대전 갈마동 빌라 경매, 1회 유찰 6.2억

한줄 요약

갈마동 빌라, 감정가 31% 할인된 6.2억으로 첫 유찰 후 매물로 나왔습니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 신갈마로240번길 50-9 (갈마동,진달래빌라)

대전 서구 갈마동에 위치한 진달래빌라는 면적 188.8㎡(57.1평)으로 넉넉한 공간을 제공합니다. 위치적으로는 신갈마로240번길에 자리 잡고 있으며, 주변에는 다양한 편의시설과 교육 시설들이 있어 생활환경이 좋습니다. 교통편으로는 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 8억 9,425만원으로 책정되었으나, 첫 유찰 이후 최저입찰가는 6억 2,597만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 31% 저렴한 가격입니다. 대전 갈마동 인근 빌라 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 가격대라고 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 6억 5,727만원 전후로 보이며, 이는 인근 시세 대비 약 27% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 25일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하다는 점에서 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 주의해야 할 부분입니다. 제시외 건물에 대한 소유권 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰로 가격 메리트는 충분하지만, 제시외 건물 포함과 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만, 대전 서구 지역은 발전 가능성이 높아 수익률 측면에서는 긍정적입니다. 예상 수익률을 고려하면 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률도 기대 가능합니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 감정가의 75~80% 선인 6억 5천만원 대를 권장 입찰가로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 3,023만원이 예상되며, 총 투자금은 약 6억 8천만원 정도로 잡아야 할 것입니다. 다만, 임차인 문제 해결과 제시외 건물에 대한 명도 작업을 염두에 두고 접근해야 할 것입니다.