경매만 보다가 일반 매매까지 직접 비교해봤더니 보인 진짜 차이
입찰장만 다니던 사람이 매매 계약서를 다시 본 이유
얼마 전 지인이 아파트를 일반 매매로 사겠다고 계약서를 들고 찾아왔습니다. 평소 같으면 시세부터 보고, 등기부 보고, 대출 한도 계산하면 된다고 생각했을 겁니다. 그런데 경매를 오래 하다 보니 일반 매매도 생각보다 만만한 거래가 아니라는 걸 자주 봅니다. 입찰보증금 10% 넣고 법원에서 경쟁하는 것만 위험한 게 아닙니다. 중개사무소 테이블에 앉아 도장 찍는 매매도 한 줄 잘못 보면 돈이 묶입니다.
경매 초보들이 가끔 이런 말을 합니다. “경매는 어렵고 매매는 안전하잖아요.” 반은 맞고 반은 틀립니다. 매매는 점유자 문제나 인도명령 같은 절차가 덜할 수 있습니다. 대신 가격을 잘못 잡거나 특약을 허술하게 쓰면, 경매보다 더 비싸게 리스크를 떠안는 경우도 있습니다. 특히 요즘처럼 지역별 온도 차가 큰 시장에서는 매매가와 실제 거래 가능한 가격 사이가 꽤 벌어집니다.
경매 가격과 매매 가격은 출발점부터 다릅니다
경매 물건을 볼 때 저는 감정가를 거의 믿지 않습니다. 감정가는 기준일이 있고, 현장 사정이 뒤늦게 반영되는 경우가 많습니다. 반면 매매는 호가가 먼저 눈에 들어옵니다. 네이버에 5억 2천만 원 매물이 쭉 떠 있으면 그게 시세처럼 보이죠. 하지만 실제 계약은 4억 9천만 원에 찍히는 경우도 있고, 급매는 4억 7천만 원까지 내려오는 경우도 있습니다.
제가 예전에 수도권 외곽 구축 아파트를 검토한 적이 있습니다. 같은 단지 같은 평형이 매매 호가로는 3억 8천만 원이었고, 법원 경매 감정가는 3억 6천만 원이었습니다. 처음 보는 분들은 “경매가 더 싸네”라고 말합니다. 그런데 실거래를 까보니 최근 거래가 3억 3천만 원, 급매 문의가는 3억 2천만 원대였습니다. 감정가 기준으로 80%에 낙찰받아도 2억 8,800만 원이니 싸 보이지만, 취득세, 명도비, 미납관리비, 잔금대출 이자, 수리비까지 넣으면 체감 매입가는 훨씬 올라갑니다.
- 매매 호가는 파는 사람이 원하는 가격입니다.
- 실거래가는 이미 끝난 거래의 가격입니다.
- 경매 낙찰가는 경쟁자들이 당일 만들어낸 가격입니다.
- 투자자가 봐야 할 가격은 팔 때 빠져나갈 수 있는 가격입니다.
매매가 쉬워 보이는 순간 실수가 나옵니다
일반 매매에서 많이 놓치는 게 특약입니다. 경매는 권리분석을 하다 보니 등기부, 전입세대, 확정일자, 임차인 배당요구 여부를 집요하게 봅니다. 그런데 매매로 넘어가면 이상하게 긴장이 풀립니다. 중개사가 “문제 없는 집입니다”라고 말하면 그냥 넘어가는 분도 많습니다.
실제로 매매 계약에서 잔금 전 하자, 임차인 퇴거, 대출 불가 시 처리, 근저당 말소 시점이 애매하면 분쟁이 생깁니다. 예를 들어 매도인이 잔금일에 근저당을 말소한다고 했는데, 실제 말소 서류 준비가 늦어지면 매수인은 잔금 들고도 소유권 이전을 못 할 수 있습니다. 전세 낀 매매라면 더 조심해야 합니다. 임차인의 보증금 승계인지, 매도인이 내보내고 공실로 넘기는지, 그 비용과 책임이 누구에게 있는지 계약서에 박혀 있어야 합니다.
제가 매매 계약 전에 보는 기본 항목
- 등기부상 소유자와 계약 당사자가 같은지 확인합니다.
- 근저당, 가압류, 압류, 가처분 같은 제한권리를 봅니다.
- 임차인이 있으면 전입일, 확정일자, 보증금, 만기일을 확인합니다.
- 관리비 장기체납, 누수, 불법 증축 여부를 현장에서 체크합니다.
- 잔금일과 대출 실행일이 실제로 맞는지 은행 일정까지 봅니다.
이 정도만 해도 사고 절반은 줄어듭니다. 솔직히 부동산 투자는 대단한 비법보다 기본 확인을 귀찮아하지 않는 사람이 오래 갑니다.
경매 투자자가 매매를 볼 때 더 냉정해지는 부분
경매를 오래 하다 보면 자연스럽게 보수적으로 계산하게 됩니다. 낙찰가만 보고 수익을 계산했다가 명도비 300만 원, 수리비 1,200만 원, 이자 400만 원이 튀어나오면 장부가 바로 달라집니다. 매매도 똑같습니다. 매수가는 시작일 뿐입니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 매매로 산다고 해보겠습니다. 취득세와 중개보수, 법무비, 이사 관련 비용, 일부 수리비까지 합치면 몇 백만 원은 금방 붙습니다. 여기에 대출 3억 원을 연 4%대로 쓴다면 1년 이자만 1,200만 원 안팎입니다. 단기 매도를 생각한다면 양도세와 매도 중개보수도 봐야 합니다. 그러면 5억에 사서 5억 2천에 팔았다고 해서 2천만 원 번 게 아닙니다.
저는 매매 물건도 항상 세 가지 가격으로 봅니다. 첫째, 내가 사고 싶은 가격. 둘째, 은행이 인정해주는 가격. 셋째, 급할 때 팔릴 가격. 이 셋이 크게 벌어지면 욕심을 줄입니다. 특히 대출이 많이 들어가는 매매는 가격보다 현금흐름이 먼저입니다. 잔금은 맞췄는데 6개월 뒤 이자와 공실을 못 버티면 좋은 물건도 나쁜 투자가 됩니다.
초보라면 이런 매매는 일단 멈춰야 합니다
초보에게 가장 위험한 매매는 싸 보이는 이유를 설명하지 못하는 물건입니다. 시세보다 5천만 원 싼데 왜 싼지 모르겠다면, 아직 조사가 덜 된 겁니다. 소음, 누수, 일조권, 재건축 이슈, 세입자와의 분쟁, 대출 제한, 불법 건축물, 토지 지분 문제까지 이유는 많습니다.
경매에서는 위험이 서류에 드러나는 경우가 많습니다. 매매에서는 말로 가려지는 경우가 있습니다. “별일 아닙니다”, “다들 이렇게 합니다”, “잔금 때 처리됩니다” 같은 말이 반복되면 저는 한 번 멈춥니다. 진짜 문제 없는 거래라면 서류와 특약으로 확인하면 됩니다. 말로만 안전한 물건은 돈 넣는 순간부터 매수인이 증명해야 하는 일이 생깁니다.
- 시세보다 과하게 싼데 이유가 불명확한 물건
- 매도인의 채무가 많고 잔금으로 여러 권리를 동시에 말소해야 하는 물건
- 임차인 퇴거 일정이 말로만 합의된 물건
- 불법 확장, 누수, 하자 고지가 애매한 물건
- 대출 가능 여부를 확인하지 않고 계약금부터 넣어야 하는 물건
이런 물건은 고수가 싸게 사는 영역일 수 있습니다. 그런데 초보가 들어가면 싼 가격보다 해결 비용이 더 크게 나옵니다. 부동산 매매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 끝까지 버틸 수 있는 가격에 사는 일에 가깝습니다.
매매도 결국 현장을 본 사람이 이깁니다
컴퓨터 앞에서 보는 매물 사진은 너무 깨끗합니다. 방은 넓어 보이고, 햇빛은 좋아 보이고, 단지는 조용해 보입니다. 현장에 가면 다릅니다. 엘리베이터 냄새, 주차장 동선, 밤 시간대 소음, 상가 공실, 학교 가는 길, 언덕 경사 같은 것들이 가격을 설명해줍니다. 저는 경매 물건이든 매매 물건이든 최소 두 번은 갑니다. 낮에 한 번, 저녁에 한 번. 가능하면 비 오는 날도 봅니다. 누수와 배수 문제는 맑은 날보다 비 오는 날 더 잘 보입니다.
매매는 경매보다 편한 길일 수 있습니다. 하지만 편하다고 해서 덜 따져도 되는 길은 아닙니다. 계약금 넣기 전 2시간 더 확인하는 게, 잔금 치른 뒤 2년 고생하는 것보다 훨씬 싸게 먹힙니다. 제가 현장에서 배운 건 단순합니다. 좋은 매매는 빨리 잡는 사람이 아니라, 빠뜨릴 걸 덜 빠뜨린 사람이 가져갑니다.
