아파트시세 직접 찍어보러 다녀왔더니 숫자보다 먼저 보인 것들
법원 감정가만 믿고 들어갔다가 식은땀 난 적이 있습니다
얼마 전 초보 투자자 한 분이 아파트 경매 물건을 들고 찾아왔습니다. 감정가 5억 2천만 원, 최저가 4억 1천만 원, 네이버 매물은 5억 초반. 겉으로 보면 8천만 원쯤 싸게 잡을 수 있는 물건처럼 보였죠. 그런데 제가 현장을 같이 가보자고 했습니다. 이유는 간단합니다. 아파트시세는 화면에 뜬 숫자만으로 판단하면 꼭 한 군데에서 삐끗합니다.
저도 초반에는 감정평가서와 포털 매물만 보고 입찰가를 잡았습니다. 그때는 내가 꽤 꼼꼼하다고 생각했는데, 막상 낙찰받고 보니 같은 단지라도 동, 층, 향, 수리 상태, 주차 스트레스에 따라 체감 가격이 완전히 달랐습니다. 특히 경매는 매수자가 집 안을 못 보는 경우가 많습니다. 그래서 시세를 볼 때는 평균값보다 최악의 경우를 먼저 봐야 합니다.
아파트시세 볼 때 매물가부터 보면 늦습니다
초보가 가장 많이 하는 실수가 현재 올라온 매물 가격을 시세로 착각하는 겁니다. 매물가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 거래가는 실제로 누군가 돈을 낸 가격이고요. 둘은 다릅니다. 상승장에서는 매물가가 먼저 튀고, 하락장에서는 매물가가 한참 늦게 내려옵니다.
제가 보는 순서는 보통 이렇습니다.
- 최근 3개월 실거래가
- 같은 평형의 층별 거래 차이
- 현재 매물 중 실제로 팔릴 만한 최저 호가
- 전세가와 매매가의 간격
- 해당 단지 주변 신축, 구축 가격 차이
예를 들어 84제곱미터 아파트가 최근 5억에 거래됐다고 해도 바로 5억을 기준으로 잡지 않습니다. 그 거래가 로열동 20층 남향인지, 2층 북향인지에 따라 의미가 달라집니다. 경매 물건이 3층이고 앞동에 막혀 있다면 같은 84제곱미터라도 2천만 원에서 5천만 원은 보수적으로 봐야 합니다.
그리고 거래량도 봅니다. 최근 거래가 5억인데 6개월 동안 딱 한 건뿐이면 그 숫자는 조심해야 합니다. 반대로 4억 7천만 원부터 4억 9천만 원 사이에서 여러 건 거래됐다면 그 구간이 훨씬 믿을 만합니다. 시세는 점 하나가 아니라 구간으로 봐야 합니다.
현장에 가면 숫자에서 안 보이는 가격이 보입니다
아파트시세를 제대로 보려면 단지에 직접 가야 합니다. 이건 귀찮아서가 아니라 돈을 지키는 절차입니다. 저는 현장에 가면 먼저 주차장부터 봅니다. 평일 저녁 8시 이후에 가보면 좋습니다. 낮에는 한산해 보이던 단지도 밤에는 이중주차가 빽빽한 경우가 많습니다. 이런 단지는 실거주 수요가 생각보다 약해질 수 있습니다.
그다음은 동선입니다. 지하철역까지 지도상 700미터라고 해도 실제로 걸어보면 언덕이 심하거나 큰 도로를 두 번 건너야 하는 경우가 있습니다. 초등학교가 가깝다고 해도 정문 방향이 반대면 학부모 수요가 달라집니다. 같은 단지 안에서도 어린이집, 상가, 버스정류장 접근성이 좋은 동과 애매한 동의 가격 차이가 납니다.
예전에 수도권 한 단지에서 비슷한 물건 두 개를 본 적이 있습니다. 같은 평형, 같은 연식, 같은 감정가였습니다. 그런데 하나는 단지 안쪽 조용한 동의 중층이었고, 다른 하나는 대로변 저층이었습니다. 포털에서는 둘 다 비슷해 보였지만 현장에서는 소음 차이가 컸습니다. 저는 대로변 물건 입찰가를 3천만 원 낮춰 잡았고, 결국 그 물건은 다른 사람이 높게 써서 가져갔습니다. 몇 달 뒤 일반 매물로 다시 나왔는데 생각보다 오래 안 팔렸습니다. 그런 걸 한두 번 보면 화면 시세만 믿기 어렵습니다.
경매 입찰가는 시세에서 비용을 뺀 다음에 나와야 합니다
경매에서 아파트시세를 보는 이유는 비싸게 낙찰받지 않기 위해서입니다. 그런데 많은 분들이 시세 5억, 낙찰가 4억 5천이면 5천 남는다고 계산합니다. 현장에서는 그렇게 단순하지 않습니다.
최소한 아래 비용은 입찰 전에 숫자로 넣어야 합니다.
- 취득세와 등기 비용
- 명도 비용 또는 이사비 협의금
- 체납 관리비 중 인수 가능성이 있는 부분
- 수리비와 폐기물 처리비
- 대출 이자와 잔금 납부 전후 자금 공백
- 매도 시 중개보수와 양도 관련 세금
특히 내부 상태를 못 본 아파트는 수리비를 넉넉하게 잡아야 합니다. 20년 넘은 아파트라면 도배, 장판 수준에서 끝나지 않을 수 있습니다. 싱크대, 욕실, 샷시까지 손대면 2천만 원이 금방 넘어갑니다. 명도도 마찬가지입니다. 점유자가 순순히 나가면 다행이지만, 협의가 길어지면 시간도 비용입니다.
저는 보통 매도 목적 물건이면 예상 매도가를 낮게, 비용은 높게 잡습니다. 시세가 5억으로 보여도 실제 처분 가능 가격을 4억 8천으로 놓고, 비용 2천만 원을 더한 뒤 입찰가를 계산합니다. 이러면 낙찰받을 물건이 줄어듭니다. 근데 그게 정상입니다. 경매는 많이 낙찰받는 게임이 아니라 손실 날 물건을 피하는 일에 가깝습니다.
초보는 애매한 호재보다 확실한 거래를 봐야 합니다
아파트시세를 이야기하면 꼭 나오는 게 호재입니다. 재건축 기대감, GTX, 학군 변화, 상권 개발 같은 말들이죠. 물론 가격에 영향을 줍니다. 문제는 초보가 호재를 숫자로 환산하기 어렵다는 겁니다. 이미 가격에 반영됐는지, 아직 남은 여지가 있는지 구분하기가 쉽지 않습니다.
저는 처음 경매를 시작하는 분들에게 애매한 미래보다 최근 거래와 현재 수요를 먼저 보라고 말합니다. 전세가가 받쳐주는지, 급매가 얼마나 쌓였는지, 같은 단지 매물이 몇 달째 안 팔리고 있는지 보는 게 더 현실적입니다. 호재는 보너스일 수 있지만, 입찰가의 근거가 되면 위험합니다.
특히 하락장이나 거래 절벽 구간에서는 감정가가 늦게 따라옵니다. 감정평가가 6개월에서 1년 전에 이루어진 물건도 많습니다. 그 사이 시장이 꺾였는데 감정가만 보고 싸다고 판단하면 이미 늦은 가격을 기준으로 입찰하는 셈입니다. 그래서 저는 감정가 대비 몇 퍼센트 싸다는 말보다, 지금 팔면 얼마에 팔릴지를 더 중요하게 봅니다.
제가 실제로 쓰는 아파트시세 확인 방식
복잡해 보여도 순서를 잡으면 어렵지 않습니다. 먼저 국토교통부 실거래가나 포털 실거래 자료로 최근 거래 범위를 봅니다. 그다음 같은 단지 같은 평형의 현재 매물을 낮은 가격순으로 확인합니다. 여기서 최고 호가는 거의 버립니다. 실제 협상 가능한 하단 가격을 봐야 합니다.
그리고 현장 중개업소에 전화합니다. 이때 “이 단지 얼마예요?”라고 물으면 뻔한 답이 나옵니다. 저는 보통 “현금 준비된 매수자가 이번 달 안에 계약한다면 어느 가격이면 집주인이 움직일까요?”라고 묻습니다. 그러면 분위기가 조금 달라집니다. 급매가 있는지, 집주인이 가격을 내릴 생각이 있는지, 전세 문의가 있는지 들을 수 있습니다.
현장에 갑니다. 단지 게시판, 엘리베이터, 주차장, 상가 공실, 주변 도로 소음, 출근 시간 동선까지 봅니다. 경매 물건은 종이에 깨끗하게 보이는 순간이 가장 위험합니다. 현장에서 지저분한 단점이 보일수록 오히려 판단이 쉬워집니다. 그 단점을 가격에 반영하면 되니까요.
아파트시세는 맞히는 숫자가 아니라 틀려도 버틸 수 있게 잡는 범위라고 생각합니다. 초보일수록 낙찰 욕심이 앞서서 좋은 쪽 숫자만 보게 됩니다. 저도 그랬습니다. 그런데 오래 살아남은 사람들은 대체로 반대로 합니다. 안 좋은 층, 늦은 매도, 예상보다 큰 수리비까지 넣고도 남는 물건만 봅니다. 그런 물건은 자주 안 나옵니다. 그래서 조급하지 않은 사람이 결국 더 오래 갑니다.
