상가매매 직접 뛰어보니, 월세보다 먼저 봐야 할 게 있더라

임대료 숫자만 보고 들어가면 현장에서 바로 흔들립니다

얼마 전 지인이 상가매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 보증금 5천만 원, 월세 280만 원, 매매가는 6억 8천만 원. 숫자만 보면 연 수익률이 나쁘지 않아 보였죠. 그런데 제가 등기부, 건축물대장, 임대차계약서, 주변 공실을 같이 보자고 했더니 표정이 달라졌습니다. 월세 280만 원이 중요한 게 아니라, 그 월세가 계속 나올 자리인지가 먼저였거든요.

상가매매는 아파트 매매보다 훨씬 냉정합니다. 아파트는 실거주 수요가 받쳐주는 경우가 많지만, 상가는 장사가 안 되면 임차인이 나가고, 임차인이 나가면 수익률 계산이 바로 무너집니다. 저는 경매 물건에서도 상가를 많이 봤는데, 감정가 대비 60%까지 떨어졌는데도 안 팔리는 물건들이 있습니다. 이유는 단순합니다. 임대가 안 되는 상가는 싸게 사도 매달 돈이 새기 때문입니다.

초보 때 가장 많이 하는 실수가 월세 곱하기 12개월 해서 수익률부터 계산하는 겁니다. 물론 계산은 해야죠. 다만 그 전에 봐야 할 게 있습니다. 상권의 흐름, 임차인의 업종 지속성, 관리비 부담, 권리금 형성 여부, 전용률, 주차, 불법 증축, 대출 가능성입니다. 이 중 하나만 크게 틀어져도 매수 후에 피곤해집니다.

제가 상가매매에서 먼저 보는 순서

저는 상가를 볼 때 예쁜 인테리어나 현재 임차인의 매출 이야기를 먼저 믿지 않습니다. 매도인은 늘 좋은 얘기부터 합니다. "여기 자리 좋다", "임차인 오래 있었다", "곧 개발된다" 이런 말이 나오죠. 현장에서 오래 있다 보면 알게 됩니다. 말보다 서류와 발품이 훨씬 정직합니다.

첫째, 임대차계약서와 실제 점유자가 같은지 봅니다

계약서상 임차인과 실제 장사하는 사람이 다른 경우가 있습니다. 가족 명의일 수도 있고, 전대일 수도 있고, 이미 권리관계가 꼬였을 수도 있습니다. 상가매매에서는 이 부분을 대충 넘기면 안 됩니다. 매수 후 임차인과 보증금 반환, 계약갱신, 원상복구 문제로 부딪힐 수 있습니다.

둘째, 월세가 시세보다 높은지 확인합니다

월세 300만 원 받는 상가라고 해서 무조건 좋은 게 아닙니다. 주변 비슷한 면적 상가가 220만 원에 나가고 있는데 이 물건만 300만 원이면, 지금 임차인이 나가는 순간 수익률이 다시 계산됩니다. 저는 최소 반경 300m 안에서 같은 층, 비슷한 전용면적, 비슷한 노출 조건의 임대 매물을 같이 봅니다. 부동산 한 군데 말만 듣지 않고 세 군데 이상 전화합니다.

셋째, 전용률과 관리비를 따집니다

분양면적 20평인데 실제 전용이 10평대 초반인 상가도 많습니다. 초보자는 평당가가 싸다고 느끼지만, 임차인은 전용면적 기준으로 장사합니다. 관리비가 월 70만 원, 100만 원씩 나오는 곳도 있습니다. 임차인 입장에서는 월세 250만 원이 아니라 월세와 관리비를 합친 총비용을 봅니다. 이 총비용이 주변보다 높으면 공실 위험이 커집니다.

좋아 보였는데 접었던 상가 사례

몇 년 전 수도권 역세권 1층 상가를 본 적이 있습니다. 매매가 9억 5천만 원, 보증금 1억 원, 월세 420만 원. 겉으로 보면 괜찮았습니다. 역 출구에서 걸어서 4분, 대로변 코너에 가까운 자리였고, 임차인은 프랜차이즈 음식점이었습니다. 중개사도 "이 정도면 안정적"이라고 했습니다.

그런데 현장을 두 번 가보니 느낌이 달랐습니다. 점심시간에는 사람이 있었지만 저녁 8시 이후에는 유동인구가 확 줄었습니다. 주변 오피스 수요가 빠지면 장사가 약해지는 구조였죠. 게다가 임차인의 계약 만기가 11개월 남아 있었고, 계약서 특약에는 원상복구 범위가 애매하게 적혀 있었습니다.

더 큰 문제는 대출이었습니다. 은행 두 곳에 문의했는데, 담보인정비율이 생각보다 낮게 나왔습니다. 매매가 9억 5천만 원 기준으로 계산하면 자기자본이 최소 4억 원 이상 들어가야 했고, 금리까지 반영하면 월 이자 부담이 꽤 컸습니다. 월세 420만 원을 받아도 관리비 공실 리스크, 재산세, 종합소득세, 중개보수, 취득세를 빼면 남는 돈이 기대보다 작았습니다.

결국 저는 그 물건을 접었습니다. 몇 달 뒤 그 상가는 같은 가격으로 다시 나왔고, 임차인 변경 조건까지 붙었습니다. 처음 숫자만 보고 들어갔다면 꽤 불편한 시간을 보냈을 겁니다.

상가매매 전 꼭 계산해야 할 비용

상가매매에서 수익률 계산은 매매가와 월세만으로 끝나지 않습니다. 취득세부터 다릅니다. 주택처럼 생각하면 안 됩니다. 상가는 취득 단계에서 세금 부담이 제법 큽니다. 여기에 법무사 비용, 중개보수, 대출 설정 비용, 부가가치세 이슈까지 붙을 수 있습니다.

• 취득세와 부대비용: 매매가가 클수록 초기에 현금이 많이 묶입니다.
• 대출이자: 금리가 1%만 움직여도 월 현금흐름이 크게 달라집니다.
• 공실 기간: 최소 3개월, 보수적으로는 6개월까지 버틸 현금을 봅니다.
• 수선비: 화장실, 전기, 냉난방, 간판, 방수 문제는 임대 전에 돈이 들어갑니다.
• 세금: 임대소득세, 재산세, 종합부동산세 가능성까지 같이 봐야 합니다.

저는 상가를 볼 때 낙관 시나리오보다 나쁜 시나리오를 먼저 적습니다. 지금 월세에서 20% 낮춰도 버틸 수 있는지, 6개월 공실이어도 이자를 낼 수 있는지, 임차인이 나가면서 원상복구 분쟁이 생겨도 감당 가능한지 보는 겁니다. 숫자가 여기서 버티면 그때부터 조금 진지하게 봅니다.

초보라면 이런 상가는 피하는 게 낫습니다

솔직히 초보 투자자에게 상가매매는 만만한 종목이 아닙니다. 특히 처음부터 지하상가, 고층 상가, 테마상가, 분양상가 잔여 호실 같은 물건은 조심해야 합니다. 가격이 싸 보이는 이유가 대부분 있습니다. 싸서 기회인 경우도 있지만, 싸도 안 나가는 물건이 훨씬 많습니다.

제가 초보라면 1층이라고 다 믿지도 않을 겁니다. 1층도 동선이 끊기면 힘듭니다. 횡단보도 위치, 버스정류장 방향, 주차 진입, 간판 노출, 점포 앞 보행 속도까지 봐야 합니다. 같은 건물 1층이라도 모서리와 안쪽 호실은 임대료 차이가 꽤 납니다.

또 하나, 임차인이 너무 특수한 업종이면 매수 후 리스크가 커집니다. 병원, 학원, 대형 음식점처럼 시설 투자비가 큰 업종은 안정적으로 보일 때도 있지만, 나가고 나면 다음 임차인을 맞추기가 쉽지 않습니다. 철거비와 원상복구 문제도 따라옵니다. 반대로 편의점, 카페, 소형 식음료처럼 수요가 넓은 업종은 임대 전환이 비교적 수월한 편입니다. 물론 이것도 입지가 받쳐줄 때 이야기입니다.

상가매매는 잘 사면 월세가 꼬박꼬박 들어오는 좋은 자산이 될 수 있습니다. 그런데 잘못 사면 팔리지도 않고, 임대도 안 되고, 대출이자만 빠지는 물건이 됩니다. 저는 초보에게 늘 말합니다. 수익률 표보다 현장을 먼저 보라고요. 낮에도 가고, 밤에도 가고, 평일에도 가고, 주말에도 가야 합니다. 상가는 숫자보다 사람이 움직이는 길이 먼저입니다. 그 길이 보이기 전에는 도장 찍는 손을 조금 늦추는 게 낫습니다.