연산동 부동산 경매, 2회 유찰 1.2억

한줄 요약

2회 유찰로 매력적인 가격이지만, 임차인 현황과 권리분석이 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 2층201호 (연산동,연산다올)

이 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔입니다. 34.8㎡(약 10.5평) 크기로, 신혼부부나 1인 가구에게 적합한 소형 주거 공간입니다. 주변은 주거지와 상업지구가 혼재되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 편리한 편이라 출퇴근이 수월할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 5,200만원이었지만, 두 번 유찰되면서 현재 최저입찰가는 1억 2,348만원으로 내려왔습니다. 인근 유사 물건의 실거래가는 약 2억 원 초반대인 점을 감안하면, 이번 경매 물건은 약 40% 이상 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,965만원으로 보이며, 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 8월 27일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황을 등기부 등본과 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 다행히 특이사항은 없는 것으로 보이지만, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 철저히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1억 2천만원대의 매입가는 상당히 매력적입니다. 예상 수익률도 괜찮은 편으로, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 명도 및 권리관계가 명확하지 않다면 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 지역의 개발 계획이나 인프라 확충 여부도 미리 체크해보세요.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 경매는 2회 유찰 후라 경쟁률이 높지는 않을 것으로 보입니다. 그러나 최소 3~4명 정도의 경쟁은 예상됩니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 2,965만원에서 약간의 여유를 두고 1억 3천만원 정도로 설정합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 3,596만원으로 예상됩니다. 임차인 문제와 권리분석을 철저히 한다면, 괜찮은 투자 기회가 될 수 있습니다.