아파트경매 처음 들어갔다가 보증금부터 식은땀 난 이야기

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 30대 초반으로 보이는 분이 입찰표를 들고 한참을 서 있더군요. 표정이 딱 보였습니다. ‘이 가격이면 싸다’는 생각과 ‘혹시 내가 놓친 게 있나’ 하는 불안이 같이 있는 얼굴이었죠. 사실 아파트경매는 겉으로 보면 제일 쉬워 보입니다. 빌라보다 시세가 잘 보이고, 토지보다 권리도 단순해 보이고, 상가보다 임차인 문제도 덜 복잡해 보이니까요. 그런데 제가 10년 넘게 현장에서 본 초보 손실은 의외로 아파트에서 많이 나왔습니다.

싸 보이는 아파트가 꼭 싼 건 아닙니다

초보가 가장 많이 보는 숫자는 감정가입니다. 감정가 5억짜리가 1회 유찰돼서 4억, 2회 유찰돼서 3억2천만 원이면 갑자기 싸 보이죠. 그런데 경매에서 감정가는 기준일이 과거입니다. 감정평가 시점 이후에 시세가 떨어졌거나, 같은 단지 급매가 이미 낮게 쌓여 있으면 유찰 가격이 전혀 싼 게 아닐 수 있습니다.

예전에 수도권 구축 아파트 하나를 봤습니다. 감정가가 6억1천만 원, 최저가가 4억2천만 원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 넘게 빠진 물건이었죠. 그런데 같은 동, 비슷한 층 급매가 4억4천만 원에 나와 있었습니다. 중개업소 세 군데를 돌았더니 실제 거래 가능 가격은 4억3천만 원 정도라는 말이 나왔고요. 여기에 취득세, 법무비, 이자, 체납관리비, 수리비를 넣으면 4억2천만 원 낙찰도 남는 장사가 아니었습니다.

권리분석은 말소기준권리만 보고 끝내면 안 됩니다

아파트경매에서 말소기준권리 앞뒤를 보는 건 기본입니다. 근저당, 압류, 가압류가 언제 설정됐는지 보고 그 뒤 권리는 대부분 소멸되는지 확인하죠. 그런데 현장에서 돈을 잃게 만드는 건 늘 ‘대부분’이라는 말 바깥에 있는 것들입니다.

특히 선순위 임차인, 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부는 입찰 전에 끝까지 확인해야 합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르고, 점유도 유지하고 있는데 배당요구를 안 했다면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다. 이건 수익률 문제가 아니라 원금이 흔들리는 문제입니다.

• 등기부등본의 말소기준권리 날짜
• 매각물건명세서의 점유자와 임대차 내용
• 현황조사서의 실제 거주 여부
• 전입세대열람으로 확인되는 전입 관계
• 관리사무소를 통한 체납관리비 규모

저는 아파트라도 이 다섯 가지는 입찰 전날 다시 봅니다. 전날 보는 이유가 있습니다. 경매 물건은 입찰 직전에 변경, 취하, 정정이 생길 수 있습니다. 예전에 명세서가 정정되면서 임차인 내용이 바뀐 물건을 본 적도 있습니다. 하루 차이로 입찰 판단이 달라지는 겁니다.

명도는 숫자보다 사람이 어렵습니다

아파트경매를 처음 하는 분들이 가장 가볍게 보는 게 명도입니다. “아파트니까 그냥 이사비 조금 주면 나가겠지”라고 생각합니다. 맞는 경우도 있습니다. 하지만 항상 그렇지는 않습니다.

점유자가 채무자인지, 임차인인지, 가족인지, 실제 거주자인지에 따라 협상 분위기가 완전히 달라집니다. 채무자가 오래 살던 집이면 감정이 많이 실려 있습니다. 임차인이 보증금을 못 돌려받는 상황이면 낙찰자에게 화살이 오기도 합니다. 법적으로는 낙찰자가 맞는 말을 해도, 현장에서는 문 하나 여는 데 몇 주가 걸립니다.

제가 겪은 물건 중 하나는 낙찰가 기준으로는 2천만 원 정도 남을 계산이었습니다. 그런데 점유자가 이사를 계속 미뤘고, 강제집행 준비까지 가면서 대출이자와 관리비, 추가 협의금이 붙었습니다. 결국 남은 돈은 600만 원 남짓이었죠. 장부상 수익과 통장에 남는 돈은 다릅니다.

대출은 낙찰받고 알아보면 늦습니다

경락잔금대출은 일반 주택담보대출과 결이 다릅니다. 물건 상태, 낙찰가율, 본인 소득, 규제지역 여부, 선순위 인수 조건, 금융기관 내부 기준에 따라 한도가 달라집니다. 입찰 전에는 “대충 70% 나오겠지”라고 생각했다가, 막상 낙찰 후 55%만 가능하다는 답을 들으면 그때부터 머리가 복잡해집니다.

입찰보증금은 보통 최저매각가격의 10%입니다. 재매각 물건은 더 높을 수도 있습니다. 잔금을 못 치르면 보증금을 잃을 수 있으니 대출 가능액은 입찰 전에 최소 두 군데 이상 확인하는 게 좋습니다. 저는 보수적으로 계산합니다. 예상 한도가 3억이면 2억7천만 원 기준으로 입찰가를 잡습니다. 경매는 낙찰받는 게임이 아니라 잔금 치르고 내 소유로 가져오는 게임입니다.

입찰가는 수익보다 손실 기준으로 잡아야 합니다

초보 때는 “얼마 벌 수 있나”부터 계산합니다. 그런데 오래 하다 보면 “얼마까지 틀려도 버틸 수 있나”를 먼저 봅니다. 시세를 5억으로 봤다면 정말 5억에 팔릴지, 4억8천만 원 급매로 던져도 손실이 없는지 봐야 합니다. 전세를 놓을 생각이면 전세가가 실제로 체결되는 금액인지, 주변에 입주 물량이 쌓여 있지는 않은지도 같이 봐야 하고요.

간단히 계산해보면 이렇습니다. 예상 매도가는 5억, 낙찰가는 4억3천만 원이라고 칩시다. 겉으로는 7천만 원 차이입니다. 그런데 취득세와 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료, 대출이자, 보유 기간 관리비를 더하면 2천만 원 이상 빠지는 경우가 흔합니다. 양도세까지 고려하면 손에 남는 금액은 더 줄어듭니다. 그래서 저는 처음부터 최소 15% 이상 안전마진이 안 보이면 초보에게는 권하지 않습니다.

아파트경매는 분명 좋은 투자 방식입니다. 시세 비교가 비교적 쉽고, 환금성도 빌라나 토지보다 나은 편입니다. 다만 쉽다는 말과 안전하다는 말은 다릅니다. 처음 한두 건은 돈을 크게 버는 것보다 실수를 작게 하는 데 초점을 맞추는 게 낫습니다. 입찰장에서는 남들이 써낸 가격이 내 기준을 흔듭니다. 그때 버티게 해주는 건 감이 아니라, 전날 밤까지 숫자로 확인한 내 입찰가입니다.