다. 경매 법정에서 이런 날짜 싸움은 생각보다 냉정합니다.

계약서 특약은 예의가 아니라 방어선입니다

초보일수록 계약서 특약을 꺼립니다. 분위기 깨질까 봐, 중개사가 불편해할까 봐, 임대인이 싫어할까 봐 그냥 넘어갑니다. 그런데 큰돈이 오가는 계약에서 불편함은 비용이 아닙니다. 사고 나고 나서 변호사 상담받고 내용증명 보내고 보증금 때문에 잠 못 자는 시간이 진짜 비용입니다.

특약에는 최소한 몇 가지가 들어가야 합니다. 잔금일까지 현재 등기 상태를 유지한다는 내용, 새로운 근저당이나 제한물권을 설정하지 않는다는 내용, 기존 근저당 말소 조건, 보증보험 가입 관련 조건, 세금 체납 확인 협조 등이 필요합니다. 특히 임대인 세금 체납은 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으니 그냥 넘기면 안 됩니다.

• 잔금 전 등기부등본을 다시 발급받습니다.
• 임대인 신분증과 등기부상 소유자를 대조합니다.
• 대리계약이면 위임장, 인감증명서, 소유자 통화 확인을 합니다.
• 계약금은 소유자 명의 계좌로 송금합니다.
• 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 처리합니다.

대리계약도 조심해야 합니다. 가족이라서 괜찮다는 말은 법적 안전장치가 아닙니다. 실제 소유자가 계약 내용을 알고 있는지 확인해야 하고, 위임장과 인감증명서 날짜도 봐야 합니다. 저는 현장에서 대리인이 너무 말을 잘할수록 오히려 서류를 더 꼼꼼히 봅니다. 말솜씨와 권한은 별개입니다.

수익형 빌라, 신축 오피스텔은 숫자로 다시 봐야 합니다

전세사기예방에서 특히 조심할 물건이 있습니다. 신축 빌라, 신축 오피스텔, 분양 직후 전세 물건입니다. 새집이라 깨끗하고, 옵션도 좋고, 중개사가 빠르게 계약하자고 압박합니다. 그런데 이런 물건은 정확한 시세를 잡기 어렵습니다. 주변에 같은 조건의 실거래가가 적으면 임대인이 말하는 가격이 기준처럼 보입니다.

예전에 본 물건 중에 분양가가 2억 6천만 원이라고 설명된 신축 빌라가 있었습니다. 전세는 2억 4천만 원이었습니다. 얼핏 보면 2천만 원 여유가 있어 보이지만, 주변 구축 빌라 실거래는 2억 원 초반이었습니다. 감정평가가 낮게 나오면 경매에서 보증금 전액 회수가 어려울 수 있는 구조였습니다. 새집 냄새가 리스크를 가려준 겁니다.

집을 볼 때는 내부 인테리어보다 출구를 먼저 봐야 합니다. 내가 나갈 때 다음 세입자가 같은 금액으로 들어올 수 있는지, 집값이 빠져도 보증금 반환이 가능한지, 경매로 가면 얼마에 팔릴지까지 생각해야 합니다. 경매 투자자는 늘 최악의 가격을 먼저 봅니다. 세입자도 자기 보증금을 지키려면 그 습관이 필요합니다.

불안한 계약은 놓쳐도 됩니다

좋은 집은 다시 나옵니다. 그런데 잃은 보증금은 쉽게 돌아오지 않습니다. 중개사가 “이 집 금방 나간다”고 해도, 확인할 서류가 남아 있으면 멈추는 게 맞습니다. 실제로 괜찮은 물건이라면 임대인도 기본적인 확인을 거부할 이유가 없습니다. 등기부, 세금 체납 확인, 보증보험, 특약 이야기에 과하게 예민하게 반응한다면 그 자체가 신호입니다.

전세사기예방은 의심 많은 사람이 되자는 얘기가 아닙니다. 내 돈을 맡기는 계약에서 확인할 권리를 쓰자는 얘기입니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 촉이 있어서 살아남은 게 아닙니다. 이상한 느낌이 들 때 숫자와 서류로 다시 확인했고, 설명이 맞지 않으면 욕심을 내려놨습니다. 저도 아직 계약서 앞에서는 긴장합니다. 그 긴장이 보증금을 지켜주는 경우가 많았습니다.