무료경매사이트만 믿고 입찰장 갔다가 식은땀 난 이야기

얼마 전 초보 투자자 한 분이 저한테 물건 하나를 가져왔습니다. 무료경매사이트에서 봤는데 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라가 2회 유찰돼서 최저가가 2억 480만 원까지 내려왔다는 겁니다. 숫자만 보면 좋아 보이죠. 그런데 등기부를 같이 보니 선순위 임차인 보증금 1억 6천만 원이 걸려 있었고, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 가능성이 표시돼 있었습니다. 그분은 사이트 화면의 ‘최저가’만 보고 거의 입찰하러 갈 뻔했습니다.

무료 정보가 나쁘다는 말이 아닙니다. 저도 지금도 무료 사이트를 씁니다. 다만 무료경매사이트는 ‘물건을 찾는 도구’이지, 입찰가를 대신 정해주는 선생님이 아닙니다. 이 차이를 모르면 싸게 사는 게 아니라 비싼 수업료를 냅니다.

무료경매사이트는 공식 사이트부터 봐야 합니다

경매를 처음 시작하면 블로그, 유튜브, 민간 경매 사이트부터 보게 됩니다. 화면이 예쁘고 지도도 편하고 예상 배당표까지 붙어 있으니까요. 그런데 제가 현장에서 오래 버티면서 느낀 건 단순합니다. 마지막 확인은 무조건 공식 자료입니다.

법원 경매 물건은 대법원 법원경매정보가 기본입니다. 주소는 www.courtauction.go.kr 입니다. 법원 경매의 매각공고, 사건 진행, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 같은 서류를 확인하는 출발점입니다. 정부 정책브리핑에서도 법원경매정보 사이트를 통해 경매 물건 상세 내역과 현황조사, 감정평가서 확인이 가능하다고 소개한 바 있습니다.

공매는 온비드를 봐야 합니다. 주소는 www.onbid.co.kr 입니다. 한국자산관리공사 설명에 따르면 온비드는 캠코뿐 아니라 전국 공공기관의 공매 정보를 통합 제공하고, 물건 검색부터 입찰 참가, 입찰 진행, 계약 체결까지 온라인으로 처리하는 공매 포털입니다. 법원 경매와 공매는 절차도 다르고 보증금 납부 방식, 명도 흐름, 점유자 대응이 다릅니다. 무료라는 단어 하나로 묶어서 보면 안 됩니다.

제가 실제로 쓰는 방식은 세 단계입니다

저는 처음부터 유료 사이트 결제하라고 말하지 않습니다. 초보라면 오히려 무료경매사이트로 손에 익히는 시간이 필요합니다. 다만 순서가 있습니다.

• 첫째, 대법원 법원경매정보에서 지역과 물건 종류를 좁힙니다.
• 둘째, 온비드에서 공매 물건과 법원 경매 물건을 분리해서 봅니다.
• 셋째, 민간 사이트나 포털은 지도, 사진, 주변 거래 사례 확인용으로만 보조 활용합니다.

예를 들어 인천 부평구 빌라를 본다고 칩시다. 법원경매정보에서 매각기일 30일 이내, 주거용 건물, 최저가 1억 5천만 원 이하로 걸러냅니다. 여기서 20개가 나오면 바로 입찰가를 계산하지 않습니다. 먼저 말소기준권리, 임차인 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 봅니다. 그다음 네이버 지도나 실거래 자료로 주변 매매가와 전세가를 봅니다. 현장에 가서 외벽 균열, 주차, 경사, 누수 흔적, 주변 공인중개사 반응을 확인합니다.

무료 사이트에서 물건 하나 찾는 데 10분 걸릴 수 있습니다. 그런데 권리분석과 시세조사는 몇 시간 걸리는 게 정상입니다. 이 시간을 아끼려다 돈이 나갑니다.

무료 사이트에서 꼭 확인할 서류

제가 초보자에게 제일 많이 하는 말이 있습니다. 사진보다 문서를 먼저 보라는 말입니다. 사진은 예쁘게 보일 수도 있고, 오래된 사진일 수도 있습니다. 반대로 서류에는 위험 신호가 숨어 있습니다.

매각물건명세서

제일 먼저 봅니다. 점유자, 임대차 관계, 인수되는 권리 가능성, 특별매각조건이 적혀 있습니다. 여기서 ‘대항력 있음’, ‘배당요구 없음’, ‘유치권 신고’ 같은 문구가 보이면 초보자는 일단 멈추는 게 낫습니다. 수익률 계산보다 먼저 위험을 제거해야 합니다.

현황조사서

집행관이 현장에 가서 조사한 내용입니다. 누가 점유 중인지, 문이 잠겨 있었는지, 안내문을 붙였는지 같은 정보가 나옵니다. 물론 완벽하지 않습니다. 그래도 점유관계의 첫 단서로는 중요합니다.

감정평가서

감정가는 시세가 아닙니다. 이걸 착각하면 입찰가가 틀어집니다. 감정평가 기준일이 1년 전이면 그 사이 시장이 내려갔을 수도 있고, 반대로 역세권 호재가 반영되지 않았을 수도 있습니다. 저는 감정가를 참고값으로만 봅니다. 실제 입찰가는 최근 실거래, 급매 호가, 전세가, 수리비, 취득세, 명도비까지 넣고 다시 계산합니다.

무료경매사이트의 약점도 분명합니다

공식 무료 사이트는 정보의 출처가 좋습니다. 그런데 사용성은 불편할 때가 많습니다. 지도 검색이 답답하거나, 여러 물건을 비교하기 어렵거나, 권리분석을 자동으로 예쁘게 보여주지 않습니다. 그래서 민간 경매 사이트들이 존재합니다.

다만 민간 사이트의 무료 기능은 대개 제한이 있습니다. 상세 열람 건수가 제한되거나, 과거 낙찰 통계와 예상 배당표는 유료로 막히는 경우가 많습니다. 이건 이상한 일이 아닙니다. 데이터를 가공하고 보기 쉽게 만드는 데 비용이 들어가니까요. 문제는 무료 화면에 보이는 간단한 표시만 믿고 ‘안전한 물건’이라고 착각하는 겁니다.

제가 예전에 본 다세대 물건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려와 있었습니다. 무료 사이트 화면만 보면 싸 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 반지하에 가까운 1층이었고, 골목 폭이 좁아 차량 진입이 불편했습니다. 인근 중개업소 세 곳을 돌았는데 매수 문의가 거의 없다고 했습니다. 낙찰받으면 싸게 산 게 아니라 오래 들고 있어야 하는 물건이었습니다. 그 물건은 결국 제가 안 들어갔고, 나중에 낙찰가는 제 예상보다 1,800만 원 높게 찍혔습니다. 숫자만 본 사람이 가져간 겁니다.

초보라면 무료 사이트로 여기까지만 해도 충분합니다

처음부터 모든 물건을 분석하려고 하면 금방 지칩니다. 저는 초보자에게 한 달 동안 딱 30건만 보라고 합니다. 하루 한 건이면 됩니다. 법원경매정보에서 문서 3종을 보고, 지도에서 위치를 보고, 실거래가와 전세가를 비교합니다. 그리고 왜 입찰하지 않을지 이유를 적습니다. 입찰할 이유보다 입찰하지 않을 이유를 먼저 찾는 훈련이 훨씬 중요합니다.

• 선순위 임차인이 있으면 보증금 인수 가능성을 확인합니다.
• 유치권 신고가 있으면 현장 점유와 공사 내역을 따져야 합니다.
• 공유자 지분 물건은 단독 사용 가능성을 따로 봐야 합니다.
• 도로 없는 토지, 맹지, 분묘 가능성 있는 임야는 초보가 피하는 편이 낫습니다.
• 감정가 대비 싸다는 이유만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.

무료경매사이트는 입문자에게 충분히 쓸 만합니다. 특히 공식 사이트 두 곳, 법원경매정보와 온비드는 반드시 익숙해져야 합니다. 돈을 내는 유료 사이트를 쓰더라도 원자료를 읽지 못하면 결국 남이 붙여놓은 표시를 믿고 들어가는 셈입니다.

경매장에서 보증금 봉투 들고 앉아 있으면 사람 마음이 이상해집니다. 여기까지 왔으니 하나 써내야 할 것 같고, 남들이 다 돈 버는 것 같고, 빈손으로 돌아가면 손해 본 느낌이 듭니다. 그런데 10년 넘게 해보니 빈손으로 돌아온 날이 저를 많이 살렸습니다. 무료 사이트에서 좋은 물건을 찾는 눈보다, 위험한 물건을 걸러내는 눈이 먼저입니다.