금리 인상 때 경매장 직접 뛰어봤더니, 부동산 하락보다 무서운 건 따로 있었습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 예전 같으면 20명 넘게 몰렸을 아파트 물건 앞에 서류 봉투 든 사람이 몇 명 없더군요. 금리 인상 부동산 하락 얘기가 길어지면 현장 분위기는 숫자보다 먼저 식습니다. 감정가 6억짜리 물건이 2회 유찰돼 3억8천만 원대까지 내려와도, 사람들은 쉽게 손을 못 댑니다. 이유는 간단합니다. 싸 보이는 가격보다 매달 나가는 이자가 더 크게 보이기 때문입니다.
금리가 오르면 낙찰가부터 먼저 식습니다
부동산 가격이 하락할 때 일반 매매시장보다 경매장이 먼저 반응하는 경우가 많습니다. 매도자는 버틸 수 있지만, 경매 물건은 기일이 잡히면 절차가 앞으로 갑니다. 입찰자는 대출 이자, 취득세, 명도비, 수리비, 보유 기간까지 계산해서 입찰가를 써야 하니 겁이 많아질 수밖에 없습니다.
제가 2021년 상승장 끝무렵에 봤던 수도권 아파트는 감정가 5억2천만 원에 5억6천만 원 낙찰이 나왔습니다. 그때는 사람들이 “어차피 더 오른다”는 생각으로 감정가 위에도 과감히 썼습니다. 그런데 금리가 오른 뒤 비슷한 입지의 물건은 감정가 5억5천만 원에서 한 번 유찰, 두 번 유찰을 거쳐 3억5천만 원대까지 내려와도 응찰자가 적었습니다. 물건 자체가 갑자기 나빠진 게 아닙니다. 돈의 가격이 바뀐 겁니다.
대출 3억을 받는다고 해보죠. 금리 3%면 연 이자 900만 원, 월 75만 원입니다. 금리 6%면 연 1,800만 원, 월 150만 원입니다. 같은 집인데 보유 부담이 월 75만 원 늘어납니다. 이 차이가 입찰가를 낮춥니다. 그래서 금리 인상기에는 “얼마나 싸졌나”보다 “얼마나 오래 버틸 수 있나”가 더 중요합니다.
하락장 경매가 쉬워 보이는 착각
초보 투자자들이 하락장 경매를 보고 흔히 하는 말이 있습니다. “유찰 많이 됐으니 안전하지 않나요?” 솔직히 이 말이 제일 위험합니다. 유찰은 할인 표시가 아니라, 시장이 그 가격에도 부담스럽다고 판단했다는 신호일 때가 많습니다.
제가 예전에 봤던 빌라 물건 하나가 있었습니다. 감정가 2억4천만 원, 최저가 1억5천만 원대까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 9천만 원 싸게 사는 것처럼 보였죠. 그런데 주변 실거래는 이미 1억7천만 원 밑으로 내려와 있었고, 전세가는 더 빠르게 꺾이고 있었습니다. 여기에 선순위 임차인 배당 문제, 내부 수리비 1,500만 원, 명도 합의금 가능성까지 얹으니 실제 안전마진은 거의 없었습니다.
하락장에서는 감정가를 기준으로 싸다 비싸다 판단하면 안 됩니다. 감정가는 과거 시점의 가격입니다. 특히 금리 인상 이후 거래가 줄어든 지역은 감정가와 현재 매도가의 간격이 크게 벌어집니다. 경매 사이트 화면에서 보이는 할인율보다, 지금 팔리는 가격과 지금 전세 맞출 수 있는 가격을 따로 봐야 합니다.
제가 현장에서 먼저 보는 숫자
- 최근 3개월 실거래가와 현재 매물 호가의 차이
- 같은 단지 또는 같은 골목의 전세 하락 폭
- 대출 가능 금액과 실제 적용 금리
- 명도 기간을 3개월 이상 잡았을 때의 이자 부담
- 취득세, 중개보수, 법무비, 수리비를 넣은 총투입금
이 다섯 가지를 넣고도 남는 돈이 있어야 입찰할 만합니다. 낙찰가만 낮게 쓰면 된다는 생각은 현장에서 오래 못 갑니다.
금리 인상기에 특히 조심할 물건
금리가 높을 때는 환금성이 떨어지는 물건이 제일 무섭습니다. 팔고 싶을 때 못 팔고, 전세 놓고 싶을 때 세입자가 안 들어오면 이자는 매달 빠져나갑니다. 장부상 수익률은 그럴듯해도 통장 잔고는 계속 줄어듭니다.
제가 초보라면 이런 물건은 웬만하면 뒤로 미룹니다. 첫째, 거래가 거의 없는 구축 빌라입니다. 둘째, 대단지에서 동이나 층, 향이 확실히 밀리는 물건입니다. 셋째, 권리관계가 복잡한데 낙찰가가 애매한 물건입니다. 넷째, 명도 난도가 높은 점유자 물건입니다. 다섯째, 전세가율만 보고 들어가는 외곽 물건입니다.
특히 전세가율은 하락장에서 믿을 숫자가 아닐 때가 많습니다. 예를 들어 매매가 3억, 전세가 2억6천만 원이면 갭이 작아 보입니다. 그런데 금리 인상으로 전세 수요가 월세로 이동하고, 주변 전세 매물이 쌓이면 2억6천만 원이 2억2천만 원으로 내려갈 수 있습니다. 그 순간 계산이 완전히 깨집니다.
경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 빠져나갈 문을 미리 보는 게임입니다. 매도 출구, 임대 출구, 자금 출구가 같이 보여야 합니다.
그래도 기회는 있습니다, 단 기준이 달라야 합니다
금리 인상 부동산 하락 시기에도 돈 버는 물건은 나옵니다. 다만 상승장처럼 “대충 낙찰받아도 시장이 밀어주는” 구간이 아닙니다. 이때는 물건을 더 좁게 봐야 합니다. 입지가 좋고, 수요가 반복적으로 확인되고, 가격을 낮추면 바로 팔릴 수 있는 물건이 우선입니다.
저는 이런 장에서는 입찰가를 보수적으로 씁니다. 예전에는 예상 매도가에서 비용을 빼고 5% 정도 안전마진을 봤다면, 금리가 높고 거래가 적을 때는 10~15%까지 봅니다. 예를 들어 현재 현실 매도가가 4억이라면 취득세, 명도비, 수리비, 이자, 중개비를 뺀 뒤에도 최소 4천만 원 이상 여유가 남아야 마음이 놓입니다. 그 정도가 안 나오면 그냥 패스합니다. 경매장에서는 안 사는 것도 실력입니다.
실제로 하락장에서 괜찮았던 물건들은 특징이 비슷했습니다. 역과 학교, 직장이 가까워 실수요가 꾸준했고, 내부 상태가 너무 나쁘지 않았고, 점유자와 협의 가능성이 보였고, 주변 급매보다 확실히 낮게 받을 수 있었습니다. 반대로 숫자만 싸고 설명이 길어지는 물건은 나중에 꼭 손이 많이 갔습니다.
초보라면 낙찰보다 생존을 먼저 봐야 합니다
제가 10년 넘게 입찰장을 다니며 배운 건, 수익은 계산서에서 나오지만 손실은 방심에서 나온다는 겁니다. 금리 인상기에 부동산이 하락하면 누구나 기회를 말합니다. 그런데 현장에서는 기회와 함정이 비슷한 얼굴로 나옵니다.
처음 경매를 시작한다면 큰 수익률보다 작은 손실 가능성을 먼저 보셨으면 합니다. 대출 이자가 두 배가 됐을 때도 버틸 수 있는지, 명도가 한 달 늦어져도 자금이 막히지 않는지, 전세가가 10% 빠져도 계획이 유지되는지 계산해야 합니다. 이 계산을 종이에 써보면 입찰표에 적을 금액이 자연스럽게 낮아집니다.
저는 하락장을 나쁘게만 보지는 않습니다. 경쟁자가 줄고, 좋은 물건을 차분히 볼 시간이 생기니까요. 다만 욕심을 줄인 사람에게만 기회가 됩니다. 금리가 높을 때는 싸게 사는 것보다 오래 버티는 쪽이 먼저입니다. 현장에서 오래 살아남은 사람들은 대단한 비법보다, 위험한 물건 앞에서 발을 빼는 습관이 더 강했습니다.
