금리 올랐는데 집값은 왜 안 빠졌나, 입찰장에서 직접 겪은 진짜 이야기
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 초보 투자자 한 분이 제게 이런 말을 하더군요. “금리 인상되면 부동산 가격은 무조건 빠지는 거 아닌가요?” 솔직히 저도 경매 처음 배울 때는 그렇게 단순하게 봤습니다. 금리가 오르면 이자가 늘고, 대출이 막히고, 매수자가 줄어드니 가격은 떨어진다. 말은 맞습니다. 그런데 현장은 그렇게 한 줄 공식처럼 움직이지 않습니다.
2022년 급격한 금리 인상기에는 실제로 분위기가 얼어붙었습니다. 입찰장 사람 수가 확 줄었고, 감정가 대비 70%대 물건도 유찰되는 걸 자주 봤습니다. 그런데 2026년 들어서는 또 다른 그림이 나옵니다. KB부동산 통계에서 2026년 8월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.14% 올랐고, 서울 평균 아파트 가격은 16억 원대로 올라섰습니다. 금리가 부담인데도 오르는 곳은 오릅니다. 그래서 금리 인상과 부동산 가격을 볼 때는 “오른다, 빠진다”보다 “어디가 버티고 어디가 무너지는가”를 봐야 합니다.
금리 인상은 가격보다 먼저 사람을 줄입니다
제가 현장에서 제일 먼저 체감하는 건 가격 하락이 아니라 사람 숫자입니다. 금리가 오르면 입찰장에 오는 사람이 줄어듭니다. 특히 잔금대출까지 끌어와야 하는 초보 투자자들이 먼저 사라집니다. 예전에는 한 물건에 15명씩 붙던 아파트가 금리 부담이 커지면 5명, 6명으로 줄어듭니다.
근데 여기서 착각하면 안 됩니다. 사람이 줄었다고 바로 싸게 낙찰되는 건 아닙니다. 진짜 좋은 물건은 여전히 경쟁이 붙습니다. 역세권, 전세 수요 탄탄한 단지, 실거주 선호 높은 지역은 금리가 올라가도 누군가는 계산기를 두드립니다. 반대로 입지 애매하고 전세가 약하고 관리비 부담 큰 물건은 갑자기 조용해집니다.
- 금리 인상 초반에는 매수 심리가 먼저 꺾입니다.
- 가격 하락은 거래가 끊긴 뒤 늦게 반영되는 경우가 많습니다.
- 경매에서는 유찰 횟수보다 입찰자 수 변화가 더 빠른 신호일 때가 많습니다.
제가 보는 기준은 단순합니다. 같은 지역에서 비슷한 물건이 계속 유찰되는데도 응찰자가 붙지 않으면 그건 금리 부담이 가격에 스며드는 중입니다. 반대로 1회 유찰 후 바로 여러 명이 들어오면 아직 매수 대기 수요가 살아 있다는 뜻입니다.
이자가 1% 오르면 수익률은 생각보다 크게 흔들립니다
숫자로 보면 더 와닿습니다. 5억짜리 물건을 낙찰받고 대출을 3억 쓴다고 가정해보죠. 금리가 연 4%면 1년 이자가 1,200만 원입니다. 금리가 5%가 되면 1,500만 원입니다. 차이는 300만 원입니다. 별것 아닌 것 같지만 경매 투자에서는 이 300만 원이 수익을 갉아먹습니다.
취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개보수, 보유기간 이자까지 넣으면 초보가 기대한 수익 2,000만 원은 금방 800만 원, 500만 원으로 줄어듭니다. 더 무서운 건 명도가 길어질 때입니다. 점유자가 버티고, 인도명령 송달이 늦고, 강제집행까지 가면 이자는 매달 빠져나갑니다. 금리 인상기에는 시간이 비용입니다.
제가 입찰가를 낮추는 방식
저는 금리가 오르는 구간에서는 목표 수익률을 그대로 두지 않습니다. 예를 들어 평소 8% 수익을 보고 들어가던 물건이라도 대출금리가 높고 명도 리스크가 있으면 최소 10~12%는 봅니다. 그래야 예상 밖 비용이 생겨도 버팁니다. 낙찰받는 게 목적이면 높은 가격을 쓰면 됩니다. 그런데 살아남는 게 목적이면 안 써야 할 가격을 아는 게 먼저입니다.
- 대출 실행금리보다 1%포인트 높은 금리로 스트레스 테스트를 합니다.
- 명도 기간은 최소 3개월, 어려운 물건은 6개월 이상으로 잡습니다.
- 전세가 빠질 가능성보다 전세가 늦게 맞춰질 가능성을 먼저 봅니다.
- 입찰가 계산에서 희망 매도가는 빼고 보수적인 실거래가를 씁니다.
금리가 올라도 안 빠지는 집은 이유가 있습니다
금리 인상 부동산 가격 이야기를 할 때 가장 답답한 말이 “이제 다 폭락한다”입니다. 시장은 그렇게 공평하지 않습니다. 어떤 지역은 거래가 줄어도 가격이 버티고, 어떤 지역은 매물이 쌓이면서 호가부터 꺾입니다. 차이는 수요입니다.
서울 핵심지나 직장 접근성이 좋은 지역은 대출 부담이 커져도 실거주 수요가 남아 있습니다. 전세 수요가 강하면 매매가격도 쉽게 무너지지 않습니다. 집주인이 급하게 팔 이유가 없고, 전세를 놓아 버티는 선택지가 생기기 때문입니다. 반면 공급이 많고 전세가 약한 곳은 이야기가 다릅니다. 월세 전환도 쉽지 않고, 전세가율도 받쳐주지 않으면 매도자는 결국 가격을 낮춥니다.
한국부동산원이나 KB부동산 자료를 볼 때도 전국 평균만 보면 판단이 흐려집니다. 같은 시기에도 서울 강북권 일부는 오르고, 지방 일부 구축 아파트는 조용히 밀릴 수 있습니다. 경매에서는 이 차이가 더 크게 벌어집니다. 인기 지역 물건은 감정가를 넘겨도 가져가는 사람이 있고, 비인기 지역 물건은 2회 유찰돼도 아무도 안 들어오는 일이 생깁니다.
초보가 금리 인상기에 특히 조심해야 할 물건
금리 인상기에는 싸 보이는 물건이 많이 나옵니다. 그런데 싸 보인다고 싼 게 아닙니다. 경매장에서 오래 굴러본 사람들은 압니다. 진짜 위험한 물건은 감정가 대비 할인율이 아니라 빠져나갈 문이 좁은 물건입니다.
- 전세 수요가 약한 외곽 구축 아파트
- 관리비 체납이 크고 점유 관계가 불명확한 상가
- 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있는 물건
- 시세는 높아 보이지만 최근 실거래가 거의 없는 빌라
- 대출 한도가 예상보다 적게 나올 수 있는 특수물건
특히 빌라는 조심해야 합니다. 감정가는 2억 5천만 원인데 최근 실거래가 없고, 주변 전세는 1억 6천만 원 수준이라면 낙찰 후 매도도 전세도 막힐 수 있습니다. 금리가 높을수록 매수자는 더 까다로워집니다. 예전 같으면 “싸니까 사자”였던 물건도 이제는 “대출이 나오나, 전세가 맞춰지나, 팔릴까”를 먼저 따집니다.
가격보다 현금흐름을 먼저 보게 된 이유
제가 10년 넘게 경매를 하면서 가장 크게 바뀐 건 입찰가 계산 순서입니다. 예전에는 시세 차익을 먼저 봤습니다. 지금은 현금흐름을 먼저 봅니다. 금리가 낮을 때는 실수가 어느 정도 묻혔습니다. 이자가 싸니까 명도가 한두 달 늦어져도 버틸 수 있었죠. 지금은 다릅니다. 잔금 치른 뒤 매달 이자가 나가는데 전세가 안 맞춰지면 심리적으로 흔들립니다.
그래서 저는 금리 인상기에 초보라면 “얼마 벌까”보다 “얼마까지 버틸 수 있나”를 먼저 계산하라고 말합니다. 보유 현금이 3천만 원인데 매달 이자와 관리비로 180만 원씩 나가면 6개월만 지나도 체력이 빠집니다. 이때 급하게 팔면 좋은 가격을 받기 어렵습니다. 시장이 나빠서 손해 보는 게 아니라 준비 현금이 부족해서 손해 보는 경우가 훨씬 많습니다.
금리 인상은 부동산 가격을 한 번에 끌어내리는 망치가 아닙니다. 대신 약한 물건, 무리한 대출, 얇은 현금흐름을 천천히 드러내는 압박입니다. 그래서 저는 요즘 입찰장에 갈 때 더 천천히 씁니다. 남들이 안 들어오는 물건을 무조건 기회로 보지 않고, 왜 안 들어오는지부터 봅니다. 경매는 싸게 사는 게임 같지만, 오래 해보면 결국 버틸 수 있는 가격에 사는 게임에 가깝습니다.
