부동산사이트만 믿고 경매 물건 찍었다가 현장에서 식은땀 난 이야기

부동산사이트 숫자는 출발점이지 답안지가 아닙니다

얼마 전 초보 투자자 한 분이 저한테 물건 하나를 들고 왔습니다. 부동산사이트에서 본 실거래가가 4억 2천만 원이고, 법원 감정가는 3억 8천만 원인데 최저가가 2억 6천만 원까지 떨어졌으니 괜찮지 않냐는 얘기였습니다. 화면만 보면 솔직히 좋아 보였습니다. 역세권까지 도보 9분, 주변 아파트 매물 호가도 4억 초반, 전용면적도 무난했으니까요.

그런데 현장에 가보니 분위기가 달랐습니다. 같은 단지 안에서도 동 위치가 애매했고, 바로 앞에 경사로가 심했습니다. 부동산사이트 지도에서는 평면으로 보이지만 실제로 걸어보면 느낌이 확 바뀝니다. 게다가 해당 평형은 최근 거래가 4억 2천만 원이 아니라, 리모델링 끝난 고층 남향 물건이었습니다. 우리가 보는 경매 물건은 저층, 북동향, 내부 상태 확인 불가. 이 차이를 돈으로 환산하면 최소 2천만 원에서 4천만 원까지 벌어집니다.

제가 부동산사이트를 안 믿는다는 뜻은 아닙니다. 오히려 매일 봅니다. 다만 화면에 뜬 가격을 ‘시세’라고 바로 받아들이면 위험합니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀린 가격을 걸러내는 작업에 가깝습니다.

제가 실제로 보는 부동산사이트 순서

초보분들은 보통 한 사이트에서 매물 호가 보고 끝냅니다. 저는 그렇게 안 합니다. 같은 주소를 두고 최소 4가지 화면을 번갈아 봅니다. 귀찮아도 이 과정을 빼먹으면 입찰장에서 손이 가벼워집니다. 손이 가벼워지면 보증금 10%가 위험해집니다.

1. 실거래가부터 확인합니다

가장 먼저 보는 건 국토교통부 실거래가 공개 자료입니다. 포털 부동산사이트에도 실거래가가 뜨지만, 저는 원자료 기준으로 한 번 더 봅니다. 최근 3개월 거래만 볼 게 아니라 최소 1년치를 봅니다. 거래가 너무 적은 지역이면 2년까지도 봅니다. 특히 빌라, 다세대, 오피스텔은 거래 한두 건으로 시세를 잡으면 안 됩니다.

예를 들어 같은 동네 다세대라도 전용 59㎡가 2억 4천만 원에 거래됐다고 해서 옆 골목 물건도 같은 가격을 받을 수 있는 게 아닙니다. 주차 가능 여부, 대지권 비율, 엘리베이터, 불법 증축, 도로 폭에 따라 완전히 다른 물건이 됩니다. 부동산사이트는 이 차이를 아주 친절하게 알려주지 않습니다.

2. 매물 호가는 ‘희망 가격’으로만 봅니다

네이버부동산이나 직방, 다방 같은 부동산사이트에서 보는 매물가는 참고자료입니다. 매도인이 받고 싶은 가격이지, 시장에서 실제로 찍힌 가격은 아닙니다. 특히 거래가 안 되는 동네에서는 호가가 오래 버팁니다. 5억에 올라온 매물이 6개월째 그대로 있으면 그건 시세가 아니라 광고판에 가깝습니다.

저는 매물 볼 때 가격보다 먼저 등록일과 중복 매물을 봅니다. 같은 사진, 같은 설명, 같은 층수가 여러 중개사무소 이름으로 올라와 있으면 실제 매물은 하나일 가능성이 큽니다. 그리고 급매라고 적혀 있어도 진짜 급매인지 전화해보면 금방 압니다. ‘가격 조정 가능하냐’고 물었을 때 500만 원도 안 내려간다면 급매라는 단어는 그냥 장식입니다.

경매 물건에서 부동산사이트가 놓치는 부분

부동산사이트는 편합니다. 지도도 나오고, 주변 학군도 나오고, 편의시설도 보입니다. 그런데 경매에서 진짜 무서운 건 화면 밖에 있습니다. 점유자, 미납 관리비, 권리관계, 선순위 임차인, 유치권 주장, 위반건축물 같은 것들입니다. 이런 건 예쁜 지도 화면으로 해결되지 않습니다.

• 등기부상 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지
• 전입세대 열람과 임대차 현황이 서로 맞는지
• 관리사무소에서 체납 관리비 규모를 확인할 수 있는지
• 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지
• 현장 점유자가 누구인지, 문패와 우편물이 어떤 상태인지

예전에 수도권 외곽 빌라 물건을 본 적이 있습니다. 부동산사이트 기준으로는 주변 시세가 1억 8천만 원 정도였고, 최저가는 1억 1천만 원대였습니다. 숫자만 보면 5천만 원 이상 남을 것처럼 보였죠. 그런데 건축물대장을 보니 일부가 위반건축물로 잡혀 있었습니다. 대출이 까다롭고, 매도할 때 매수자도 겁을 냅니다. 이런 물건은 싸게 사도 팔 때 다시 싸게 팔아야 합니다.

또 하나 놓치기 쉬운 게 내부 수리비입니다. 부동산사이트 사진은 일반 매매 물건 사진입니다. 경매 물건은 내부를 못 보는 경우가 많습니다. 20년 된 아파트에서 도배 장판만 생각하고 들어갔다가 샷시, 싱크대, 욕실, 보일러까지 손대면 2천만 원은 금방입니다. 낙찰가만 낮다고 좋아하면 계산이 틀어집니다.

제가 입찰 전 부동산사이트로 체크하는 방식

제 방식은 단순합니다. 먼저 부동산사이트에서 후보를 넓게 잡고, 숫자가 맞는 물건만 현장으로 가져갑니다. 현장에서 느낌이 괜찮아도 다시 숫자로 돌아옵니다. 감으로만 밀어붙이지 않습니다. 경매장에서 오래 버틴 사람들은 대체로 보수적입니다. 크게 먹는 얘기보다 크게 안 잃는 계산을 먼저 합니다.

저는 보통 예상 매도가를 세 단계로 나눕니다. 잘 팔릴 때 가격, 보통 가격, 급하게 팔아야 할 때 가격입니다. 예를 들어 주변 실거래와 매물을 보고 잘 팔릴 때 4억, 보통 3억 8천만 원, 급매 3억 6천만 원이라고 잡습니다. 그러면 입찰가는 4억 기준이 아니라 3억 6천만 원 기준으로 계산합니다.

여기에 취득세, 법무비, 명도비, 이사비 협의금, 미납 관리비, 수리비, 대출이자, 중개수수료를 붙입니다. 초보분들이 자주 빼먹는 게 보유기간 이자입니다. 잔금 내고 바로 팔리는 물건은 생각보다 많지 않습니다. 6개월 들고 있으면 대출이자만 해도 꽤 됩니다. 금리가 연 4.5%이고 대출 2억을 쓰면 6개월 이자만 약 450만 원입니다.

입찰가 계산은 보수적으로 해야 오래 갑니다

어떤 분들은 부동산사이트 최상단 호가를 기준으로 수익률을 계산합니다. 그럼 거의 모든 물건이 좋아 보입니다. 저는 반대로 제일 보수적인 가격에서도 손실이 제한되는지 봅니다. 수익이 줄어드는 건 참을 수 있지만, 팔리지 않는 물건에 돈이 묶이는 건 버티기 어렵습니다.

특히 지방 소도시, 구축 빌라, 상가, 오피스텔은 더 조심해야 합니다. 부동산사이트에 매물이 많다는 건 선택지가 많다는 뜻이기도 하지만, 안 팔리는 재고가 많다는 뜻일 수도 있습니다. 임대수익률이 높아 보여도 공실 기간을 넣으면 숫자가 확 꺾입니다.

초보가 부동산사이트를 볼 때 피해야 할 착각

첫 번째 착각은 ‘최저가가 낮으니 안전하다’는 생각입니다. 유찰이 많이 된 물건은 이유가 있는 경우가 많습니다. 물론 시장이 안 좋아서 같이 밀린 물건도 있지만, 권리상 하자나 점유 문제 때문에 아무도 안 들어가는 물건도 있습니다. 감정가 대비 60%라는 숫자만 보고 들어가면 안 됩니다.

두 번째 착각은 ‘역세권이면 무조건 팔린다’는 생각입니다. 역세권도 역세권 나름입니다. 실제 도보 동선, 언덕, 횡단보도, 상권 분위기, 주차난에 따라 선호도가 갈립니다. 지도상 700m와 실제 체감 700m는 다릅니다. 저는 가능하면 평일 저녁과 주말 낮을 둘 다 봅니다. 동네 얼굴이 시간대마다 다르기 때문입니다.

세 번째 착각은 ‘앱에 정보가 다 있다’는 생각입니다. 부동산사이트가 좋아진 건 맞습니다. 하지만 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장, 전입세대 확인은 따로 봐야 합니다. 이걸 귀찮아하면 경매를 투자로 하는 게 아니라 운에 맡기는 겁니다.

저는 초보에게 늘 이렇게 말합니다. 부동산사이트는 좋은 망원경입니다. 멀리 있는 물건을 빨리 찾게 해줍니다. 하지만 망원경으로만 집 상태를 알 수는 없습니다. 발로 가서 보고, 전화로 확인하고, 서류를 맞춰봐야 합니다. 그 과정을 거친 뒤에도 찜찜하면 안 들어가는 게 맞습니다.

경매는 안 산 물건 때문에 망하는 경우는 거의 없습니다. 잘못 산 물건 때문에 오래 고생합니다. 부동산사이트 화면에서 수익이 커 보일수록 저는 계산기를 한 번 더 두드립니다. 현장에서 배운 습관인데, 이 습관 덕분에 놓친 수익도 있었겠지만 피한 손실이 훨씬 컸다고 생각합니다.