건설입찰 현장 따라가 봤더니, 숫자보다 무서운 건 서류 한 장이었다
얼마 전 아는 후배가 건설입찰에 처음 들어간다며 견적서를 보여줬습니다. 공사금액은 3억 원대, 보기에는 꽤 먹음직스러운 물건이었죠. 그런데 내역서를 넘기다 보니 철거 폐기물 처리비가 너무 얇게 잡혀 있었습니다. 제가 바로 물었습니다. “이거 누가 확인했냐?” 후배는 현장 사진 몇 장 보고 계산했다고 하더군요. 경매에서 등기부 한 줄 놓치면 돈 잃듯이, 건설입찰도 내역서 한 줄이 손실로 돌아옵니다.
부동산 경매를 오래 하다 보면 입찰이라는 말에 익숙해집니다. 법원 입찰이든 공공 공사 입찰이든 겉으로는 숫자 싸움처럼 보입니다. 하지만 실제로는 ‘내가 모르는 위험을 얼마에 떠안을 것인가’의 문제입니다. 싸게 낙찰받는 게 실력이 아니라, 감당 가능한 가격을 알고 들어가는 게 실력입니다.
건설입찰은 낮은 가격만 쓰는 게임이 아니다
초보가 가장 많이 착각하는 게 있습니다. 건설입찰은 최저가로 쓰면 되는 줄 압니다. 물론 가격은 중요합니다. 그런데 공공입찰은 적격심사, 실적, 경영상태, 신인도, 하도급 계획 같은 요소가 같이 움직입니다. 민간입찰도 발주처가 단순히 싼 업체만 고르지 않습니다. 공사 중 멈추면 발주처도 손해가 크기 때문입니다.
예를 들어 같은 5억 원짜리 리모델링 공사라도, A업체가 4억 6천만 원, B업체가 4억 8천만 원을 써냈다고 무조건 A업체가 유리한 게 아닙니다. A업체가 비슷한 현장 경험이 부족하거나, 자금 여력이 약하거나, 공정표가 허술하면 발주처 입장에서는 불안합니다. 공사 현장은 말 그대로 매일 돈이 새는 구조라서, 중간에 자재비가 튀거나 인력이 빠지면 바로 손실이 납니다.
제가 경매에서 물건을 볼 때도 비슷합니다. 감정가 7억짜리 아파트가 5억 5천까지 떨어졌다고 덥석 들어가지 않습니다. 선순위 임차인, 미납관리비, 유치권 주장, 인도 가능성까지 봅니다. 건설입찰도 똑같습니다. 입찰가가 낮아 보일수록 그 가격 안에 빠진 항목이 없는지 먼저 봐야 합니다.
내역서에서 먼저 봐야 할 숫자들
건설입찰에서 내역서는 그냥 견적표가 아닙니다. 나중에 싸움이 생겼을 때 “이 항목이 포함이냐 아니냐”를 가르는 기준이 됩니다. 특히 초보 업체나 처음 입찰을 돕는 사람들은 총액만 봅니다. 저는 총액보다 빠진 돈을 먼저 봅니다.
- 가설공사비가 현실적인지
- 폐기물 처리비가 현장 규모와 맞는지
- 운반비와 장비대가 빠지지 않았는지
- 야간작업, 소음 민원, 교통 통제 비용이 반영됐는지
- 보험료, 안전관리비, 산재 관련 비용이 제대로 잡혔는지
현장에서 제일 무서운 비용은 처음엔 작아 보이는 비용입니다. 폐기물 처리비 500만 원 빠진 건 별것 아닌 것 같지만, 실제 반출량이 두 배 나오면 바로 천만 원 단위로 튑니다. 장비 진입이 어려운 골목 현장이라면 인력 운반비가 붙습니다. 엘리베이터 사용 제한이 있으면 작업 시간이 늘어납니다. 이건 책상에서 엑셀만 만져서는 잘 안 보입니다.
제가 봤던 한 근린생활시설 보수공사는 외벽 보수보다 비계 설치가 문제였습니다. 도로 점용 협의가 필요했고, 옆 건물과 간격이 좁아 작업 동선이 안 나왔습니다. 견적에는 비계 비용이 1천200만 원으로 잡혀 있었는데, 실제로는 안전 조치와 추가 인건비까지 붙어 2천만 원 가까이 갔습니다. 입찰가를 800만 원 낮게 써서 따낸 공사였는데, 시작부터 그 돈이 날아간 셈입니다.
현장 확인 없이 넣은 입찰은 운에 맡기는 돈이다
경매에서도 임장을 안 가고 낙찰받는 분들이 있습니다. 로드뷰 보고, 사진 보고, 주변 시세만 보고 들어갑니다. 운 좋으면 넘어가지만 몇 번 반복하면 꼭 한 번 크게 맞습니다. 건설입찰도 현장 확인을 빼면 위험합니다. 도면과 실제 현장은 생각보다 자주 다릅니다.
특히 오래된 건물은 도면이 현재 상태를 제대로 반영하지 않는 경우가 많습니다. 불법 증축, 임의 철거, 누수 흔적, 전기 용량 부족, 배관 노후 같은 게 숨어 있습니다. 이런 건 입찰 전 질의 기간에 물어보거나 현장설명회에서 확인해야 합니다. 질문을 남기는 게 귀찮아서 넘어가면, 나중에는 “시공사 책임”이라는 말로 돌아올 수 있습니다.
제가 후배들에게 자주 말하는 기준이 있습니다. 현장에 가서 최소 세 가지는 직접 확인하라는 겁니다. 첫째, 장비와 자재가 들어갈 수 있는 동선. 둘째, 주변 민원 가능성. 셋째, 도면과 실제 구조의 차이. 이 세 가지가 틀어지면 공사비가 늘고, 공기가 밀리고, 발주처와 감정이 상합니다.
숫자로 보면 더 분명합니다. 하루 인건비 6명에 25만 원씩이면 150만 원입니다. 작업 지연이 5일만 생겨도 750만 원입니다. 여기에 장비 대기료, 관리비, 현장소장 인건비까지 붙으면 천만 원은 금방입니다. 입찰 때 2% 싸게 쓴 게 현장에서는 5% 손실로 돌아올 수 있습니다.
초보가 피해야 할 건설입찰 유형
모든 입찰을 다 배워가며 들어갈 수는 없습니다. 특히 처음이라면 돈을 벌 물건보다 피해야 할 물건을 먼저 골라야 합니다. 경매 초보에게 선순위 임차인 있는 물건부터 권하지 않는 것과 같은 이유입니다. 수익보다 생존이 먼저입니다.
- 설계변경 가능성이 큰 현장
- 민원이 예상되는 주거 밀집 지역 공사
- 기존 건축물 상태 확인이 어려운 리모델링
- 공사 기간이 지나치게 짧은 조건
- 대금 지급 조건이 불리한 민간공사
특히 대금 지급 조건은 꼭 봐야 합니다. “준공 후 일괄 지급” 같은 조건은 자금력이 약한 업체에게 치명적입니다. 공사비 3억 원짜리라고 해도 자재비와 인건비는 먼저 나갑니다. 중간 기성금 없이 버티려면 금융비용까지 계산해야 합니다. 경락잔금대출 받을 때 이자와 취득세, 명도비를 같이 보는 것처럼, 공사도 운영자금과 대금 회수 시점을 같이 봐야 합니다.
민간공사에서는 계약서 문구가 더 중요합니다. 추가 공사 인정 기준, 지체상금, 하자보수 범위, 자재 동등 이상 조건 같은 문구를 대충 넘기면 나중에 말로 못 이깁니다. 현장에서는 “그 정도는 포함된 줄 알았다”는 말이 제일 무섭습니다. 포함이면 돈을 못 받고, 미포함이면 관계가 틀어집니다. 그래서 입찰 전에 범위를 문장으로 남기는 습관이 필요합니다.
입찰가를 쓸 때 저는 이렇게 본다
제가 건설입찰을 보는 방식은 경매 입찰가 산정과 거의 같습니다. 먼저 낙찰받고 싶은 가격을 생각하지 않습니다. 손해 보지 않을 가격부터 잡습니다. 경매에서 예상 매도가, 취득 비용, 대출 이자, 명도비, 세금, 보유 기간을 빼고 입찰가를 정하듯이, 건설입찰도 직접공사비, 간접비, 예비비, 금융비용, 이윤을 따로 봅니다.
예를 들어 직접공사비가 2억 4천만 원으로 계산됐다고 해보죠. 여기에 현장관리비 1천500만 원, 안전과 보험 관련 비용 700만 원, 예상 리스크 예비비 1천만 원, 금융비용 300만 원을 더하면 이미 2억 7천500만 원입니다. 여기에 최소 이윤을 8%만 잡아도 입찰가는 2억 9천만 원대가 됩니다. 그런데 경쟁사가 2억 6천만 원을 썼다고 따라 내려가면 그건 수주가 아니라 손실 예약입니다.
물론 모든 공사에 넉넉하게 예비비를 얹을 수는 없습니다. 경쟁이 치열하면 빠듯하게 써야 할 때도 있습니다. 다만 빠듯하게 쓰더라도 무엇을 포기하고 들어가는지는 알아야 합니다. 현장관리 인력을 줄이는지, 이윤을 줄이는지, 예비비를 줄이는지 구분해야 합니다. 그냥 총액만 낮추면 나중에 어디서 터졌는지도 모릅니다.
제가 경매장에서 배운 건 단순합니다. 남들이 손뼉 치는 가격에 따라 들어가면 내 돈으로 남의 흥분을 사는 겁니다. 건설입찰도 똑같습니다. 따내는 기쁨은 하루지만, 손실 나는 현장은 몇 달을 끌고 갑니다. 입찰 전날 밤에 숫자만 만지지 말고, 현장과 계약서와 현금흐름을 같이 놓고 봐야 합니다. 저는 아직도 애매한 건 과감히 넘깁니다. 돈 버는 입찰보다 돈 잃지 않는 입찰이 오래 갑니다.
