신정동 근린생활 경매, 2회 유찰 10.7억

한줄 요약

솔직히 말하면, 매각이력과 권리 관계에서 몇 가지 눈에 띄는 부분이 있어요. 특히, 유치권 분쟁과 주거용 현황이 신경 쓰입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1010

경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 신정동 164-10

울산 남구 신정동에 위치한 이 물건은 388.1㎡(117.4평)의 면적을 가진 근린생활시설입니다. 위치적으로는 남구 중심부에 자리 잡고 있어 교통이 편리하고, 주변에 상업시설과 주거지역이 혼재되어 있어 다양한 용도로 활용할 수 있습니다. 하지만 3층 일부가 주거용으로 사용되고 있다는 점은 조금 걸립니다. 이런 경우 나중에 용도 변경이나 임대 시 제한이 있을 수 있거든요.

가격이 말해주는 것

감정가가 21억 9,776만원인데, 현재 최저입찰가는 10억 7,690만원으로 감정가 대비 51%나 저렴하게 나왔어요. 인근 유사 물건 시세와 비교해보면 상당한 할인율을 자랑합니다. 예상 낙찰가는 11억 3,074만원 전후로 예상되며, 감정가 대비 51%로 저렴합니다. 그러나 두 번이나 유찰된 이유를 분석해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 3일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 유치권 분쟁이 있었지만, 법원 판결로 유치권이 존재하지 않는다는 점이 명확해졌어요. 그럼에도 불구하고, 일괄매각 조건과 제시외 건물이 포함되어 있어서, 이 부분은 신경 쓰이네요. 또한, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 현황 조사에서 누락된 점유자나 임차인이 있을 수 있으니, 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률 측면에서는 매력적인 물건임은 분명합니다. 하지만, 솔직히 말하면, 주거용으로 사용 중인 부분과 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 울산 지역의 상업시설 및 주거 수요가 있는 점은 호재로 작용할 수 있지만, 이 부분을 잘 해결해야 수익률을 극대화할 수 있을 겁니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 2회 유찰로 인해 가격이 많이 내려왔고, 유치권 문제가 해결된 점이 호재로 작용할 수 있습니다. 권장 입찰가는 11억대 초반을 추천합니다. 취등록세 등 부대비용 약 5,201만원을 포함해 총 투자금은 11억 3,074만원 정도로 예상됩니다. 최종적으로는 임차인 문제 해결 여부와 주거용 현황 부분을 어떻게 해결할지에 따라 입찰 여부를 결정할 것 같습니다.