빌딩매매 직접 따라가봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다
현장에서 본 빌딩매매는 생각보다 거칠었습니다
얼마 전 지인 부탁으로 서울 외곽 4층짜리 근린생활시설 빌딩매매 건을 같이 봐준 적이 있습니다. 매매가는 38억 원, 보증금 3억 8천만 원, 월세는 표면상 1,450만 원이라고 적혀 있었습니다. 숫자만 보면 그럴듯했죠. 그런데 현장에 가보니 1층 음식점은 임대료를 두 달째 밀리고 있었고, 3층 학원은 계약 만료 4개월 전인데 이미 이전할 곳을 알아보고 있었습니다.
초보 투자자들이 빌딩을 볼 때 가장 많이 보는 게 수익률입니다. 매매가 대비 월세가 얼마냐, 대출 이자 내고 얼마가 남느냐. 물론 중요합니다. 근데 현장에서는 그 숫자가 생각보다 쉽게 흔들립니다. 임차인이 나가면 공실이고, 공실이 길어지면 관리비와 이자는 전부 내 돈으로 버텨야 합니다.
경매 물건도 마찬가지입니다. 감정가보다 싸게 받았다고 끝나는 게 아닙니다. 빌딩은 낙찰받는 순간부터 돈이 계속 들어갑니다. 명도비, 유치권 주장 대응, 체납 관리비, 소방 보완, 엘리베이터 수리, 옥상 방수까지 하나씩 튀어나옵니다. 아파트처럼 비교적 단순하게 접근하면 곤란합니다.
매매가보다 임대차 내용을 먼저 뜯어봤습니다
제가 빌딩매매 상담을 받을 때 제일 먼저 보는 건 등기부등본보다도 임대차 현황입니다. 물론 권리관계가 먼저 아니냐고 물을 수 있습니다. 맞습니다. 권리분석은 기본입니다. 다만 일반 매매에서는 등기부가 깨끗해 보여도 임대차가 지저분하면 실제 수익이 무너집니다.
예를 들어 매도인이 월세 1,000만 원이라고 말해도 그 안에 부가세가 포함돼 있는지, 관리비가 섞여 있는지, 렌트프리 기간이 있는지 봐야 합니다. 어떤 건물은 월세 800만 원이라고 광고했는데 실제 임대차계약서를 보니 6개월마다 한 달씩 렌트프리를 주는 조건이었습니다. 연 단위로 환산하면 수익률이 확 내려갑니다.
- 임대차계약서 원본과 확정일자 여부
- 보증금, 월세, 관리비 구분
- 계약 만료일과 갱신 가능성
- 연체 임차인 여부
- 권리금 분쟁 가능성
특히 상가건물임대차보호법 적용을 받는 임차인은 쉽게 내보낼 수 없습니다. 내가 리모델링해서 임대료를 올리겠다는 계획이 있어도 기존 임차인의 갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 문제를 건드리면 일이 커집니다. 이 부분을 가볍게 보고 들어갔다가 1년 넘게 발이 묶인 사람도 봤습니다.
빌딩매매 수익률, 광고 숫자 그대로 믿으면 다칩니다
빌딩 광고에서 흔히 보는 문구가 있습니다. 실투자금 10억, 월 순수익 700만 원, 안정적인 임대수익. 솔직히 저는 이런 문구를 보면 바로 계산기부터 꺼냅니다. 순수익이라고 적혀 있어도 대출이자, 재산세, 종합부동산세, 건물 보험료, 유지보수비, 공실 리스크가 빠져 있는 경우가 많습니다.
38억 원짜리 건물을 예로 들어보겠습니다. 대출 22억 원을 연 5% 금리로 받으면 1년 이자만 1억 1천만 원입니다. 월로 나누면 약 916만 원입니다. 월세가 1,450만 원 들어온다고 해도 이자 빼면 534만 원입니다. 여기서 관리 공백, 세금, 수선비를 빼면 생각보다 남는 돈이 얇습니다.
게다가 빌딩은 한 번 수리할 때 금액 단위가 큽니다. 옥상 방수 1,500만 원, 외벽 보수 3,000만 원, 승강기 주요 부품 교체 2,000만 원. 이런 지출이 한 번만 나와도 1년 수익이 훅 줄어듭니다. 그래서 저는 매수 검토할 때 최소 1년치 이자와 수선비 일부는 현금으로 남겨두라고 말합니다. 전부 끌어모아 잔금 치르는 방식은 보기보다 위험합니다.
권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다
경매로 빌딩을 보는 분들은 등기부상 말소기준권리만 찾고 안심하는 경우가 있습니다. 그런데 빌딩은 현장 권리가 더 무섭습니다. 유치권 현수막 하나 걸려 있으면 입찰자들이 확 줄어듭니다. 실제 유치권인지 허위인지 따져볼 수는 있지만, 초보가 감당하기에는 시간과 비용이 만만치 않습니다.
제가 예전에 본 물건 중에는 감정가 52억 원짜리 상가빌딩이 3회 유찰돼 26억 원대까지 내려온 적이 있습니다. 숫자만 보면 반값이죠. 그런데 현장에 가보니 지하층 공사업자가 공사대금 4억 원을 주장하며 점유하고 있었습니다. 서류상 허점도 있었지만, 낙찰 후 소송으로 끌고 가야 할 가능성이 높았습니다. 결국 저는 입찰하지 않았습니다. 싸게 사는 것보다 안 물리는 게 더 중요할 때가 있습니다.
공매 물건도 비슷합니다. 압류재산 공매는 점유관계 확인이 제한적인 경우가 많고, 인도명령처럼 간단히 처리되지 않는 상황도 있습니다. 입찰 전에 현장 방문, 전입세대 열람, 사업자등록 여부, 임차인 면담, 관리사무소 확인을 최대한 해봐야 합니다. 귀찮다고 넘긴 한 줄이 잔금 이후 몇천만 원짜리 문제가 됩니다.
제가 빌딩을 볼 때 실제로 체크하는 순서
빌딩매매를 검토할 때 저는 감으로 움직이지 않습니다. 현장 냄새도 중요하지만, 마지막에는 숫자와 서류가 맞아야 합니다. 대략 이런 순서로 봅니다.
- 1차로 주변 실거래가와 매물 호가를 비교합니다.
- 2차로 임대차계약서와 실제 입금 내역을 맞춰봅니다.
- 3차로 건축물대장, 위반건축물 여부, 용도지역을 확인합니다.
- 4차로 대출 가능 금액과 금리, 상환 조건을 은행 두 곳 이상에서 확인합니다.
- 5차로 현장 방문을 낮과 밤, 평일과 주말로 나눠봅니다.
낮에는 좋아 보였는데 밤에는 유동인구가 뚝 끊기는 상권도 있고, 평일에는 조용한데 주말에는 주차 민원이 심한 건물도 있습니다. 건물 뒤편 배수 상태, 계단 냄새, 공용화장실 관리 상태도 봅니다. 이런 것들은 사진에 잘 안 나옵니다. 그런데 임차인이 오래 버티는 건물인지 아닌지 판단할 때 꽤 중요합니다.
또 하나, 매도 사유를 꼭 물어봅니다. 급매라고 해서 무조건 좋은 건 아닙니다. 금리 부담 때문에 파는 건지, 공실이 예정돼 있는지, 큰 수선이 필요해서 넘기는 건지에 따라 가격 협상 방식이 달라집니다. 매도인이 말하지 않는 부분은 주변 공인중개사, 임차인, 관리업체를 통해 조각조각 맞춰야 합니다.
초보라면 이런 빌딩은 일단 피하는 게 낫습니다
처음 빌딩매매를 한다면 너무 큰 욕심을 내지 않는 게 좋습니다. 특히 권리관계가 복잡하고, 공실이 많고, 건물 노후도가 심한 물건을 싸다는 이유로 잡으면 공부값이 너무 비싸질 수 있습니다.
- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 같은 특수권리가 얽힌 물건
- 주요 임차인이 곧 나갈 예정인 건물
- 위반건축물인데 원상복구 비용이 불명확한 건물
- 승강기, 소방, 전기 설비 보수 이력이 없는 노후 건물
- 대출 이자 상승 시 버틸 현금흐름이 없는 투자 구조
빌딩은 잘 사면 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있습니다. 하지만 잘못 사면 매달 돈이 새는 구조가 됩니다. 특히 요즘처럼 금리와 공실 리스크가 같이 움직이는 시장에서는 매입가를 조금 싸게 잡는 것만으로 부족합니다. 버틸 수 있는 구조인지, 최악의 경우에도 손실을 감당할 수 있는지까지 봐야 합니다.
제가 현장에서 오래 보면서 느낀 건 간단합니다. 좋은 빌딩은 광고 문구보다 서류와 현장이 먼저 말해줍니다. 월세가 선명하고, 임차인이 안정적이고, 건물이 크게 손댈 곳 없고, 대출을 무리하지 않아도 되는 물건. 그런 건 비싸 보일 수 있지만 시간이 지나면 오히려 덜 피곤합니다. 빌딩매매는 크게 먹는 게임처럼 보이지만, 실제로는 오래 버틸 수 있는 구조를 사는 일에 가깝습니다.
