빌딩매매 물건 직접 보러 다녀봤더니, 숫자보다 냄새가 먼저 보였습니다

얼마 전 서울 외곽의 5층짜리 근린생활시설을 보러 갔습니다. 매물 설명에는 역세권, 안정 임대, 수익률 5%대라고 적혀 있었죠. 그런데 현장에 도착하자마자 제일 먼저 보인 건 공실 안내문이 붙은 2층 유리문이었습니다. 숫자는 멀쩡했는데, 건물은 이미 말을 하고 있었습니다.

빌딩매매를 처음 보는 분들은 매매가와 월세 합계부터 봅니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 보증금 얼마, 월세 얼마, 대출 얼마, 그래서 내 돈 얼마 들어가느냐. 그런데 10년 넘게 경매장과 현장을 왔다 갔다 하다 보니, 빌딩은 엑셀보다 현장 반응이 더 빠를 때가 많았습니다.

빌딩매매에서 매매가보다 먼저 보는 것

저는 빌딩매매 물건을 볼 때 매매가를 제일 먼저 믿지 않습니다. 호가는 말 그대로 파는 사람이 원하는 숫자입니다. 특히 중소형 빌딩은 아파트처럼 같은 동, 같은 평형, 같은 층 비교가 딱 떨어지지 않습니다. 코너인지, 도로 폭이 몇 미터인지, 엘리베이터가 있는지, 주차가 되는지, 임차인 업종이 버티는 업종인지에 따라 가격이 크게 갈립니다.

예를 들어 매매가 32억 원짜리 상가주택이 있다고 해보겠습니다. 월세가 1,200만 원이면 겉보기엔 좋아 보입니다. 그런데 실제로 보면 보증금 3억 원 중 일부가 이미 밀린 관리비와 상계될 상황이고, 1층 임차인은 계약 만료 3개월 전인데 재계약 의사가 없습니다. 옥상 방수는 2년 안에 손봐야 하고, 엘리베이터는 없습니다. 이런 물건은 단순 수익률로 접근하면 뒤에서 돈이 새기 시작합니다.

• 현재 월세가 실제 입금되는 금액인지 확인합니다.
• 임대차계약서와 전입, 사업자등록 여부를 같이 봅니다.
• 공실 기간이 길어진 층이 어디인지 체크합니다.
• 수리비가 임대수익 몇 개월치를 잡아먹는지 계산합니다.

빌딩은 사는 순간부터 관리가 시작됩니다. 아파트처럼 세입자 한 명만 상대하는 구조가 아닙니다. 업종이 다르고, 계약 기간이 다르고, 요구사항도 다릅니다. 그래서 빌딩매매는 매입 전부터 운영자의 눈으로 봐야 합니다.

수익률 5%라는 말에 바로 움직이면 위험합니다

현장에서 가장 많이 듣는 말이 “이거 수익률 괜찮습니다”입니다. 그런데 그 수익률이 무엇을 기준으로 계산된 건지 따져봐야 합니다. 대출이자, 취득세, 중개보수, 법무비, 수선비, 공실 리스크를 빼기 전 숫자인 경우가 많습니다. 특히 금리가 높은 구간에서는 명목 수익률과 실제 손에 남는 돈 차이가 큽니다.

제가 예전에 본 물건 중에 매매가 45억 원, 보증금 5억 원, 월세 1,800만 원짜리가 있었습니다. 얼핏 보면 연 임대료가 2억 원이 넘으니 괜찮아 보였죠. 그런데 대출 28억 원을 잡고 이자를 계산하니 월 이자만 1,300만 원 가까이 나왔습니다. 여기에 관리 공백, 재산세, 보험료, 소규모 보수비를 넣으니 실제 남는 돈은 생각보다 얇았습니다.

초보가 빠지는 계산 착시

빌딩매매에서 흔한 착시는 보증금을 내 돈처럼 보는 겁니다. 보증금은 언젠가 돌려줘야 하는 돈입니다. 매입할 때는 자금 부담을 줄여주지만, 임차인이 나갈 때 새 임차인을 바로 맞추지 못하면 그 돈을 직접 마련해야 합니다. 그래서 보증금이 큰 물건일수록 좋아 보일 수 있지만, 동시에 반환 압박도 큽니다.

또 하나는 만실 기준 수익률입니다. 현재 공실이 있는데도 “임대만 맞추면 수익률 6%”라고 설명하는 경우가 있습니다. 사실 임대만 맞추면 안 좋은 물건이 별로 없습니다. 문제는 왜 지금 비어 있느냐입니다. 계단이 불편한지, 주변 유동인구가 줄었는지, 같은 라인에 더 싼 임대 물건이 많은지 봐야 합니다.

권리관계는 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다

경매를 오래 하다 보니 빌딩매매에서도 권리관계를 먼저 보는 습관이 생겼습니다. 일반 매매라고 해서 위험이 없는 게 아닙니다. 등기부상 근저당, 가압류, 압류는 기본이고, 임차인의 대항력과 확정일자, 실제 점유자까지 확인해야 합니다. 특히 건물 일부를 창고나 숙소처럼 쓰는 사람이 있으면 계약서에 안 보이는 점유가 나올 수 있습니다.

상가건물은 임대차보호법 이슈도 같이 봐야 합니다. 환산보증금 범위, 계약갱신 요구, 권리금 회수 기회 같은 부분이 매수 후 운영에 영향을 줍니다. 법률 판단이 필요한 부분은 전문가 검토를 받아야 하고, 현장에서는 최소한 “누가, 어디를, 어떤 조건으로 쓰고 있는지”를 직접 맞춰봐야 합니다.

• 등기부상 권리와 실제 임차 현황이 맞는지 봅니다.
• 관리비 체납이나 공용부분 분쟁이 있는지 확인합니다.
• 불법 증축, 용도 위반, 무단 점유 가능성을 체크합니다.
• 매도인이 말한 임대료와 통장 입금 내역이 일치하는지 봅니다.

제가 겪은 사례 중에는 옥탑 일부를 임차인 직원 숙소로 쓰고 있던 건물이 있었습니다. 서류에는 창고라고 되어 있었는데, 현장에 가보니 침대와 냉장고가 있었습니다. 이런 부분은 매수 후 원상복구, 민원, 화재보험 문제로 번질 수 있습니다. 작은 차이가 아닙니다.

입지는 지도보다 발로 확인해야 합니다

빌딩매매에서 입지를 볼 때 지도 앱만 보면 놓치는 게 많습니다. 역에서 거리 400미터라고 해도 실제 동선이 오르막인지, 횡단보도를 두 번 건너야 하는지, 퇴근 시간에 사람이 흐르는 방향과 반대인지에 따라 가치가 달라집니다. 상권은 거리보다 흐름입니다.

저는 최소한 평일 점심, 평일 저녁, 주말 낮 중 두 번은 가보려고 합니다. 1층 상가가 버티는지는 그 시간대에 보입니다. 프랜차이즈가 들어와 있다고 무조건 좋은 것도 아닙니다. 본사가 버티는 매장인지, 가맹점주가 힘겹게 유지하는 매장인지 분위기가 다릅니다. 주변 공실에 붙은 임대 현수막도 꼭 봅니다. 임대 현수막이 오래된 색이면 그 상권의 속도를 말해줍니다.

좋은 빌딩처럼 보였지만 피했던 물건

몇 년 전 28억 원대 꼬마빌딩을 검토한 적이 있습니다. 외관은 깔끔했고, 1층 카페도 예뻤습니다. 그런데 뒤쪽 골목으로 돌아가니 쓰레기 적치가 심했고, 주차 진입이 애매했습니다. 2층과 3층은 사무실로 되어 있었지만 엘리베이터가 없어 임차인 교체가 쉽지 않아 보였습니다.

중개 설명으로는 주변 개발 호재가 있다고 했습니다. 근데 개발 호재는 실제 일정과 돈의 흐름이 붙어야 의미가 있습니다. 막연한 기대감만으로 매입가를 높게 주면, 보유 기간 동안 이자와 공실을 견뎌야 하는 사람은 결국 매수자입니다. 저는 그 물건을 포기했습니다. 나중에 보니 가격을 낮춰도 꽤 오래 거래가 안 됐습니다.

초보라면 예쁜 건물보다 빠져나올 수 있는 건물을 보세요

처음 빌딩매매를 검토한다면 너무 특이한 물건은 피하는 게 낫습니다. 도로가 좁고, 주차가 어렵고, 용도가 애매하고, 임차인 구성이 복잡한데 수익률만 높은 물건은 초보에게 맞지 않습니다. 수익률이 높은 데는 이유가 있습니다. 그 이유를 내가 감당할 수 있는지부터 봐야 합니다.

저라면 초보에게 이런 기준을 먼저 권합니다. 첫째, 임차 구조가 단순한 건물. 둘째, 대출이 막혀도 버틸 현금 흐름이 있는 건물. 셋째, 주변 거래 사례가 어느 정도 있는 건물. 넷째, 팔아야 할 때 살 사람이 떠오르는 건물입니다. 빌딩은 살 때보다 팔 때 진짜 실력이 드러납니다.

특히 경락잔금대출이나 일반 담보대출을 끼고 들어가는 경우에는 금리 1%포인트 변화도 크게 봐야 합니다. 20억 원 대출이면 연 이자 차이가 2,000만 원입니다. 월로 나누면 160만 원이 넘습니다. 임대료 몇십만 원 올리는 문제와 차원이 다릅니다.

• 내 자금으로 6개월 이상 공실과 이자를 버틸 수 있는지 계산합니다.
• 매입 후 바로 필요한 수리비를 별도 예산으로 잡습니다.
• 세금과 중개보수를 빼고 실제 투자금을 봅니다.
• 나중에 매도할 때 누가 살 물건인지 상상해봅니다.

빌딩매매는 크게 벌 수 있는 시장이지만, 크게 묶일 수도 있는 시장입니다. 겉으로 보이는 월세보다 중요한 건 그 월세가 계속 들어올 가능성입니다. 저는 아직도 현장에 가면 건물 외벽, 계단 냄새, 우편함 상태, 임차인 표정부터 봅니다. 숫자는 그다음입니다. 빌딩은 종이에 있는 자산이 아니라 매일 사람이 드나드는 공간이니까요.