상가주택매매 직접 검토해봤더니, 월세보다 먼저 보이는 것들
상가주택은 겉보기보다 계산이 빡빡합니다
얼마 전 후배가 상가주택매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 1층은 작은 음식점, 2층과 3층은 주택, 대지는 42평 정도 되는 물건이었고 매매가는 9억 8천만 원이었습니다. 겉으로 보면 월세가 310만 원 나온다고 하니 괜찮아 보였죠. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 월세가 아니라 임차인 계약서와 건축물대장이었습니다.
상가주택은 초보자 눈에는 참 매력적입니다. 내 집도 되고 월세도 나오고, 나중에 땅값도 오를 것 같고요. 근데 현장에서 오래 보다 보면 이 물건은 단순히 수익형 부동산으로만 보면 안 됩니다. 상가, 주택, 토지, 세금, 대출, 임차인 리스크가 한꺼번에 붙어 있습니다. 하나만 삐끗해도 예상 수익률이 바로 무너집니다.
특히 상가주택매매를 볼 때 “월세 얼마 나와요?”만 묻는 분들이 많습니다. 솔직히 그 질문만으로는 부족합니다. 월세 300만 원짜리 물건도 실제 손에 남는 돈은 100만 원대일 수 있고, 반대로 월세가 조금 낮아도 토지 가치와 입지가 좋아 오래 버틸 만한 물건도 있습니다.
제가 현장에서 먼저 보는 세 가지
상가주택매매 물건을 검토할 때 저는 순서를 거의 고정해둡니다. 첫째는 토지, 둘째는 임차인, 셋째는 불법 여부입니다. 수익률 계산은 그다음입니다. 숫자는 예쁘게 만들 수 있지만, 땅의 모양과 임차인의 권리는 속이기 어렵습니다.
1. 땅 모양과 도로 조건
상가주택은 결국 땅 장사 성격이 있습니다. 건물은 낡고, 임차인은 바뀌고, 상권도 흔들립니다. 그래도 토지가 제대로 된 위치에 있으면 버틸 힘이 생깁니다. 저는 대지면적, 접도, 용도지역, 건폐율, 용적률을 같이 봅니다.
예를 들어 같은 10억짜리 상가주택이라도 6m 도로에 길게 붙은 45평 땅과, 골목 안쪽에 낀 자루형 55평 땅은 완전히 다릅니다. 후자가 평수는 더 커도 나중에 신축이나 매각에서 답답할 수 있습니다. 상가 임대도 도로 노출이 약하면 생각보다 어렵습니다.
2. 임차인 계약의 실제 상태
상가 임차인은 주택 임차인보다 복잡한 경우가 많습니다. 권리금, 시설비, 장기 영업, 묵시적 갱신, 사업자등록, 확정일자 여부까지 봐야 합니다. 경매든 일반 매매든 임차인이 있는 상가주택은 계약서 한 장으로 끝나지 않습니다.
전에 본 물건 중에는 1층 상가 월세가 180만 원이라고 광고된 곳이 있었습니다. 그런데 실제로는 코로나 시기에 감액 합의를 해서 130만 원만 받고 있었고, 밀린 관리비도 있었습니다. 매도인은 “곧 원래 월세로 돌아갈 겁니다”라고 말했지만, 그런 말은 계약서나 입금 내역으로 확인되기 전까지는 기대값일 뿐입니다.
- 임대차계약서 원본 확인
- 최근 12개월 월세 입금 내역 확인
- 보증금 실제 수령 여부 확인
- 상가 권리금 분쟁 가능성 확인
- 전입세대열람과 사업자등록 여부 확인
월세 수익률 계산, 광고 숫자 그대로 믿으면 안 됩니다
상가주택매매 광고를 보면 수익률 5%, 6%라고 적힌 물건이 많습니다. 그런데 현장에서 계산해보면 그 숫자는 대출이자, 취득세, 재산세, 종합소득세, 수선비, 공실 기간을 빼기 전인 경우가 많습니다. 초보자가 제일 많이 다치는 지점입니다.
예를 들어 매매가 10억 원, 보증금 합계 1억 원, 월세 300만 원인 상가주택이 있다고 치겠습니다. 단순 계산으로는 연 3,600만 원이니 좋아 보입니다. 그런데 취득세와 중개보수, 법무비 등 초기 비용이 수천만 원 들어갑니다. 대출 5억 원을 연 4.5%로 받으면 이자만 1년에 2,250만 원입니다. 여기에 재산세, 보험료, 수선비, 공실 위험까지 넣으면 실제 현금흐름은 확 줄어듭니다.
제가 보수적으로 잡는 방식은 이렇습니다. 월세는 12개월 전부 받는다고 보지 않고 10.5개월 정도로 계산합니다. 상가 공실은 한 번 나면 2~3개월은 금방 지나갑니다. 오래된 건물은 매년 임대료의 5~10% 정도를 수선비로 따로 봅니다. 옥상 방수, 배관, 간판 전기, 화장실 문제는 꼭 한 번씩 옵니다.
불법 증축과 용도 문제는 싸게 사도 골치 아픕니다
상가주택에서 정말 자주 나오는 게 옥탑방, 쪼개기 원룸, 무단 창고, 주차장 불법 전용입니다. 매도인은 “다들 이렇게 써요”라고 말합니다. 맞습니다. 현장에 가면 실제로 그렇게 쓰는 곳 많습니다. 문제는 내가 산 뒤에 민원이 들어오거나 이행강제금이 나오면 그때부터 내 책임이라는 겁니다.
건축물대장상 2층이 단독주택인데 실제로는 방 4개로 쪼개져 있다면 수익은 좋아 보입니다. 월세도 더 나옵니다. 하지만 불법 구조 변경이면 대출 심사에서 걸릴 수 있고, 매도할 때 다음 매수자가 가격을 깎는 근거가 됩니다. 경매 물건이라면 명도 과정에서 임차인이 불법 구조를 문제 삼는 경우도 봤습니다.
상가주택매매 전에는 현장 사진만 보지 말고 건축물대장, 토지이용계획, 등기부, 임대차 현황을 같이 놓고 봐야 합니다. 그리고 가능하면 낮과 밤, 평일과 주말을 나눠서 현장을 가는 게 좋습니다. 낮에는 멀쩡해 보이던 상권이 저녁에는 완전히 죽어 있는 경우도 있고, 반대로 낮에는 조용한데 퇴근 시간 이후에 주차 전쟁이 벌어지는 골목도 있습니다.
실거주 겸 투자라면 더 냉정해야 합니다
상가주택을 사서 위층에 살고 1층 월세로 이자를 내겠다는 계획을 많이 세웁니다. 방향 자체는 나쁘지 않습니다. 다만 실거주가 섞이면 판단이 흐려집니다. “내가 살 집도 되니까 괜찮다”는 말로 낮은 수익률과 불편한 입지를 덮어버리는 경우가 있습니다.
실거주 겸 투자라면 생활 편의도 봐야 합니다. 주차가 되는지, 아이 학교나 병원 접근성이 괜찮은지, 1층 업종 냄새와 소음이 위층까지 올라오는지 직접 확인해야 합니다. 음식점이 들어와 있으면 월세는 안정적일 수 있지만, 배기와 기름때, 벌레 문제로 거주 만족도가 떨어질 수 있습니다.
저라면 처음 상가주택매매에 들어가는 분에게 너무 낡은 건물, 임차인이 많은 건물, 불법 증축이 섞인 건물은 권하지 않습니다. 처음에는 수익률이 조금 낮아도 권리관계가 단순하고, 대지 가치가 분명하고, 임차인 계약이 깨끗한 물건이 낫습니다. 돈을 크게 버는 것도 중요하지만, 처음부터 큰 사고를 피하는 게 더 중요합니다.
상가주택은 잘 고르면 오래 들고 갈 수 있는 물건입니다. 다만 월세 몇 줄만 보고 들어가면 생각보다 손이 많이 갑니다. 저는 상가주택매매를 볼 때마다 “이 건물을 내가 5년 동안 관리할 수 있나”부터 묻습니다. 그 질문에 답이 흐리면, 아무리 월세가 좋아 보여도 한 발 물러서는 편입니다.
