부동산매물사이트만 믿고 입찰했다가 현장에서 다시 본 이야기

법원 앞에서 매물 사진이랑 다른 집을 봤다

얼마 전 수원 쪽 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 부동산매물사이트에 올라온 사진만 보면 꽤 괜찮아 보였습니다. 역까지 도보 8분, 초등학교 가깝고, 같은 단지 일반 매물은 4억 2천만 원 전후로 보이더군요. 그런데 현장에 가서 보니 단지 안쪽 동이 아니라 도로 소음이 그대로 들어오는 끝동이었습니다. 같은 아파트라도 동, 층, 향, 라인 하나로 가격이 2천만 원씩 벌어지는 게 경매 현장입니다.

초보 때는 매물사이트 숫자가 전부인 줄 압니다. 네이버부동산, 직방, 다방, 호갱노노, KB부동산 같은 곳을 켜놓고 최저가만 비교하죠. 저도 그랬습니다. 그런데 경매는 일반 매매랑 다릅니다. 지금 팔려는 사람이 올린 호가와, 낙찰자가 감당해야 할 실제 비용은 다른 이야기입니다.

부동산매물사이트는 출발점이지 답안지가 아니다

부동산매물사이트가 필요 없다는 말은 아닙니다. 오히려 저는 물건을 보면 제일 먼저 매물사이트부터 엽니다. 단지 시세, 최근 호가, 주변 매물 수, 전세가, 월세 수준을 빠르게 잡는 데 이만한 도구가 없습니다. 문제는 거기서 멈추는 겁니다.

예를 들어 감정가 3억 8천만 원, 최저가 2억 6천만 원짜리 빌라가 있다고 해보겠습니다. 사이트에 비슷한 빌라가 3억 3천만 원에 올라와 있으면 초보자는 싸다고 느낍니다. 근데 실제 거래는 2억 9천만 원에 찍혔고, 그마저도 올수리 물건이면 이야기가 달라집니다. 경매 물건은 내부 상태를 못 보는 경우가 많고, 체납 관리비나 명도 비용까지 붙습니다.

• 호가는 매도인이 받고 싶은 가격입니다.
• 실거래가는 누군가 실제로 계약한 가격입니다.
• 경매 낙찰가는 권리와 점유 리스크를 반영한 가격이어야 합니다.
• 내가 남길 돈은 취득세, 법무비, 이자, 수리비, 명도비를 뺀 뒤에 보입니다.

저는 매물사이트에서 호가를 볼 때 제일 비싼 물건보다 제일 오래 남아 있는 물건을 더 유심히 봅니다. 몇 달째 안 팔리는 매물은 시장이 그 가격을 인정하지 않는다는 뜻일 수 있습니다. 사진이 밝고 설명이 길어도 안 팔리는 데는 이유가 있습니다.

같은 단지라도 가격이 갈리는 지점

경매 입찰장에서 자주 보는 실수가 있습니다. 같은 단지 같은 평형이면 가격도 비슷하다고 생각하는 겁니다. 실제로는 그렇지 않습니다. 제가 예전에 낙찰받은 24평 아파트는 같은 평형 일반 매물이 5억 초반이었는데, 제가 계산한 적정 매각 가능가는 4억 7천만 원이었습니다. 왜냐하면 저층, 북동향, 주차장 진입로 옆, 내부 노후가 한꺼번에 걸려 있었기 때문입니다.

부동산매물사이트에서는 이런 차이가 희미하게 보입니다. 사진을 잘 찍으면 저층도 괜찮아 보이고, 설명에는 보통 단점이 길게 적히지 않습니다. 그래서 저는 사이트를 볼 때 다음 순서로 확인합니다.

• 같은 동, 같은 라인 매물이 있는지 본다.
• 최근 6개월 실거래가와 현재 호가 차이를 비교한다.
• 전세 매물이 얼마나 쌓였는지 본다.
• 로드뷰로 도로, 상가, 학교, 경사, 주차 동선을 본다.
• 현장 중개업소에 전화해서 실제로 얼마면 팔릴지 묻는다.

전화할 때도 그냥 “시세 얼마예요?”라고 물으면 대충 답이 옵니다. 저는 보통 이렇게 묻습니다. “OO동 O층이면 지금 급매로 내놓을 때 얼마에 맞춰야 실제 문의가 오나요?” 이 질문이 훨씬 현실적인 답을 끌어냅니다. 중개사들도 호가와 체결 가능 가격이 다르다는 걸 잘 압니다.

경매 물건은 사이트 가격에서 비용을 빼고 다시 봐야 한다

낙찰가만 싸면 돈 번다고 생각하면 위험합니다. 예를 들어 사이트상 매도 가능가를 4억 원으로 잡았다고 해도, 낙찰가 3억 4천만 원이면 6천만 원이 남는 게 아닙니다. 취득세와 등기비용으로 대략 500만~800만 원, 대출이자 몇 달치, 수리비 1천만 원, 명도 비용 300만~700만 원이 들어갈 수 있습니다. 상황에 따라 체납 관리비 일부를 떠안는 일도 있습니다.

특히 빌라나 오피스텔은 더 조심해야 합니다. 부동산매물사이트에 매물이 적으면 시세가 좋아 보일 수 있지만, 사실 거래가 죽어서 비교 대상이 없는 경우도 많습니다. 한 건 올라온 호가를 기준으로 입찰가를 쓰면 낙찰받는 순간 팔 길이 막힐 수 있습니다. 저는 빌라를 볼 때 최소한 반경 500m 안의 준공연도, 전용면적, 주차 가능 여부, 엘리베이터 유무를 같이 봅니다.

경락잔금대출도 사이트 시세만 보고 계산하면 안 됩니다. 은행은 감정가, 낙찰가, KB시세, 내부 담보평가를 따로 봅니다. 사이트에 5억 매물이 떠 있어도 대출 기준이 4억 4천만 원으로 잡히면 자기자금이 확 늘어납니다. 입찰 전에 대출상담사에게 물건지와 예상 낙찰가를 주고 한도를 미리 받아보는 이유가 여기에 있습니다.

초보자가 피해야 할 매물사이트 착시

사이트를 오래 보다 보면 싸 보이는 물건이 계속 눈에 들어옵니다. 그런데 싸 보이는 것과 싼 것은 다릅니다. 저는 초보자에게 특히 세 가지를 조심하라고 말합니다.

• 첫째, 사진 좋은 구축 빌라입니다. 내부는 좋아도 주차, 누수, 주변 공실이 발목을 잡을 수 있습니다.
• 둘째, 전세가율만 높은 물건입니다. 전세가가 높아도 임차 수요가 얇으면 다음 세입자를 구하기 어렵습니다.
• 셋째, 호가 갭만 큰 아파트입니다. 최고 호가와 최저 호가 차이가 큰 단지는 시장이 가격을 확신하지 못하는 구간일 수 있습니다.

제가 현장에서 배운 방식은 단순합니다. 사이트에서 숫자를 잡고, 실거래가로 눌러보고, 현장 중개업소 말로 다시 깎고, 마지막에 내 비용을 전부 넣습니다. 그렇게 계산했는데도 10% 이상 여유가 남는 물건만 입찰장에 가져갑니다. 3억짜리 물건에서 300만 원 남기려고 들어가는 건 투자라기보다 사고를 기다리는 쪽에 가깝습니다.

부동산매물사이트는 좋은 도구입니다. 다만 버튼 몇 번으로 시세가 완성되지는 않습니다. 경매는 화면 밖에 있는 점유자, 관리비, 수리 흔적, 도로 소음, 대출 한도까지 같이 사는 일입니다. 저는 지금도 괜찮아 보이는 물건일수록 현장을 한 번 더 갑니다. 이상하게도 돈을 지켜준 건 대단한 비법보다 그런 귀찮은 확인들이었습니다.