북구 산하중앙 상가 경매, 5회 유찰 6천만

한줄 요약

매력적인 가격이지만, 5번의 유찰이 걸림돌이 될 수 있음.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1636

경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙3로 2, 지하층107호

이 물건은 울산광역시 북구 산하중앙3로에 위치한 상가입니다. 지하층에 위치하고 있으며, 주위는 주택가와 상업시설이 혼재해 있는 지역입니다. 교통은 인근 버스정류장과의 접근성이 좋지만, 지하층이라는 점이 다소 불리할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

5회 유찰로 인해 최저입찰가는 감정가의 16%인 6,252만원까지 떨어졌습니다. 인근 상가의 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하지만, 이 가격에도 불구하고 유찰이 계속된다는 것은 뭔가 문제가 있거나 시장에서의 수요가 낮다는 신호일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 6,564만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 7일에 설정된 근저당권입니다. 현재 등기부와 현황조사서에서 임차인에 대한 정보가 명확하지 않아, 임차인의 대항력 여부를 조심스럽게 확인해야 할 필요가 있습니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로선 특별한 특이사항이 없지만, 현장 방문을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건은 대부분 사람들이 선뜻 나서지 않는다는 뜻입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 지하층이라는 점과 임차인 현황의 불확실성은 리스크 요소입니다. 주변 상권의 호재가 있다면 상황이 나아질 수 있겠지만, 현시점에서는 확실치 않습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 5회 유찰된 물건은 예상 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 6,300만원 정도를 권장합니다. 취등록세는 약 301만원으로 예상되며, 총 투자금은 6,900만원 수준이 될 것입니다. 다만, 명도 문제나 임차인과의 협상에 대한 준비는 철저히 해야 합니다.