온비드경매로 첫 공매 물건 들어가 봤더니 법원경매와 완전히 달랐던 이야기

얼마 전 지인이 온비드경매로 나온 상가 하나를 들고 왔습니다. 감정가가 1억 8천만 원인데 최저입찰가가 1억 2천만 원대까지 내려와 있었고, 사진만 보면 역세권에 임대도 쉬워 보였습니다. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 위치도 아니고 수익률도 아니었습니다. 점유자가 누구인지, 관리비가 얼마나 밀렸는지, 공매라서 인도 절차를 어떻게 밟아야 하는지부터 봤습니다.

온비드경매는 법원경매보다 화면이 깔끔하고 입찰도 온라인으로 하니 쉬워 보입니다. 근데 실제 돈 들어가는 순간부터는 절대 가볍지 않습니다. 법원 입찰장에 가지 않는다고 위험이 줄어드는 게 아닙니다. 오히려 초보는 서류를 덜 읽고 클릭으로 끝내려다가 손실을 봅니다.

온비드경매가 쉬워 보이는 이유

온비드는 한국자산관리공사 캠코가 운영하는 공매 시스템입니다. 세금 체납으로 압류된 부동산, 국유재산, 공공기관 보유 자산, 금융기관 담보물 등이 올라옵니다. 입찰은 인터넷으로 진행되고, 물건 검색부터 보증금 납부, 입찰서 제출까지 대부분 온라인으로 처리됩니다.

법원경매는 사건번호, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 보면서 입찰기일에 법원까지 가야 합니다. 반면 온비드경매는 집에서 클릭 몇 번으로 입찰할 수 있습니다. 이게 장점이면서 동시에 함정입니다. 절차가 간단해 보이면 판단도 가벼워집니다.

제가 현장에서 본 초보 실수는 비슷합니다. 감정가 대비 몇 퍼센트 싸다는 숫자만 보고 들어갑니다. 예를 들어 감정가 3억 원짜리가 2억 1천만 원에 나왔다고 하면 30% 할인으로 보입니다. 그런데 체납 관리비 1,500만 원, 명도 비용 700만 원, 취득세와 중개비, 수리비까지 더하면 실제 매입가는 2억 4천만 원 가까이 올라갑니다. 여기에 대출이 계획대로 안 나오면 수익률 계산은 바로 무너집니다.

법원경매와 다른 지점은 꼭 알아야 합니다

온비드경매와 법원경매는 비슷해 보이지만 물건의 성격과 절차가 다릅니다. 법원경매는 민사집행 절차 안에서 매각되고, 인도명령 같은 제도가 비교적 익숙하게 작동합니다. 공매는 자산관리공사나 기관별 매각 조건을 따라가야 하고, 물건마다 특약이 붙어 있는 경우가 많습니다.

특히 공매 물건은 공고문을 대충 보면 안 됩니다. 매각 제외 물건, 점유 관계, 임대차 승계 여부, 체납 공과금, 명도 책임이 누구에게 있는지가 공고문과 첨부파일에 흩어져 있습니다. 법원경매처럼 권리분석 자료가 일정한 형식으로 정돈되어 있다고 생각하면 곤란합니다.

• 입찰 전 공고문 원문을 끝까지 읽어야 합니다.
• 등기부등본은 입찰 당일 기준으로 다시 확인하는 게 좋습니다.
• 점유자 확인은 사진과 서류만 믿지 말고 현장 방문이 필요합니다.
• 잔금 납부 기한과 지연 이자 조건을 반드시 봐야 합니다.
• 명도 책임이 매수자에게 있는지 기관이 일부 처리하는지 확인해야 합니다.

제가 예전에 본 주택 공매 물건은 등기상으로는 깨끗해 보였습니다. 선순위 임차인도 없고, 감정가 대비 가격도 괜찮았습니다. 그런데 현장에 가보니 실제 거주자가 소유자의 부모였습니다. 서류상 권리는 약해 보여도 명도 난이도는 높았습니다. 이런 물건은 숫자로만 보면 좋아 보이지만, 시간과 감정 소모가 꽤 큽니다.

초보가 특히 조심해야 할 온비드경매 물건

온비드경매에서 초보가 피해야 할 물건은 명확합니다. 첫째, 점유 관계가 불명확한 물건입니다. 둘째, 공유지분 물건입니다. 셋째, 토지 이용이 애매한 물건입니다. 넷째, 관리비 체납 가능성이 큰 상가나 오피스텔입니다.

공유지분 물건은 가격이 싸게 보입니다. 예를 들어 아파트 지분 2분의 1이 감정가보다 훨씬 낮게 나올 수 있습니다. 그런데 낙찰받아도 집 전체를 마음대로 쓸 수 없습니다. 다른 공유자와 협의해야 하고, 협의가 안 되면 소송까지 생각해야 합니다. 초보가 첫 투자로 들어가기엔 버거운 경우가 많습니다.

토지도 마찬가지입니다. 지도에서 보면 도로 옆이라 좋아 보이는데 실제로는 맹지이거나, 개발행위허가가 쉽지 않거나, 농지취득자격증명이 필요한 경우가 있습니다. 농지취득자격증명을 못 받으면 매각이 불허될 수 있고, 보증금 문제가 생길 여지도 있습니다. 싸다고 덥석 들어갈 물건이 아닙니다.

상가 공매는 관리비부터 봐야 합니다

상가는 수익률 계산이 쉬워 보여서 많이들 관심을 둡니다. 보증금 2천만 원, 월세 120만 원이면 연 1,440만 원입니다. 2억 원에 사면 단순 수익률 7%가 넘습니다. 그런데 공실 기간 6개월, 수리비 1천만 원, 체납 관리비 800만 원, 부가세 이슈까지 넣으면 숫자가 완전히 달라집니다.

특히 집합건물 관리비는 현장에서 관리사무소에 물어보는 게 빠릅니다. 개인정보 문제로 정확한 금액을 바로 말해주지 않는 곳도 있지만, 체납 분위기나 소송 여부 정도는 감을 잡을 수 있습니다. 저는 상가 물건을 볼 때 주변 공실률도 같이 봅니다. 같은 층에 불 꺼진 호실이 많으면 낙찰가를 더 낮춰 잡습니다.

입찰가를 정할 때 저는 이렇게 봅니다

온비드경매에서 가장 위험한 순간은 입찰가를 쓰는 순간입니다. 사람 마음이 이상해서, 입찰 버튼 앞에서는 100만 원쯤 더 쓰고 싶어집니다. 경쟁자가 있을 것 같고, 이번에 놓치면 아쉬울 것 같기 때문입니다. 그런데 경매와 공매는 놓친 물건보다 비싸게 잡은 물건이 더 오래 기억에 남습니다.

저는 입찰 전에 세 가지 숫자를 따로 적습니다. 예상 매도가, 총비용, 최종 입찰 한도입니다. 예상 매도가는 주변 실거래가와 현재 매물 호가를 분리해서 봅니다. 호가 3억 원은 그냥 주인의 희망 가격일 수 있습니다. 실제 거래가 2억 7천만 원이면 그 숫자를 기준으로 잡습니다.

• 취득세, 법무비, 중개비를 먼저 넣습니다.
• 잔금대출 가능 금액을 보수적으로 잡습니다.
• 수리비는 현장 확인 전이면 넉넉하게 넣습니다.
• 명도 비용과 공실 기간을 비용으로 반영합니다.
• 최소 기대수익을 뺀 뒤 입찰가 상한을 정합니다.

예를 들어 예상 매도가가 3억 원인 빌라가 있다고 해보겠습니다. 취득 관련 비용 1,000만 원, 수리비 1,500만 원, 명도와 보유 비용 700만 원, 최소 기대수익 2,000만 원을 잡으면 입찰 한도는 2억 4,800만 원 근처입니다. 여기서 현장 상태가 나쁘면 더 깎습니다. 남들이 얼마를 쓸지는 제 통제 밖입니다. 제가 통제할 수 있는 건 손실을 피하는 가격뿐입니다.

현장조사를 건너뛰면 온비드는 더 위험합니다

온비드경매는 온라인 입찰이라 현장감을 잃기 쉽습니다. 사진 몇 장과 감정평가서만 보고 판단하면 실제 상태를 놓칩니다. 감정평가서는 특정 시점의 자료입니다. 그 뒤로 누수가 생겼을 수도 있고, 임차인이 나갔을 수도 있고, 주변에 악재가 생겼을 수도 있습니다.

저는 최소한 낮과 저녁을 나눠서 봅니다. 낮에는 채광, 소음, 상권 흐름을 보고 저녁에는 주차, 유동인구, 주변 분위기를 봅니다. 주거용이면 우편함, 계량기, 공동현관 상태도 봅니다. 상가라면 같은 라인의 업종, 공실 간판, 화장실 관리 상태까지 봅니다. 이런 건 인터넷 화면에서 안 보입니다.

그리고 관리사무소, 인근 중개업소, 주변 상인에게 묻습니다. 말 한마디로 다 믿지는 않지만, 세 군데에서 같은 이야기가 나오면 참고할 만합니다. 예전에 한 오피스텔은 서류상 공실로 보였는데 현장 중개업소에서 단기임대 세입자가 계속 바뀐다는 이야기를 들었습니다. 그 물건은 입찰하지 않았습니다. 수익보다 관리 리스크가 더 커 보였기 때문입니다.

온비드경매는 잘 쓰면 좋은 시장입니다. 법원경매에 비해 덜 알려진 물건도 있고, 기관 매각이라 절차가 깔끔한 경우도 있습니다. 다만 화면이 편하다고 물건까지 쉬운 건 아닙니다. 초보라면 첫 물건은 권리관계 단순하고, 점유자 확인 가능하고, 대출과 잔금 일정이 무리 없는 것으로 시작하는 게 낫습니다. 싸게 사는 것보다 위험을 알고 사는 쪽이 오래 갑니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 숫자를 다시 지웁니다. 욕심이 섞인 금액은 대개 다음 날 보면 티가 납니다.