산업부동산 경매장에 직접 들어가 봤더니 숫자보다 냄새가 먼저 보였습니다

처음 공장 물건을 보러 갔을 때 느낀 것

몇 년 전 인천 쪽 산업단지 안에 있는 소형 공장 물건을 보러 간 적이 있습니다. 감정가는 14억대였고, 두 번 유찰돼서 최저가가 7억 후반까지 내려온 물건이었죠. 서류만 보면 꽤 매력적이었습니다. 토지 면적도 나쁘지 않고, 건물도 철골조라 활용도가 있어 보였습니다. 그런데 현장에 가자마자 생각이 좀 달라졌습니다.

공장 안쪽 바닥에 기름 자국이 오래 남아 있었고, 뒤편 배수로에서는 묘한 냄새가 났습니다. 인근 중개업소에 물어보니 예전에 금속가공업체가 썼던 자리라고 하더군요. 산업부동산은 아파트나 빌라처럼 방 개수, 역세권, 학군만 보고 판단하기 어렵습니다. 건물보다 중요한 게 업종, 전력, 진입도로, 폐수, 소음, 민원, 임차인 구조입니다.

초보 투자자들이 산업부동산을 보면 제일 먼저 하는 말이 있습니다. “평당 가격이 싸네요.” 맞습니다. 싸 보입니다. 그런데 싸 보이는 이유가 반드시 있습니다. 공장 경매에서 정말 무서운 건 낙찰가가 아닙니다. 낙찰받고 나서 내가 감당해야 할 원상복구, 환경 리스크, 명도 지연, 대출 제한이 더 큽니다.

산업부동산은 임차인부터 봐야 합니다

산업부동산 경매에서 권리분석을 할 때 저는 등기부보다 점유 관계를 더 집요하게 봅니다. 물론 말소기준권리, 가압류, 근저당, 임차권등기 같은 기본 권리는 당연히 먼저 봐야 합니다. 그런데 현장에서 돈이 묶이는 건 대개 점유자 문제에서 나옵니다.

예를 들어 공장에 기계가 들어와 있으면 이야기가 복잡해집니다. 그 기계가 임차인 소유인지, 채무자 소유인지, 리스 물건인지에 따라 명도 난이도가 달라집니다. 예전에 안산 쪽 물건에서 임차인이 “기계 빼려면 두 달은 줘야 한다”고 버틴 적이 있습니다. 계약상 대항력은 약했지만, 20톤짜리 설비가 바닥에 앵커로 박혀 있으니 말로만 내보낼 수가 없었습니다. 결국 보관 장소, 철거 일정, 전기 차단 문제까지 엮이면서 예상보다 비용이 900만 원 넘게 더 들었습니다.

• 임차인이 실제 영업 중인지 확인
• 사업자등록일과 확정일자 여부 확인
• 공장등록증, 임대차계약서 존재 가능성 체크
• 기계, 원자재, 폐기물 소유자 구분
• 명도 비용과 기간을 보수적으로 계산

산업부동산은 임차인이 나간다고 끝나는 게 아닙니다. 남겨진 폐자재, 오염된 바닥, 고장 난 호이스트, 불법 증축 부분까지 떠안을 수 있습니다. 법적으로 내가 책임질 부분이 아니라고 해도, 매각하거나 임대 놓으려면 결국 손을 대야 하는 경우가 많습니다.

경락잔금대출이 생각보다 빡빡할 수 있습니다

아파트 경매만 하던 분들이 산업부동산에 들어오면 대출에서 한 번 놀랍니다. 감정가 대비 최저가가 낮으니 잔금대출도 쉽게 나올 거라 생각하는데, 은행은 그렇게 보지 않습니다. 공장, 창고, 물류센터 같은 산업부동산은 담보 가치 평가가 보수적으로 잡히는 경우가 많습니다.

특히 외곽 지역에 있는 노후 공장, 불법 건축물이 붙은 창고, 진입도로가 애매한 토지는 대출 한도가 확 줄어듭니다. 제가 봤던 한 물건은 낙찰가가 6억 8천만 원이었는데, 사전 상담 때 70%까지 가능하다는 말이 있었습니다. 막상 낙찰 후 본심사에 들어가니 감정 재평가와 임대 가능성 문제로 55% 선까지 내려갔습니다. 부족한 현금이 1억 가까이 생긴 겁니다.

그래서 산업부동산은 입찰 전에 최소 두 곳 이상 금융기관과 이야기해야 합니다. 그냥 “대출 가능하죠?” 수준이면 부족합니다. 지번, 건축물대장, 토지이용계획, 감정평가서, 현장 사진까지 들고 가서 물어봐야 합니다. 대출 담당자도 산업용 물건 경험이 많은 사람을 만나야 말이 통합니다.

시세조사는 매매가보다 임대 수요가 먼저입니다

산업부동산에서 시세조사는 실거래가만 보면 위험합니다. 같은 산업단지 안에서도 도로 폭, 층고, 전력 용량, 크레인 설치 여부, 대형 차량 진입 가능 여부에 따라 가격 차이가 큽니다. 5톤 차량이 바로 붙을 수 있는 창고와 골목 안쪽에 끼어 있는 창고는 임차 수요가 완전히 다릅니다.

저는 현장에 가면 주변 중개업소를 최소 세 군데는 돌고, 가능하면 근처 공장 사장님들과도 짧게 이야기합니다. “요즘 이 라인 임대 잘 나가요?”라고 물으면 숫자보다 더 현실적인 답이 나옵니다. 어느 업종이 빠지고 있는지, 민원이 많은지, 지자체 단속이 잦은지, 산업단지 분위기가 죽었는지 이런 건 서류에 잘 안 나옵니다.

예전에 김포의 한 창고 물건은 감정가 대비 60%대라 좋아 보였지만, 현장에 가보니 진입도로가 좁고 밤에는 대형 화물차 진입 민원이 많았습니다. 중개업소에서는 월세 450만 원도 가능하다고 했는데, 실제 주변에서 비슷한 조건은 320만 원에도 공실이 있었습니다. 이런 차이를 놓치면 수익률 계산이 전부 틀어집니다.

초보가 산업부동산에서 특히 조심할 부분

산업부동산은 잘 잡으면 임대수익이 안정적일 수 있습니다. 주거용보다 임차인이 자주 바뀌지 않고, 업종이 맞으면 장기 임대도 가능합니다. 그런데 처음부터 난이도 높은 물건을 잡으면 수익보다 스트레스가 먼저 옵니다.

• 토지와 건물 소유자가 다른 물건
• 불법 증축 면적이 큰 공장
• 유해물질 사용 흔적이 있는 제조업장
• 맹지 또는 도로 사용 관계가 불명확한 토지
• 기계 설비가 과도하게 남아 있는 점유 물건
• 폐기물 처리 이력이 의심되는 창고

이런 물건은 가격이 싸게 보일수록 더 천천히 봐야 합니다. 입찰장에서는 최저가가 사람을 흔듭니다. “이 가격이면 손해는 안 보겠지”라는 생각이 들죠. 그런데 산업부동산은 손해가 낙찰 순간에 확정되는 게 아니라, 잔금 이후 하나씩 드러납니다. 전기 증설이 안 되고, 임차인이 안 들어오고, 철거비가 붙고, 대출이 줄어드는 식입니다.

제가 산업부동산을 볼 때 가장 먼저 묻는 건 단순합니다. 내가 이 물건을 낙찰받았을 때 바로 쓸 사람이 있는가. 없다면 임대 놓기 위해 얼마를 더 써야 하는가. 그 돈을 넣고도 주변 시세에서 빠져나올 길이 있는가. 이 세 가지에 답이 흐릿하면 저는 보통 입찰표를 접습니다.

경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제 현장에서는 버틸 수 있는 물건을 사는 쪽에 가깝습니다. 산업부동산은 더 그렇습니다. 숫자는 엑셀에서 예쁘게 만들 수 있지만, 냄새 나는 바닥, 좁은 진입로, 버티는 임차인, 줄어든 대출 한도는 엑셀 밖에서 기다립니다. 초보라면 첫 산업부동산은 수익률보다 탈출 가능성이 분명한 물건부터 보는 게 오래 살아남는 길이라고 봅니다.