꼬마빌딩매매 직접 따라가 봤더니, 수익률보다 먼저 보이던 것들
입찰장보다 조용하지만, 더 무서운 시장
얼마 전 강남 외곽에 있는 4층짜리 꼬마빌딩 매물을 같이 보러 간 적이 있습니다. 겉으로는 멀쩡했습니다. 1층 카페, 2층 미용실, 3층 사무실, 4층 주인세대. 중개사는 공실 없고 월세 잘 나온다고 했고, 매도자는 급매라고 했습니다. 그런데 현장에서 30분만 서 있어도 장부에 없는 이야기가 조금씩 보입니다.
꼬마빌딩매매는 아파트처럼 호가 몇 개 보고 대충 감 잡는 시장이 아닙니다. 같은 도로에 붙어 있어도 코너냐 중간이냐, 차량 진입이 되느냐, 간판 노출이 되느냐에 따라 임대료가 달라집니다. 건물 하나를 사는 게 아니라 토지, 건축물, 임차인, 대출, 세금, 향후 수선비를 통째로 떠안는 일에 가깝습니다.
경매를 오래 하다 보면 권리관계가 지저분한 물건은 겉으로라도 티가 납니다. 그런데 일반 매매 꼬마빌딩은 오히려 말끔해 보이는 경우가 많습니다. 등기부 깨끗하고, 임대차계약서도 있고, 사진도 예쁘게 찍혀 있습니다. 그래서 초보가 더 쉽게 방심합니다.
수익률 4%라는 말부터 의심했습니다
그날 본 건물은 매매가가 38억 원이었습니다. 중개사가 말한 월 임대료는 보증금 2억 원에 월세 1,350만 원. 얼핏 보면 연 임대료 1억 6,200만 원이고, 매매가 대비 단순 수익률은 약 4.2%입니다. 숫자만 보면 나쁘지 않아 보입니다.
근데 저는 이런 계산을 그대로 믿지 않습니다. 관리비를 임차인이 전부 내는지, 부가세 별도인지, 공실 리스크를 반영했는지, 엘리베이터 유지비와 소방 점검비는 누가 부담하는지 먼저 봅니다. 건물은 매달 돈이 들어갑니다. 옥상 방수 한 번 해도 수백만 원, 외벽 보수 들어가면 천만 원 단위로 훅 올라갑니다.
실제 계산은 이렇게 봐야 합니다.
- 연 임대료에서 공실 가능 기간을 뺍니다.
- 재산세, 종합부동산세 가능성, 보험료를 반영합니다.
- 관리비 전가가 안 되는 항목을 따로 잡습니다.
- 대출 이자를 보수적으로 계산합니다.
- 5년 안에 발생할 수선비를 연 단위로 나눠 넣습니다.
38억짜리 건물을 자기 돈으로 전부 사는 사람은 많지 않습니다. 예를 들어 대출 20억 원을 쓴다고 치면 금리 5% 기준 이자만 연 1억 원입니다. 월세 1,350만 원이 들어와도 이자와 세금, 비용을 빼면 손에 남는 돈은 생각보다 얇아집니다. 여기서 한 층이라도 3개월 비면 체감은 바로 달라집니다.
현장에서 제일 먼저 본 건 임차인 얼굴이었습니다
꼬마빌딩매매에서 건물 상태만 보는 분들이 많습니다. 저는 임차인을 더 봅니다. 어떤 업종이 들어와 있는지, 영업이 되는지, 계약 기간이 얼마나 남았는지, 보증금이 과한지, 월세가 주변보다 높은지 낮은지 확인합니다.
1층 카페가 있다고 다 좋은 게 아닙니다. 월세를 높게 쓰고 있어도 실제 매출이 받쳐주지 못하면 재계약 때 나갑니다. 미용실이나 학원처럼 단골 기반 업종은 오래 버티는 편이지만, 그만큼 권리금과 시설 문제가 얽힐 수 있습니다. 사무실 임차인은 경기 영향을 많이 받고, 병의원은 안정적이지만 입지와 주차가 안 맞으면 오래 못 갑니다.
제가 예전에 본 물건 중에는 월세가 주변보다 25% 높게 잡힌 건물이 있었습니다. 매도자는 임대수익 좋은 건물이라고 설명했지만, 실제로는 매도 직전에 지인 법인과 높은 월세 계약을 만들어 놓은 사례였습니다. 잔금 후 6개월 안에 임차인이 나가면 그 수익률은 종이 숫자가 됩니다.
그래서 저는 임대차계약서만 보지 않고 주변 점포에 직접 물어봅니다. 비슷한 면적이 얼마에 나가는지, 공실이 얼마나 오래 가는지, 이 골목 유동인구가 평일과 주말에 어떻게 다른지 확인합니다. 이건 책상에서 안 나옵니다.
건물보다 땅을 먼저 봐야 하는 이유
꼬마빌딩은 결국 토지 싸움입니다. 건물은 늙습니다. 토지는 입지와 용도지역, 도로 조건에 따라 가치가 갈립니다. 같은 연면적이라도 대지면적이 넓고 도로 접면이 좋은 물건은 다음 매수자가 다르게 봅니다.
특히 확인할 건 이렇습니다.
- 용도지역과 건폐율, 용적률 여유
- 도로 폭과 접도 조건
- 불법 증축 여부
- 주차장 확보 상태
- 엘리베이터 유무와 설치 가능성
- 근린생활시설, 주택, 업무시설의 실제 사용 상태
불법 증축은 초보가 자주 놓칩니다. 옥상에 창고처럼 만든 공간, 뒤쪽에 슬쩍 붙인 샌드위치패널, 주차장을 막아 만든 사무실 같은 것들입니다. 매도자는 오래전부터 이렇게 썼다고 말하지만, 매수 후 민원이 들어가면 원상복구와 이행강제금 문제가 내 일이 됩니다.
건축물대장과 실제 현장이 다르면 멈춰야 합니다. 경매에서도 현황과 공부가 다르면 보수적으로 봅니다. 일반 매매라고 다를 게 없습니다. 오히려 매매는 낙찰가보다 협상 구조가 복잡해서, 나중에 발견하면 책임을 묻기도 피곤합니다.
초보가 꼬마빌딩매매에서 자주 다치는 지점
제가 옆에서 보며 제일 안타까운 건, 매수자가 자기 자금 규모보다 큰 건물을 먼저 고르는 경우입니다. 20억을 가진 사람이 20억짜리를 보는 게 아니라 45억짜리를 봅니다. 대출을 끼면 된다고 생각합니다. 그런데 금리가 1%만 올라가도 연 이자가 수천만 원씩 늘어납니다.
또 하나는 리모델링 환상입니다. 외벽 바꾸고, 1층 상가 예쁘게 만들고, 옥상 정비하면 월세가 확 오른다고 생각합니다. 물론 되는 물건도 있습니다. 다만 공사비는 늘 계획보다 커지고, 공사 기간에는 임대료가 끊깁니다. 임차인 명도까지 걸리면 6개월은 금방 갑니다.
명도도 만만하게 보면 안 됩니다. 경매 명도는 법적 절차가 비교적 분명한 편입니다. 일반 매매에서는 기존 임차인과의 관계, 계약갱신 요구, 권리금 회수 기회, 시설물 원상복구 문제가 복합적으로 얽힙니다. 특히 상가임대차는 계약서 한 장만 보고 판단하면 안 됩니다.
초보라면 저는 이런 물건은 피하라고 말합니다.
- 임대료가 주변보다 유난히 높은 건물
- 건축물대장과 실제 사용이 다른 건물
- 공실이 많은데 매도자가 개발 호재만 강조하는 건물
- 대출 없이는 잔금이 빠듯한 건물
- 수선 이력이 불명확한 노후 건물
- 임차인 보증금이 과하게 큰 건물
제가 산다면 이렇게 가격을 깎습니다
가격 협상은 감으로 하는 게 아닙니다. 저는 매도 호가에서 바로 몇 억 깎자는 식으로 접근하지 않습니다. 먼저 비용표를 만듭니다. 방수, 전기, 소방, 승강기, 외벽, 냉난방, 배관, 공실 기간, 중개보수, 취득세까지 적습니다. 숫자가 나오면 협상 근거가 생깁니다.
예를 들어 매매가 38억 원짜리 건물에서 2년 안에 예상되는 보수비가 8천만 원이고, 한 개 층 공실 가능성이 4개월이면 그 금액은 가격에 반영해야 합니다. 매도자가 받아들이지 않으면 안 사면 됩니다. 투자는 놓친 물건보다 잘못 산 물건이 훨씬 오래 괴롭힙니다.
실제로 좋은 꼬마빌딩은 완벽한 건물이 아닙니다. 리스크가 보이는데 가격에 반영되어 있고, 내가 감당할 수 있는 범위 안에 있는 건물입니다. 임차인이 안정적이고, 토지 가치가 받쳐주고, 대출 이자를 견딜 수 있고, 나중에 팔 때 다음 매수자도 이해할 수 있는 물건이면 됩니다.
꼬마빌딩매매는 멋있어 보입니다. 내 건물 하나 갖는다는 말도 듣기 좋습니다. 그런데 현장에서 오래 보면 건물주는 월세 받는 사람이 아니라 문제를 관리하는 사람에 가깝습니다. 누수 전화, 공실 걱정, 세금 고지서, 금리 변동을 같이 안고 갑니다. 그래서 저는 초보일수록 수익률보다 버틸 힘을 먼저 봐야 한다고 생각합니다. 돈이 되는 건물보다, 망하지 않을 건물을 고르는 눈이 먼저입니다.
