상가분양 계약서 들고 온 지인이 놓친 숫자들, 현장에서 다시 계산해봤습니다
얼마 전 지인이 상가분양 계약서를 들고 사무실로 찾아왔습니다. 지하철역에서 걸어서 4분, 대단지 아파트 입구, 1층 코너라는 말을 듣고 이미 마음은 반쯤 넘어간 상태였죠. 분양 상담사는 월세 300만 원은 무난하다고 했다는데, 제가 처음 본 건 위치가 아니라 분양가와 전용률, 관리비 예상표였습니다. 상가는 겉으로 보이는 입지가 좋아도 숫자 하나만 틀어지면 몇 년 동안 현금이 말라버립니다.
상가분양에서 제일 먼저 볼 건 입지가 아니라 가격입니다
초보 투자자들이 상가분양 현장에서 가장 많이 흔들리는 말이 있습니다. 선점 효과, 독점 업종, 항아리 상권, 역세권. 다 맞는 말처럼 들립니다. 그런데 경매판에서 오래 있다 보면 이런 표현보다 먼저 보는 게 있습니다. 이 물건을 임대 놓았을 때 실제로 버틸 수 있는 가격인가, 그 가격을 나중에 다른 사람이 사줄 수 있는가입니다.
예를 들어 분양가가 7억 원인 1층 상가가 있다고 치겠습니다. 상담사가 보증금 5천만 원에 월세 280만 원을 예상합니다. 단순 계산으로 연 월세는 3,360만 원입니다. 보증금을 뺀 실투입금 6억 5천만 원 기준으로 보면 수익률이 5% 조금 넘는 것처럼 보이죠. 그런데 취득세, 중개수수료, 대출이자, 공실 기간, 부가세 환급 시점까지 넣으면 체감 수익률은 확 내려갑니다.
특히 요즘처럼 자영업자가 임대료에 민감한 시장에서는 예상 월세를 그대로 믿으면 위험합니다. 저는 현장에서 계산할 때 상담사가 말한 월세에서 일단 20%를 깎아봅니다. 월세 280만 원이면 220만 원대까지 내려놓고 봅니다. 그 숫자로도 대출이자와 관리비 부담을 견딜 수 있으면 그때부터 검토합니다. 처음부터 장밋빛 임대료를 넣고 수익률을 맞추면, 나중에 공실 한 번 맞는 순간 계산서가 완전히 달라집니다.
전용률 낮은 상가는 체감 분양가가 더 비쌉니다
상가분양 광고에는 보통 계약면적이 크게 보입니다. 20평 상가라고 해서 가보면 실제 매장으로 쓰는 전용면적은 10평 남짓한 경우도 있습니다. 전용률이 50%라면 계약면적 20평 중 손님이 밟고 들어오는 공간은 10평이라는 뜻입니다. 분양가는 계약면적으로 나가는데 장사는 전용면적으로 합니다. 이 차이를 가볍게 보면 안 됩니다.
제가 예전에 검토했던 신축 상가 하나가 계약면적 기준 평당 3,000만 원이었습니다. 처음 들으면 주변 1층 상가 시세와 비슷해 보였습니다. 그런데 전용률이 48%였습니다. 전용면적으로 다시 환산하니 실제 체감 단가는 평당 6,000만 원이 넘었습니다. 그 가격이면 이미 장사를 하는 기존 상가를 사는 게 나을 수도 있었습니다. 신축이라는 말에 프리미엄을 붙일 수는 있지만, 영업 가능한 바닥 면적이 너무 작으면 임차인이 낼 수 있는 월세에도 한계가 생깁니다.
상가는 아파트처럼 같은 동, 같은 평형으로 비교하기 어렵습니다. 같은 1층이라도 출입구 방향, 기둥 위치, 전면 폭, 천장고, 배기 가능 여부에 따라 가치가 갈립니다. 특히 음식점 임대를 기대한다면 급배수, 가스, 덕트, 정화조 용량을 확인해야 합니다. 상담사가 음식점도 된다고 말해도 도면과 관리규약에서 막히는 경우가 있습니다. 말로 되는 상가와 실제로 영업허가가 가능한 상가는 다릅니다.
임차인은 상권보다 동선을 보고 들어옵니다
상가분양 설명회에서는 배후세대 숫자를 자주 강조합니다. 주변에 3천 세대, 5천 세대가 있다는 식입니다. 그런데 제가 명도와 임대 현장을 다니며 느낀 건 배후세대 숫자만으로는 부족하다는 점입니다. 사람들이 실제로 어디로 걷는지, 차를 어디에 세우는지, 엘리베이터에서 내려 어느 방향으로 빠지는지가 더 중요합니다.
같은 단지 앞 상가라도 횡단보도에서 바로 보이는 칸과 안쪽으로 꺾어 들어가는 칸은 완전히 다릅니다. 1층 코너라고 해도 차량 속도가 빠른 대로변 코너면 사람은 생각보다 안 멈춥니다. 반대로 폭은 작아도 버스정류장, 학원 출입구, 편의점 옆처럼 반복 동선에 걸리면 작은 점포도 오래 갑니다.
상가분양을 볼 때 저는 최소 세 번은 현장을 갑니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 오후입니다. 아직 준공 전이라면 주변 기존 상가를 봅니다. 비슷한 업종이 얼마나 버티는지, 공실은 몇 개나 있는지, 임대문의 현수막이 오래 붙어 있는지 확인합니다. 분양 홍보관에서 보는 유동인구 자료보다 옆 건물 공실 상태가 더 솔직할 때가 많습니다.
임대료는 희망가가 아니라 거래가로 봐야 합니다
부동산 중개사무소에 가서 이 정도면 월세 얼마 나오냐고 물으면 대개 넓은 범위로 답합니다. 250만 원에서 300만 원 정도요, 이런 식이죠. 투자자는 그중 낮은 숫자를 기준으로 잡아야 합니다. 그리고 실제 계약된 임대료와 현재 호가를 구분해야 합니다. 임대인이 받고 싶은 월세와 임차인이 실제로 낸 월세는 전혀 다른 숫자입니다.
상가분양 계약 전에는 대출보다 공실을 먼저 계산합니다
경락잔금대출을 오래 다루다 보면 레버리지가 얼마나 무서운지 압니다. 상가분양도 마찬가지입니다. 분양가의 50%를 대출받으면 계산이 쉬워 보이지만, 임차인이 없을 때는 매달 이자와 관리비가 그대로 나갑니다. 상가는 공실이 2개월에서 3개월만 생겨도 심리적으로 흔들립니다. 6개월을 넘기면 매각을 고민하게 되고, 그때는 원하는 가격에 팔기 어렵습니다.
분양 상가는 준공 후 바로 임대가 맞춰진다는 보장이 없습니다. 특히 같은 건물에 비슷한 크기의 점포가 한꺼번에 쏟아지면 임대인끼리 경쟁합니다. 처음에는 다들 월세를 높게 부릅니다. 시간이 지나 공실이 길어지면 누군가 먼저 낮춥니다. 그러면 그 가격이 건물 전체의 기준이 됩니다. 이 과정에서 예상 수익률은 조용히 무너집니다.
저는 상가분양을 검토할 때 6개월 공실 비용을 현금으로 따로 빼놓을 수 있는지 봅니다. 대출이자 월 180만 원, 관리비와 기본 비용 월 40만 원이면 6개월에 1,320만 원입니다. 여기에 임대 맞추려고 인테리어 지원금이나 렌트프리를 줘야 할 수도 있습니다. 이 돈이 없으면 좋은 물건도 버티기 어렵습니다.
- 분양가를 주변 실제 매매가와 전용면적 기준으로 다시 계산합니다.
- 예상 월세는 상담가보다 낮춰 잡고 공실 6개월을 넣어봅니다.
- 관리규약, 업종 제한, 주차, 배기, 간판 위치를 계약 전에 확인합니다.
- 중도금 대출 조건보다 준공 후 임대 가능성을 먼저 따집니다.
초보라면 피하는 게 나은 상가도 분명히 있습니다
모든 상가분양이 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 좋은 입지에 적정한 가격, 확실한 동선, 현실적인 임대료가 맞으면 신축 상가도 괜찮습니다. 다만 초보가 감당하기 어려운 물건은 분명히 있습니다. 지식산업센터 안쪽 호실, 대형 테마상가의 상층부, 아직 배후 수요가 입주하지 않은 외곽 신도시 상가, 전용률이 지나치게 낮은 물건은 특히 조심해야 합니다.
이런 물건들은 분양 당시에는 스토리가 화려합니다. 개발 호재, 기업 입주, 역 개통 예정, 대형 프랜차이즈 유치 같은 말이 붙습니다. 그런데 경매로 넘어오는 상가들을 보면 처음 분양가가 너무 높았던 경우가 많습니다. 임대가 안 맞고, 대출이자를 버티지 못하고, 결국 몇 년 뒤 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 법원에 나옵니다. 저는 그 현장을 여러 번 봤습니다.
상가분양 계약서에 도장 찍기 전에는 스스로에게 냉정하게 물어야 합니다. 이 상가가 비어 있어도 나는 몇 개월 버틸 수 있는지, 월세가 예상보다 30% 낮아져도 계산이 되는지, 내가 팔고 싶을 때 받아줄 투자자가 있을지 말입니다. 답이 흐릿하면 서두를 이유가 없습니다. 부동산은 못 사서 후회하는 날보다, 잘못 사서 묶이는 시간이 훨씬 길게 느껴집니다.
제가 현장에서 배운 건 단순합니다. 상가는 예쁘게 분양받는 상품이 아니라 임차인이 돈을 벌어야 버티는 물건입니다. 임차인이 장사해서 남길 수 없는 자리라면 투자자 수익도 오래가지 않습니다. 상가분양을 볼 때 화려한 조감도보다 임차인의 계산기를 먼저 떠올리는 사람이 결국 덜 다칩니다.