당구장매매 물건 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다
임대차부터 이상하면 장사는 계산이 안 맞습니다
얼마 전 지인이 당구장매매 물건 하나를 같이 봐달라고 해서 현장에 다녀왔습니다. 광고에는 월매출 2,200만 원, 순수익 700만 원이라고 적혀 있었고, 권리금은 1억 2천만 원이었습니다. 사진만 보면 테이블도 깔끔하고 위치도 나쁘지 않았습니다. 그런데 현장에 가보니 제일 먼저 눈에 들어온 건 테이블이 아니라 임대차계약서였습니다.
당구장은 업종 특성상 인테리어와 설비가 무겁습니다. 테이블 이전도 쉽지 않고, 천장 조명, 바닥 수평, 환기, 흡연실, 냉난방까지 다 돈입니다. 그래서 임대차 기간이 짧거나 건물주가 재계약에 미온적이면 권리금 계산 자체가 흔들립니다. 남은 계약 기간이 1년인데 권리금 1억을 달라는 물건이면, 초보 입장에서는 거의 시간에 쫓기는 게임이 됩니다.
제가 본 물건은 보증금 5천만 원, 월세 420만 원, 관리비 80만 원이었습니다. 겉으로는 월세 420만 원만 강조했는데 실제 고정비는 관리비까지 500만 원이었습니다. 여기에 전기료, 카드수수료, 인건비, 소모품, 인터넷, 정수기, 세무기장료까지 붙습니다. 순수익 700만 원이라는 말은 장부를 보기 전까지 믿으면 안 됩니다.
매출표보다 손님 흐름을 먼저 봅니다
당구장매매에서 매출자료는 중요합니다. 그런데 저는 매출표만 보고 판단하지 않습니다. 평일 오후, 평일 저녁, 주말 낮, 주말 밤을 나눠서 봅니다. 당구장은 시간대별 편차가 큰 업종입니다. 특히 대학가, 공단, 오피스 상권, 주거지 상권이 전부 다릅니다.
예전에 한 물건은 매출표상으로는 월 1,800만 원 정도 나왔습니다. 숫자만 보면 괜찮아 보였습니다. 근데 현장에 세 번 가보니 저녁 8시 이후 손님 대부분이 기존 사장 지인들이었습니다. 이런 가게는 주인이 바뀌면 매출이 같이 빠질 수 있습니다. 단골 장사는 좋지만, 단골이 사장에게 붙어 있는지 장소에 붙어 있는지 구분해야 합니다.
- 평일 낮에 테이블 몇 대가 돌아가는지
- 저녁 피크타임에 대기 손님이 있는지
- 혼자 오는 손님과 단체 손님 비율이 어떤지
- 주변에 새 당구장이나 스크린당구장이 들어올 가능성이 있는지
- 카드매출과 현금매출 설명이 자연스러운지
현금매출을 많이 말하는 매도자도 있습니다. 솔직히 저는 현금매출을 크게 쳐주지 않습니다. 확인이 안 되는 매출은 가격에 반영하면 안 됩니다. 경매에서 말소기준권리 하나 놓치면 돈을 잃듯이, 상가 매매나 업장 양수도에서는 확인 안 되는 매출을 믿는 순간 권리금이 부풀어집니다.
권리금은 시설값이 아니라 회수 가능성입니다
초보들이 당구장매매를 볼 때 가장 많이 하는 착각이 있습니다. 테이블이 비싸고 인테리어가 좋으니 권리금도 높다고 생각하는 겁니다. 물론 시설 상태는 봐야 합니다. 다이 상태, 천 교체 시기, 큐 관리, 공 상태, 냉난방기 연식, 조명 상태까지 전부 돈입니다. 다만 권리금은 내가 나중에 다시 넘길 수 있는 가격까지 생각해야 합니다.
예를 들어 권리금 1억 2천만 원을 주고 들어갔는데 2년 뒤 같은 상권에서 7천만 원에도 안 나가면, 그 차액은 사실상 감가입니다. 매달 500만 원 벌었다고 좋아했는데, 나갈 때 5천만 원이 날아가면 실제 수익률은 완전히 달라집니다. 부동산 경매에서도 낙찰가만 보지 않고 취득세, 명도비, 수리비, 이자까지 넣어 보듯이 당구장도 들어가는 돈과 빠져나올 때 남는 돈을 같이 봐야 합니다.
제가 보는 간단한 계산 방식
저는 우선 최근 12개월 카드매출을 봅니다. 그다음 임대료, 관리비, 인건비, 전기료, 소모품, 금융비용을 빼고 실제 남는 돈을 잡습니다. 여기서 사장이 직접 하루 10시간씩 일해야 나오는 수익이면 인건비를 공짜로 보면 안 됩니다. 내 노동이 들어간 수익과 자본이 벌어주는 수익은 다릅니다.
월 실제 잔여수익이 400만 원이고 권리금이 1억이면 단순 회수기간은 25개월입니다. 그런데 시설 교체, 매출 하락, 공실 리스크, 재계약 불확실성을 감안하면 실제 체감 회수기간은 더 길어집니다. 저는 초보라면 회수기간을 너무 타이트하게 잡은 물건은 피하는 편이 낫다고 봅니다.
초보가 특히 조심해야 할 물건
당구장은 겉으로 보면 조용하고 안정적인 업종처럼 보입니다. 하지만 막상 들어가면 생각보다 운영 스트레스가 있습니다. 밤 장사가 중심인 곳은 생활 리듬이 깨지고, 흡연 민원이나 소음 민원도 생깁니다. 건물의 용도, 소방, 환기, 주차, 간판 문제도 확인해야 합니다. 이런 부분을 대충 넘기면 나중에 영업보다 민원 처리에 시간을 더 씁니다.
- 임대차계약 기간이 1년 이하로 짧은 물건
- 매도자가 현금매출만 크게 주장하는 물건
- 시설은 화려한데 주변 유동인구가 약한 물건
- 건물주 동의 없이 권리양도부터 서두르는 물건
- 월세와 관리비가 상권 대비 높은 물건
- 매출이 최근 3개월만 갑자기 좋아진 물건
특히 건물주 동의는 꼭 챙겨야 합니다. 권리금 계약부터 하고 나중에 임대차 승계를 얘기하면 위험합니다. 건물주가 업종을 싫어하거나 월세 인상을 요구하면 계산이 달라집니다. 권리금계약서에는 임대차 승계 불발 시 계약금 반환 조건도 명확히 넣어야 합니다. 말로만 괜찮다고 하는 건 현장에서 별 힘이 없습니다.
제가 산다면 이렇게 움직입니다
제가 실제로 당구장매매를 검토한다면 첫날에는 손님처럼 들어갑니다. 음료 하나 시켜놓고 테이블 회전, 직원 응대, 손님 연령대, 화장실 상태, 냄새, 소음, 주변 경쟁점을 봅니다. 둘째 날에는 등기부와 건축물대장, 임대차계약서, 매출자료를 맞춰봅니다. 셋째 날에는 낮과 밤을 나눠 다시 갑니다. 좋은 물건은 급하게 사도 된다는 말이 나오지만, 저는 급한 거래일수록 한 번 더 봅니다.
가격 협상은 감정으로 하지 않습니다. 테이블 천 교체비, 냉난방기 교체 가능성, 간판 교체비, 누락된 관리비, 카드매출 기준 순수익을 숫자로 적어 놓고 깎습니다. 매도자가 싫어할 수 있습니다. 그래도 매수자는 돈을 지켜야 합니다. 경매 입찰장에서 한 번 써낸 가격은 되돌리기 어렵듯이, 권리금도 계약서 쓰고 나면 협상력이 크게 줄어듭니다.
당구장매매는 잘 고르면 현금흐름이 나쁘지 않은 장사입니다. 다만 초보가 광고 문구와 월순익 숫자만 믿고 들어가기에는 함정이 많습니다. 저는 이런 물건을 볼 때 늘 같은 생각을 합니다. 돈 버는 이야기보다 돈 잃을 구멍을 먼저 찾는 사람이 오래 버팁니다.
