홍천 남면 토지 경매, 2회 유찰 4.5억

한줄 요약

9월 14일 입찰, 2회 유찰로 가격 매력적이나, 하천 및 도로 포함된 점 주의 필요

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5976

경매물건 주소 강원특별자치도 홍천군 남면 용수리 81-3

홍천군 남면 용수리 위치한 이 토지는 총 3332.6㎡(1008.1평)로, 넓은 면적을 자랑해. 하지만 솔직히 말하면 하천과 도로가 포함되어 있어 실제로 사용할 수 있는 면적이 제한적일 수 있어. 주변은 전원주택이 드문드문 있는 전형적인 시골 마을 풍경이고, 교통 편의성은 다소 떨어지는 편이야.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 2,352만원이지만 현재 최저입찰가는 4억 5,252만원으로, 감정가 대비 51%나 할인된 상태야. 근처 유사 토지와 비교해보아도 꽤 저렴한 편이지만, 유찰 사유를 파악하는 게 중요해. 예상 낙찰가는 4억 7,515만원 전후로 보이는데, 주변 시세 대비 매력적이긴 해.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 7월 11일 설정된 근저당권이야. 주의할 점은 목록의 특이사항인데, 제시외 건물이 포함되어 있고, 공부상 지목과 현황이 다른 부분들이 많아. 특히 목록2의 숙박시설은 다가구주택으로 되어 있지만, 실제로는 숙박시설로 사용 중이란 점이 걸려. 임차인 현황도 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 확인해야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 하천과 도로가 포함된 점은 큰 리스크로 작용할 수 있어. 하지만 그만큼 가격 매력이 있어서 단기간 투자 후 매각을 고려할 수도 있어. 장기적으로는 개발 가능성이나 용도 변경에 따른 수익률을 계산해보는 게 중요해. 예상 수익률을 높이기 위해선, 임차인 문제나 명도 난이도 등을 잘 해결해야 할 거야.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 특이사항들이 많아 입찰자들 사이에서 관심이 갈릴 수 있어. 내 경험상 권장 입찰가는 4억 7천만원 대로 잡고, 취등록세 약 2,185만원을 포함해 총 투자금을 5억 정도로 예상해. 하지만 하천 및 도로 부분을 감안해, 명도나 활용 계획을 명확히 세워야 할 거야.