재개발절차 따라가며 경매 물건 봤더니, 싸 보이는 집이 더 무서웠습니다

얼마 전 법원 입찰장에서 재개발 구역 안 다세대 하나를 놓고 한 초보 투자자와 얘기한 적이 있습니다. 감정가는 2억 8천만 원대, 한 번 유찰돼서 최저가는 2억 초반. 주변 신축 아파트 시세만 보면 눈이 번쩍 뜨이는 물건이었죠. 그런데 등기부와 매각물건명세서만 보고 끝낼 물건이 아니었습니다. 재개발절차가 어디까지 갔는지에 따라 이 물건은 기회가 될 수도 있고, 몇 년 동안 돈이 묶이는 돌덩이가 될 수도 있었거든요.

입찰장에서는 가격보다 단계가 먼저입니다

초보 때는 저도 그랬습니다. 감정가 대비 몇 퍼센트 떨어졌는지, 주변 아파트가 얼마인지, 나중에 입주권이 나오는지만 봤습니다. 근데 경매에서 재개발 물건은 순서가 반대입니다. 먼저 봐야 할 건 재개발절차의 현재 위치입니다.

구역 지정도 안 된 동네와 관리처분계획인가까지 난 구역은 전혀 다른 물건입니다. 둘 다 사람들이 재개발이라고 부르지만, 앞쪽은 기대감에 가깝고 뒤쪽은 숫자가 많이 드러난 사업입니다. 경매 입찰가도 이 차이를 반영해야 합니다. 구역 지정 전 물건을 관리처분 직전 물건처럼 계산하면, 수익률은 종이에만 남습니다.

재개발절차는 이런 흐름으로 갑니다

재개발은 말로만 들으면 복잡하지만, 큰 줄기는 의외로 단순합니다. 물론 지역 조례, 공공지원 여부, 신속통합기획 같은 방식에 따라 중간 과정은 달라질 수 있습니다. 그래도 현장에서 보는 뼈대는 대체로 이 순서입니다.

• 도시·주거환경정비 기본계획과 정비계획 검토
• 정비구역 지정 및 고시
• 조합설립추진위원회 승인
• 조합설립인가
• 시공자 선정
• 사업시행계획인가
• 분양공고와 분양신청
• 관리처분계획 수립 및 인가
• 이주, 철거, 착공
• 준공, 이전고시, 청산

이 순서에서 투자자가 특히 조심해야 할 지점은 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가입니다. 이 세 단어가 나오면 분위기가 달라집니다. 조합설립인가는 주민 동의가 법정 기준을 넘었다는 뜻이고, 사업시행계획인가는 건축계획과 사업비 윤곽이 잡혔다는 뜻입니다. 관리처분계획인가는 종전 자산 평가, 권리가액, 분담금, 새로 받을 집의 배분 문제가 본격적으로 숫자로 드러나는 단계입니다.

조합설립인가 전후, 돈이 묶이는 시간이 다릅니다

도시정비법상 재개발 조합을 설립하려면 보통 토지등소유자 4분의 3 이상, 토지면적 기준 2분의 1 이상 동의가 필요합니다. 이 숫자가 생각보다 큽니다. 동네에 반대파가 많거나, 상가 소유자와 주택 소유자 이해관계가 갈리거나, 종교시설·공유지분·무허가 건물이 얽히면 몇 년이 금방 지나갑니다.

제가 예전에 본 물건 중에 추진위 단계에서 낙찰받으면 크게 먹는다고 소문난 빌라가 있었습니다. 낙찰자는 1억 6천만 원대에 가져갔고, 주변에서는 싸게 샀다고 했습니다. 그런데 조합설립인가까지 5년 가까이 걸렸습니다. 보유세, 대출이자, 수리비, 공실 기간까지 더하니 싸게 산 맛이 거의 사라졌습니다. 재개발절차 초반 물건은 매입가보다 버틸 체력이 더 중요합니다.

사업시행계획인가 단계에서는 그림이 숫자로 바뀝니다

사업시행계획인가가 나오면 용적률, 세대수, 정비기반시설, 임대주택, 이주대책 같은 내용이 구체화됩니다. 이때부터는 막연한 기대보다 계산이 앞서야 합니다. 총사업비가 늘었는지, 공사비 단가가 현실적인지, 일반분양 물량이 충분한지 봐야 합니다.

특히 요즘처럼 공사비가 민감한 시기에는 조합원 분담금이 처음 홍보자료보다 크게 튀는 경우가 있습니다. 1억이면 될 것 같던 분담금이 1억 8천, 2억으로 바뀌면 경매에서 싸게 산 장점이 줄어듭니다. 낙찰가에 취득세, 명도비, 이자, 보유기간 비용, 예상 분담금을 모두 얹고도 주변 신축 대비 여유가 남아야 합니다.

관리처분계획인가 이후에도 끝난 게임은 아닙니다

관리처분계획인가가 났다고 해서 무조건 안전한 건 아닙니다. 오히려 이 단계부터는 돈을 넣어야 할 시점이 가까워집니다. 이주비 대출, 추가분담금, 명도 일정, 철거 지연, 소송 여부가 현실 문제로 다가옵니다.

경매 물건이면 더 복잡합니다. 낙찰자가 조합원 지위를 승계할 수 있는지, 분양신청을 이미 했는지, 현금청산 대상은 아닌지 따져야 합니다. 권리산정기준일 이후 쪼개진 지분이나 다세대 전환 물건은 특히 조심해야 합니다. 겉으로는 재개발 구역 안 주택인데, 실제로는 새 아파트 받을 권리가 없거나 제한될 수 있습니다.

경매로 들어갈 때 내가 보는 체크리스트

저는 재개발 물건을 볼 때 등기부보다 고시문과 조합 자료를 더 오래 봅니다. 등기부는 현재 권리를 보여주지만, 재개발 자료는 앞으로 돈이 어떻게 움직일지 보여줍니다. 입찰 전에 최소한 이 정도는 확인합니다.

• 정비구역 지정 고시일과 권리산정기준일이 언제인지
• 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 중 어느 단계인지
• 매각 대상이 단독 소유인지, 공유지분인지, 토지만인지, 건물 포함인지
• 분양신청을 했는지, 하지 않았다면 현금청산 가능성은 없는지
• 대항력 있는 임차인, 유치권 주장, 점유자 문제는 없는지
• 예상 권리가액과 추가분담금을 보수적으로 넣어도 수지가 맞는지
• 경락잔금대출 한도를 재개발 기대감이 아니라 현재 담보가치 기준으로 봤는지

여기서 하나라도 애매하면 저는 입찰가를 낮춥니다. 애매한 물건을 실력으로 해결하겠다는 말은 듣기엔 멋있지만, 현장에서는 대개 돈과 시간으로 해결하게 됩니다. 초보라면 더더욱 그렇습니다.

초보가 특히 멀리해야 할 재개발 물건

싸다고 들어가면 안 되는 물건들이 있습니다. 권리산정기준일 이후 지분이 쪼개진 물건, 무허가 건물 여부가 불명확한 물건, 조합원 자격에 다툼이 있는 물건, 상가와 주택 권리가 섞인 물건, 점유자가 강하게 버티는 물건입니다. 이런 건 고수에게도 피곤합니다.

상가 물건도 조심해야 합니다. 주택처럼 단순히 입주권만 생각하면 안 됩니다. 영업손실보상, 종전자산 평가, 새 상가 배정 가능성, 임대수익 공백까지 같이 봐야 합니다. 상가는 숫자가 맞으면 좋지만, 틀리면 오래 아픕니다.

재개발절차는 빠르게 지나가는 계단이 아닙니다. 어느 단계에서는 주민 동의가 막히고, 어느 단계에서는 공사비가 튀고, 어느 단계에서는 이주가 늦어집니다. 제가 10년 넘게 입찰장에서 배운 건 단순합니다. 재개발 물건은 미래 가격을 사는 게 아니라, 그 미래까지 가는 시간을 견딜 수 있는지 사는 겁니다. 그래서 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에 고시일, 인가일, 조합 자료부터 다시 봅니다. 돈 되는 물건은 서류 속에서 조용히 티가 나고, 위험한 물건도 대개 서류 속에서 이미 신호를 보내고 있습니다.