법원 경매장 10년 다녀봤더니 초보가 돈 잃는 패턴은 비슷했습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전보다 젊은 분들이 확실히 많아졌습니다. 손에는 사건번호 적힌 종이, 휴대폰에는 시세 앱, 표정은 반쯤 긴장 반쯤 기대. 그 모습이 낯설지 않았습니다. 저도 처음엔 그랬으니까요. 그런데 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 모르는 비용을 얼마나 덜 맞느냐의 싸움에 가깝습니다.
10년 넘게 경매와 공매 물건을 보면서 느낀 건 하나입니다. 초보가 크게 다치는 물건은 대단히 복잡해서가 아니라, 기본 확인을 대충 넘긴 물건인 경우가 많습니다. 권리분석 한 줄, 점유자 한 명, 관리비 몇 백만 원, 대출 한도 착각. 이런 것들이 모이면 수익은 금방 사라집니다.
경매는 낙찰가보다 총투입금이 먼저입니다
초보 때 가장 많이 하는 착각이 감정가와 낙찰가만 보는 겁니다. 감정가 3억짜리 아파트가 2억4천만 원까지 떨어졌다고 하면 눈이 반짝이죠. 그런데 실제 투자금은 낙찰가 하나로 끝나지 않습니다.
예를 들어 낙찰가가 2억4천만 원이라고 해도 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비, 수리비, 중개수수료, 대출이자까지 넣어야 합니다. 지역과 물건 상태에 따라 다르지만, 저는 초보라면 최소 1천만 원에서 3천만 원 정도는 추가 비용 범위로 잡고 계산하라고 말합니다. 빌라나 오래된 아파트는 수리비가 생각보다 세게 나옵니다. 도배장판 정도로 끝날 줄 알았는데 누수, 보일러, 샷시가 같이 나오면 숫자가 달라집니다.
경매장에서 입찰표 쓰기 전에는 반드시 세 가지 금액을 따로 적어봅니다. 내가 쓰고 싶은 가격, 버틸 수 있는 최대 가격, 낙찰 후 실제로 들어갈 총액. 이 세 숫자가 섞이면 사고가 납니다. 현장에서는 옆 사람이 얼마 쓸지 신경 쓰이고, 한 번만 더 올리면 될 것 같다는 생각이 듭니다. 그 순간 욕심이 계산을 이깁니다.
권리분석은 어려운 말보다 순서가 중요합니다
권리분석을 겁내는 분들이 많습니다. 물론 어려운 물건도 있습니다. 선순위 임차인, 유치권 주장, 법정지상권, 지분경매 같은 건 초보가 함부로 들어가면 안 됩니다. 그런데 일반적인 아파트 경매에서는 먼저 말소기준권리를 찾고, 그 앞뒤로 무엇이 남는지만 봐도 위험한 물건을 꽤 걸러낼 수 있습니다.
제가 초보에게 늘 말하는 순서는 이렇습니다. 등기부등본에서 근저당, 압류, 가압류, 전세권 날짜를 봅니다. 그다음 매각물건명세서에서 인수되는 권리가 있는지 확인합니다. 현황조사서와 전입세대열람 내용을 맞춰봅니다. 이 세 자료가 서로 어긋나면 조심해야 합니다.
예전에 한 빌라 물건이 있었습니다. 겉으로는 최저가가 시세보다 25% 정도 낮아 보였습니다. 그런데 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인 가능성이 적혀 있었고, 배당요구 여부도 애매했습니다. 초보 한 분이 “어차피 낙찰되면 다 나가는 거 아닌가요?”라고 묻더군요. 아닙니다. 경매에서 모든 권리가 깨끗하게 사라지는 건 아닙니다. 남는 권리를 낙찰자가 떠안는 순간, 싸게 산 게 아니라 비싸게 배운 겁니다.
- 매각물건명세서에 인수 조건이 보이면 입찰가를 다시 봐야 합니다.
- 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 임차인은 특히 조심해야 합니다.
- 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부는 따로 떼어 보지 말고 같이 봐야 합니다.
- 이해가 안 되는 문구가 있으면 그 물건은 쉬운 물건이 아닙니다.
현장조사는 지도 앱으로 끝나지 않습니다
요즘은 지도 앱이 좋아져서 로드뷰만 봐도 어느 정도 감이 옵니다. 지하철 거리, 학교, 상권, 도로 폭까지 확인됩니다. 그런데 저는 그래도 현장을 갑니다. 특히 빌라, 다세대, 상가, 지방 아파트는 현장 안 가고 입찰하면 안 됩니다.
사진으로는 멀쩡한데 실제로 가보면 언덕이 심하거나, 밤에 골목이 어둡거나, 주차가 거의 불가능한 경우가 있습니다. 같은 동네라도 도로 하나 차이로 매수세가 갈립니다. 역에서 도보 8분이라고 적혀 있어도 실제로는 큰길을 돌아가야 하거나, 경사가 심해서 체감은 15분인 곳도 있습니다.
시세조사도 마찬가지입니다. 호가만 보면 안 됩니다. 매도자가 부르는 가격과 실제 거래되는 가격은 다릅니다. 저는 최소한 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 전세 시세, 월세 전환 가능성을 같이 봅니다. 그리고 부동산에 전화할 때는 “이 물건 얼마예요?”보다 “이 단지 이 타입이 실제로 팔리나요?”라고 묻습니다. 팔리는 속도를 들어야 합니다. 경매 수익은 매입할 때 생기는 것 같지만, 실제로는 나갈 때 확인됩니다.
명도는 숫자보다 사람 문제에 가깝습니다
낙찰받고 나서 가장 마음이 흔들리는 단계가 명도입니다. 책으로 배우면 인도명령 신청하고, 송달 받고, 강제집행하면 끝처럼 보입니다. 실제 현장은 그렇게 깔끔하지 않습니다. 점유자가 연락을 피하기도 하고, 이사비를 과하게 요구하기도 하고, 사정이 복잡한 가족이 살고 있기도 합니다.
저는 처음 연락할 때부터 싸우는 말투를 쓰지 않습니다. 그렇다고 끌려다니지도 않습니다. 언제까지 이사 가능한지, 보증금 배당은 어떻게 되는지, 이사비 협의 여지는 어느 정도인지 차분하게 확인합니다. 감정적으로 밀어붙이면 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다. 반대로 기준 없이 돈으로만 풀려고 하면 소문 이상한 물건이 됩니다.
명도 비용은 물건마다 다르지만, 저는 입찰 전부터 일정 금액을 비용으로 넣어둡니다. 점유자가 소유자인지 임차인인지, 배당받을 돈이 있는지, 가족 거주인지, 공실 가능성이 있는지에 따라 난이도가 달라집니다. 명도를 너무 쉽게 보는 분들은 낙찰 뒤에 잠을 못 잡니다. 수익률 계산표에는 평온하게 숫자가 찍혀 있어도, 문 앞에서 사람을 만나면 완전히 다른 일이 됩니다.
초보가 피하면 좋은 경매 물건
처음부터 고수들이 보는 물건을 따라갈 필요 없습니다. 남들이 어렵다고 피하는 물건에 기회가 있는 건 맞습니다. 하지만 그 기회는 위험을 처리할 능력이 있을 때만 기회입니다. 초보에게는 쉬운 물건에서 실수를 줄이는 게 먼저입니다.
제가 처음 시작하는 분에게 피하라고 말하는 물건은 꽤 분명합니다. 권리관계가 복잡한 지분 물건, 유치권이 붙은 상가, 선순위 임차인이 애매한 빌라, 시세 파악이 어려운 지방 소형 상가, 불법 증축 가능성이 있는 단독주택입니다. 이런 물건은 낙찰가가 낮아 보여도 빠져나오는 길이 좁습니다.
반대로 초보가 공부용으로 보기 좋은 물건은 권리관계가 단순한 아파트나 소형 오피스텔입니다. 물론 이것도 대충 보면 안 됩니다. 다만 시세 자료가 비교적 많고, 임대 수요를 확인하기 쉽고, 매도 출구도 그나마 명확합니다. 처음부터 홈런 치려다가 계좌가 크게 흔들리는 것보다, 작은 물건으로 전체 절차를 한 번 겪는 게 훨씬 낫습니다.
- 첫 입찰은 수익률보다 절차 경험을 얻는다는 생각이 필요합니다.
- 모르는 권리가 하나라도 있으면 입찰가를 낮추는 게 아니라 입찰을 쉬는 쪽이 낫습니다.
- 낙찰 후 대출 가능 금액은 은행 상담으로 미리 확인해야 합니다.
- 잔금일 전까지 자금 계획이 흔들리면 좋은 물건도 나쁜 투자가 됩니다.
입찰장에서는 욕심보다 기준이 이깁니다
법원 입찰장에 가면 묘한 분위기가 있습니다. 다들 말은 안 하지만 서로 눈치를 봅니다. 내가 찍은 물건에 사람이 많이 몰리면 괜히 더 좋아 보이고, 아무도 관심 없으면 내가 뭘 놓쳤나 싶습니다. 이때 흔들리면 숫자가 망가집니다.
저는 입찰 전에 최대가를 종이에 적고, 그 금액을 넘기지 않습니다. 단순한 원칙인데 지키기 어렵습니다. 100만 원만 더 쓰면 될 것 같고, 300만 원 차이로 떨어지면 아깝습니다. 그런데 낙찰 후에는 그 300만 원이 취득세와 이자와 수리비 위에 얹힙니다. 경매에서 아까운 패찰은 많지만, 무리한 낙찰은 오래 갑니다.
경매는 남보다 용감한 사람이 돈 버는 시장이 아닙니다. 숫자를 보수적으로 잡고, 위험한 문구를 무시하지 않고, 현장을 직접 확인하는 사람이 오래 남습니다. 저도 여전히 입찰표 쓰기 전에는 긴장합니다. 그 긴장이 사라지면 오히려 위험하다고 봅니다. 경매는 싸게 사는 기술이기도 하지만, 더 크게는 사고 날 물건을 조용히 지나치는 기술입니다.
