대전아파트경매 입찰장까지 따라가봤더니 가격보다 무서운 게 따로 있었습니다

얼마 전 대전지방법원 입찰장에 갔는데, 초보 투자자로 보이는 분이 계속 감정가만 보고 있더군요. 옆에서 서류를 넘겨보는 손이 꽤 급했습니다. 대전아파트경매는 서울처럼 뉴스가 크게 나지는 않지만, 막상 법정 안에 들어가면 분위기가 만만치 않습니다. 2회 유찰된 물건이라고 다 싼 것도 아니고, 둔산동이라는 이름만 보고 들어갔다가 잔금 때 식은땀 흘리는 경우도 봤습니다.

저는 경매를 10년 넘게 하면서 대전 물건도 꽤 많이 봤습니다. 서구, 유성구처럼 선호도가 높은 곳은 낙찰가가 생각보다 높고, 동구나 중구 구축은 가격은 낮아 보여도 수리비와 명도 기간이 발목을 잡는 일이 많았습니다. 그래서 초보에게 늘 말합니다. 입찰가는 마지막에 쓰는 숫자입니다. 그 전에 권리, 점유, 시세, 대출, 비용을 먼저 견뎌야 합니다.

감정가 3억짜리가 진짜 3억은 아닙니다

몇 년 전 대전 서구의 전용 59㎡ 구축 아파트를 본 적이 있습니다. 감정가는 3억 2,000만 원대였고 한 번 유찰돼 최저가는 2억 2,000만 원대로 내려와 있었습니다. 초보 눈에는 싸 보입니다. 그런데 같은 동 같은 면적 실거래를 국토교통부 실거래가 공개 자료로 보니 최근 거래가 2억 8,000만 원 안팎에서 멈춰 있었습니다. 호가는 3억을 넘었지만 실제 찍힌 가격은 달랐습니다.

여기에 수리비를 넣어야 합니다. 싱크대, 도배, 장판, 욕실 일부, 보일러까지 손대면 1,000만 원은 금방 넘어갑니다. 취득세, 법무비, 명도비, 잔금대출 이자, 관리비 공용부분 부담까지 넣으면 1,500만 원이 추가로 붙는 구조였습니다. 결국 낙찰가를 2억 7,500만 원에 쓰면 싸게 산 게 아니라 거의 정상가 매수에 가까웠습니다.

대전아파트경매에서 감정가는 출발점일 뿐입니다. 감정 시점이 몇 달 전이면 시장 분위기가 이미 바뀌었을 수 있습니다. 특히 대전은 단지별 차이가 큽니다. 같은 구 안에서도 역세권, 학군, 구축 대단지, 신축 택지지구의 움직임이 따로 갑니다. 저는 최소 6개월 실거래, 현재 매물 호가, 전세가, 급매 소진 속도를 같이 봅니다.

권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다

초보가 가장 자주 하는 실수가 등기사항증명서만 보고 끝내는 겁니다. 말소기준권리 뒤에 붙은 근저당, 가압류는 대부분 매각으로 없어지니 마음이 놓이죠. 그런데 주택 경매에서 진짜 불편한 문제는 등기부에 안 보이는 임차인입니다. 전입, 확정일자, 배당요구종기, 실제 점유가 서로 맞아야 합니다.

법원경매정보에 올라온 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같이 봐야 합니다. 매각물건명세서에 인수되는 권리나 임차보증금 인수 가능성이 적혀 있으면 그 문장 하나가 수천만 원짜리입니다. 현황조사서에 폐문부재라고 적혀 있으면 저는 바로 현장에 갑니다. 우편함, 계량기, 관리사무소 이야기, 이웃 반응까지 봅니다. 서류에 비어 있다고 해서 집이 비어 있는 것은 아닙니다.

제가 초보라면 이런 문구에서 멈춥니다

• 대항력 있는 임차인 가능성이 있는데 배당요구 여부가 애매한 물건
• 매각물건명세서에 인수 여지나 별도 확인 필요 문구가 있는 물건
• 전입세대 확인과 현황조사 내용이 서로 어긋나는 물건
• 미납관리비 규모가 크고 공용부분 금액이 확인되지 않는 물건
• 소유자 점유인데 연락이 끊기고 폐문부재가 반복된 물건

권리분석은 겁주려고 하는 절차가 아닙니다. 내가 얼마까지 써도 되는지 숫자를 줄여주는 과정입니다. 애매하면 수익률을 높여야 하는 게 아니라 입찰가를 낮추거나 빠져야 합니다. 경매에서 안 들어간 물건은 손실이 아닙니다. 잘못 들어간 물건만 손실입니다.

대전은 동네 이름보다 단지의 거래 체력이 중요합니다

대전이라고 다 같은 시장이 아닙니다. 유성구 도안, 노은, 관평 쪽과 서구 둔산, 탄방, 관저 쪽은 실수요층이 다르고 전세 수요도 다르게 움직입니다. 동구, 중구의 구축 대단지는 가격 진입 장벽은 낮지만 엘리베이터, 주차, 배관, 난방 방식, 학군 선호도에서 감가가 붙을 수 있습니다. 대덕구 일부 단지는 직장 수요가 붙는 대신 거래량이 얇은 곳도 있습니다.

저는 대전아파트경매 물건을 볼 때 같은 구 평균을 잘 믿지 않습니다. 같은 단지 같은 면적, 가능하면 같은 라인과 비슷한 층을 봅니다. 1층, 탑층, 사이드, 향, 동 간격에 따라 매도 기간이 달라집니다. 경매는 싸게 사는 게임 같지만, 나중에 팔리거나 전세가 맞아야 끝나는 게임입니다.

예전에 유성구의 한 84㎡ 물건은 입지는 좋아 보였는데, 같은 단지에 급매가 두 개나 쌓여 있었습니다. 입찰 당일 경쟁자는 많았지만 저는 숫자를 낮췄습니다. 결국 다른 사람이 제 예상보다 2,300만 원 높게 가져갔고, 잔금 후 인테리어까지 하면 주변 급매보다 메리트가 거의 없었습니다. 낙찰받은 순간 박수받는 일이 수익을 보장하지 않습니다.

입찰 전날 숫자를 다시 깎아야 합니다

입찰 전날에는 처음 계산한 금액을 그대로 믿으면 안 됩니다. 대출 가능액, 방 공제 여부, 금리, 잔금 기한, 명도 예상 기간을 다시 넣어야 합니다. 경락잔금대출은 상담 때 들은 말과 실행 때 조건이 달라질 수 있습니다. 특히 소득, 기존 대출, 규제, 물건 상태에 따라 한도가 흔들립니다. 저는 입찰 전 금융사 두 곳 이상에 같은 사건번호로 확인합니다.

비용도 넉넉히 잡아야 합니다. 취득세와 법무비만 보는 분이 많은데, 실제로는 이사 협의금, 강제집행 예납금 가능성, 보관비, 열쇠 교체, 청소, 누수 점검, 장기수선충당금, 미납관리비 일부가 따라옵니다. 3억 이하 아파트라도 비용을 300만 원만 잡으면 거의 틀립니다. 저는 소형 구축도 최소 800만 원에서 1,500만 원까지 열어두고 계산합니다.

• 최근 실거래가에서 보수적으로 3~5%를 뺀다
• 수리비는 현장 상태가 안 보이면 넉넉히 잡는다
• 명도 기간 2~3개월 이자를 비용으로 넣는다
• 전세를 놓을 계획이면 전세 하락분까지 반영한다
• 입찰가를 쓰기 전 수익이 아니라 손실 가능액부터 본다

대전아파트경매는 잘 고르면 분명 기회가 있습니다. 다만 초보가 처음부터 특수물건, 선순위 임차인, 복잡한 지분, 유치권 주장 물건으로 들어갈 이유는 없습니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 쉬운 물건을 우습게 보지 않습니다. 권리가 깨끗하고, 점유가 단순하고, 실거래가가 받쳐주고, 대출이 확인되는 물건. 그런 물건에서 작은 차익을 남기는 경험이 쌓이면 다음 물건을 보는 눈이 생깁니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 직전에 한 번 더 멈춥니다. 돈 버는 손보다 멈추는 손이 오래 갑니다.