인천 서구 가정로 상업용 부동산 경매 분석: 유찰 1회의 기회와 리스크

인천 서구 가정로 상업용 부동산 경매 분석

2019타경14976 사건은 인천광역시 서구 가정로에 위치한 상업용 부동산(우리백화점)으로, 현재 유찰 1회를 통해 감정가의 70% 수준인 59억 5,000만 원에 매각이 예정되어 있습니다. 본 물건의 세부 사항과 투자 매력도를 분석해 보겠습니다.

1. 감정가 대비 70% 수준의 투자 매력도

본건의 감정가는 85억 원으로 평가되었으며, 현재 최저가는 59억 5,000만 원으로 설정되어 있습니다. 이는 감정가 대비 약 70% 수준입니다. 상업용 부동산의 경우, 70% 이하 낙찰가는 매력적인 투자 기회로 볼 수 있습니다. 특히, 해당 물건은 대형 백화점으로 활용 가능한 면적을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

2. 유찰 1회의 의미와 향후 전망

2025년 12월 15일 첫 매각에서 유찰된 본건은 다음 매각일인 2026년 1월 28일에 다시 경매가 진행됩니다. 유찰 1회를 경험한 물건은 보통 가격 조정의 기회로 작용하여, 추가 유찰 시 더욱 매력적인 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다. 그러나 이번 매각에서는 최저가 자체가 이미 상당히 낮아, 입찰자가 몰릴 가능성도 큽니다.

3. 해당 지역 부동산 시장 동향 및 개발 호재

인천 서구는 최근 인프라 개발과 교통망 확충 등으로 부동산 시장의 호재가 많습니다. 특히, 서구 일대는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 들어서면서 유동 인구가 증가하고 있습니다. 이러한 지역적 특성을 고려할 때, 본 물건의 상업적 활용 가능성은

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4. 권리분석 핵심 체크포인트

• 선순위 권리: 건물 및 대지에 각각 가압류와 근저당권이 설정되어 있습니다. 이는 매각 후 말소되나, 매각 대금 분배 시 우선순위에 따라 처리됩니다. 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
• 특이사항: 토지별도등기가 존재하며, 건물 외벽의 명칭이 '서경백화점'으로 되어 있습니다. 현황조사보고서에 따르면 사가라마트가 임차하여 사용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 실전 입찰 전략과 예상 낙찰가 범위

본건의 경우 감정가 대비 70%의 최저가로 인해 경쟁 입찰이 예상됩니다. 따라서 예상 낙찰가는 최저가의 80% 수준인 약 65억 원에서 70억 원 선으로 추정됩니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 상권을 확인하는 것이 중요합니다.

6. 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크

• 임차인의 존재: 현황조사에 따르면 사가라마트가 임차 중인 것으로 확인되므로, 임대차 계약의 조건 및 만료 시점을 확인해야 합니다.
• 추가 비용: 선순위 권리에 따라 발생할 수 있는 추가 비용을 반드시 염두에 두어야 합니다.
• 시장의 변동성: 인천 서구의 부동산 시장은 변동성이 존재하므로, 장기적 관점에서의 시장 동향을 파악하는 것이 필요합니다.