분양권만 믿고 들어갔다가 경매장까지 온 사람들, 현장에서 본 진짜 이야기

분양은 새 아파트를 사는 일이 아니라 약속을 사는 일입니다

얼마 전 법원 입찰장에서 분양받은 지 3년도 안 된 아파트가 경매로 나온 걸 봤습니다. 등기부를 보니 처음엔 깨끗했습니다. 신축 브랜드 아파트, 역세권이라고 광고했던 곳이고 분양가도 당시엔 비싸다는 말이 많았지만 청약 경쟁률은 꽤 높았던 단지였습니다. 그런데 잔금 시점에 대출이 막히고, 전세가도 기대만큼 안 나오면서 결국 소유자가 버티지 못한 물건이었습니다.

분양이라는 말에는 묘한 기대감이 붙습니다. 새집, 프리미엄, 청약 당첨, 전매 차익 같은 단어가 같이 따라오죠. 그런데 제가 경매 현장에서 오래 보다 보니 분양은 생각보다 냉정한 투자입니다. 아직 완성되지 않은 집에 돈을 걸고, 2년에서 3년 뒤의 시장을 맞히는 일이기 때문입니다.

초보자들이 가장 많이 착각하는 부분이 있습니다. 분양가가 주변 시세보다 싸면 안전하다고 보는 겁니다. 맞는 말일 때도 있습니다. 하지만 주변 시세가 분양 시점의 시세인지, 입주 시점의 시세인지, 실제 거래가인지, 호가인지 따져보지 않으면 숫자가 사람을 속입니다. 현장에서 보면 분양가 7억짜리 아파트가 입주 때 8억이 될 줄 알았는데, 막상 6억 7천에도 거래가 잘 안 되는 경우가 나옵니다. 이때 문제는 집값 하락보다 잔금입니다.

잔금 때 계산이 틀어지면 프리미엄은 종이 숫자가 됩니다

분양을 받을 때 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조를 많이 봅니다. 예를 들어 분양가가 6억이면 계약금 6천만 원을 먼저 넣고, 중도금은 집단대출로 넘긴 뒤, 입주 때 잔금 1억 8천만 원과 중도금 대출 상환 문제를 처리해야 합니다. 여기까지는 모델하우스 상담석에서도 쉽게 설명해줍니다.

그런데 진짜 계산은 입주 3개월 전부터 시작됩니다. 그때 감정가, 담보인정비율, DSR, 전세 시세, 기존 대출, 세금, 이사비, 옵션비가 한꺼번에 튀어나옵니다. 분양 당시엔 중도금 무이자라 부담이 작아 보였는데, 입주할 때는 이자와 잔금이 현실이 됩니다. 특히 실거주가 아니라 전세를 맞춰 잔금을 치르려던 사람은 전세가율이 5%만 틀어져도 현금 수천만 원이 더 필요해집니다.

제가 봤던 사례 중 하나는 분양가 5억 8천만 원, 옵션 포함 총 6억 가까이 들어간 물건이었습니다. 계약자는 입주 때 전세 4억 8천만 원 정도는 받을 수 있다고 계산했습니다. 그런데 입주장이 겹치면서 전세가 4억 1천만 원까지 밀렸습니다. 7천만 원 차이입니다. 이 돈을 단기간에 만들지 못하면 잔금 연체가 붙고, 연체가 길어지면 신용 문제까지 번집니다. 겉으로는 새 아파트 당첨자인데 속은 매일 피가 마르는 상황이 되는 겁니다.

분양권 프리미엄만 보고 들어가면 빠지는 함정

분양권 거래를 볼 때 초보자는 프리미엄 숫자에 먼저 눈이 갑니다. 피 3천, 피 7천, 무피, 마피 같은 말이 시장에 돌죠. 그런데 프리미엄은 내 손에 들어온 돈이 아닙니다. 거래가 실제로 체결되고, 세금과 중개보수, 대출 제한, 자금 출처 문제까지 지나야 남는 돈입니다.

특히 조심해야 할 건 마이너스 프리미엄입니다. 마피 2천이라고 하면 싸게 사는 느낌이 듭니다. 하지만 왜 마피가 붙었는지를 먼저 봐야 합니다. 입지가 애매한지, 공급이 너무 많은지, 잔금 대출이 까다로운지, 전세가 안 맞는지, 학교나 교통 호재가 지연됐는지 이유가 있습니다. 경매에서도 싸게 나온 물건은 이유가 있듯이 분양권도 같습니다.

• 입주 물량이 같은 시기에 몰리는 지역인지 확인해야 합니다.
• 실거래가와 호가를 따로 봐야 합니다. 호가는 희망이고 실거래는 현실입니다.
• 전세로 잔금을 치를 계획이면 같은 평형 전세 체결가를 봐야 합니다.
• 중도금 대출 승계 조건과 잔금 대출 가능 금액을 은행에 직접 확인해야 합니다.
• 옵션비, 발코니 확장비, 취득세, 이사비까지 넣고 현금표를 다시 짜야 합니다.

솔직히 말하면 분양권은 상승장에서는 쉬워 보입니다. 아무거나 잡아도 피가 붙는 시기가 있으니까요. 그런데 그런 장에서 배운 사람일수록 하락장이나 보합장에서 크게 다칩니다. 분양은 물건 분석보다 시간 분석이 더 중요할 때가 많습니다. 지금 좋은 가격인지보다 입주할 때 감당 가능한 가격인지가 더 중요합니다.

경매 투자자가 보는 좋은 분양과 위험한 분양

제가 경매를 하면서 분양 물건을 볼 때 가장 먼저 보는 건 화려한 커뮤니티나 브랜드가 아닙니다. 나중에 안 팔릴 때 버틸 수 있는지입니다. 부동산은 잘될 때보다 안 될 때 기준으로 봐야 합니다. 팔면 팔리고, 전세 놓으면 세입자가 들어오고, 내가 들어가 살아도 생활이 되는 물건이면 버틸 힘이 있습니다.

좋은 분양은 대개 설명이 단순합니다. 직장이 가까운 사람이 실제로 살고 싶어 하는 곳, 대중교통이나 도로 접근성이 이미 확인된 곳, 주변에 비교 가능한 구축과 신축 거래가 충분한 곳, 입주 물량이 감당 가능한 곳입니다. 반대로 위험한 분양은 설명이 길어집니다. 앞으로 좋아질 예정, 개발 계획이 있다, 역이 생길 수 있다, 주변이 바뀔 것이다 같은 말이 많습니다. 물론 호재가 현실이 되는 경우도 있습니다. 다만 초보자가 그 시간을 버틸 자금까지 갖췄는지는 별개의 문제입니다.

경매장에 나오는 신축 아파트를 보면 공통점이 있습니다. 매수 당시에는 다들 이유가 있었습니다. 청약 경쟁률이 높았다, 주변보다 싸 보였다, 전세가 잘 맞을 줄 알았다, 입주 전에는 팔 수 있을 줄 알았다. 그런데 시장이 1년만 다르게 움직이면 그 이유들이 전부 흔들립니다. 권리분석에서 말소기준권리 하나 놓치면 위험하듯이, 분양에서는 잔금 계획 하나 놓치면 바로 돈이 묶입니다.

초보라면 분양 전에 이 계산부터 해야 합니다

분양을 무조건 피하라는 얘기는 아닙니다. 저도 좋은 분양은 분명히 있다고 봅니다. 다만 청약 당첨을 수익 확정처럼 받아들이면 위험합니다. 계약서를 쓰기 전, 최소한 세 가지 숫자는 종이에 직접 써봐야 합니다.

첫째, 최악의 전세가

주변 전세 호가가 아니라 최근 체결된 전세가를 봐야 합니다. 그리고 거기서 5%에서 10% 낮춰도 잔금이 되는지 계산해야 합니다. 입주장은 생각보다 차갑습니다. 같은 단지에서 수백 세대가 동시에 세입자를 찾으면 집주인이 원하는 가격을 받기 어렵습니다.

둘째, 내 현금 한도

계약금만 보고 들어가면 안 됩니다. 잔금 때 추가로 필요한 돈, 취득세, 옵션비, 대출 이자, 중개보수, 임시 거주비까지 넣어야 합니다. 분양가 6억짜리라고 해서 6천만 원만 있으면 되는 투자가 아닙니다. 현금 1억이 있어도 빠듯한 경우가 꽤 있습니다.

셋째, 팔리지 않을 때의 계획

입주 전에 팔면 된다는 말은 가장 위험한 계획일 수 있습니다. 거래가 끊기면 팔고 싶어도 못 팝니다. 그때 내가 실거주할 수 있는지, 월세로 돌릴 수 있는지, 1년 정도 이자를 감당할 수 있는지 봐야 합니다. 이 답이 없으면 그 분양은 내 물건이 아닐 가능성이 큽니다.

분양은 당첨되는 순간 기분이 좋습니다. 저도 그 마음을 모르는 건 아닙니다. 그런데 법원 경매장에서는 그 기분 좋았던 계약서가 몇 년 뒤 채무와 압류, 임의경매 기록으로 바뀐 걸 자주 봅니다. 돈 버는 사람은 분양권 이름표에 취하지 않고, 잔금일과 전세가와 세금표를 먼저 봅니다. 초보일수록 멋진 조감도보다 숫자가 덜 흔들리는 물건을 잡는 게 오래 갑니다.