법원부동산경매 입찰장에 10년 서보니 초보가 돈 잃는 지점은 따로 있었습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 제 앞줄에 앉은 분이 입찰표를 세 번이나 고쳐 쓰고 있었습니다. 손이 떨리더군요. 저도 처음 법원부동산경매에 들어갔을 때 딱 그랬습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리가 1억 6천만 원까지 떨어져 있으니 싸 보이고, 괜히 오늘 안 쓰면 남이 가져갈 것 같고, 머릿속에서는 이미 수익 계산이 끝나 있습니다. 그런데 현장은 숫자만 보고 들어간 사람에게 그렇게 친절하지 않습니다.
싸게 나온 물건보다 먼저 봐야 할 것
초보 때 가장 위험한 착각이 있습니다. 유찰이 많이 된 물건은 무조건 기회라고 생각하는 겁니다. 실제로는 반대인 경우가 더 많습니다. 3회 유찰, 4회 유찰된 물건은 시장이 몰라본 보석일 수도 있지만, 대개는 누군가 여러 번 들여다보고도 손을 뗀 이유가 있습니다.
제가 예전에 본 수도권 빌라 하나가 그랬습니다. 감정가가 2억 1천만 원, 최저가가 1억 3천만 원대까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 8천만 원 할인입니다. 그런데 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인 가능성이 보였고, 현황조사서에는 점유자가 보증금을 주장한다는 내용이 적혀 있었습니다. 그 한 줄을 무시하면 낙찰가가 싸도 실제 인수금액은 전혀 싸지 않습니다.
법원부동산경매에서 제일 먼저 볼 문서는 매각물건명세서입니다. 그다음 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 맞춰 봅니다. 법원경매정보에서 기본 자료를 확인할 수 있지만, 그 자료가 투자 판단을 대신해 주지는 않습니다. 문서끼리 말이 다르면 그 차이를 메모해야 합니다. 주소, 면적, 점유자, 임대차 내용, 특수조건 같은 작은 차이가 돈으로 바뀝니다.
입찰가보다 무서운 건 빠뜨린 비용입니다
경매 초보가 수익 계산을 할 때 낙찰가와 시세만 놓고 봅니다. 예를 들어 시세 3억 원짜리를 2억 4천만 원에 받으면 6천만 원 남는다고 생각합니다. 솔직히 저도 초반에는 그렇게 계산했습니다. 그런데 실제 장부를 펼치면 숫자가 훨씬 지저분해집니다.
- 취득세와 등기 비용
- 법무사 비용
- 명도 합의금 또는 소송 비용
- 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성
- 수리비와 공실 기간
- 중개수수료와 보유세
- 대출이자와 중도상환 비용
2억 4천만 원에 낙찰받은 아파트가 있다고 치겠습니다. 취득 부대비용만 몇백만 원이 들어가고, 도배 장판이 아니라 욕실과 샷시까지 손보면 1천만 원은 금방 넘어갑니다. 점유자가 바로 나가지 않으면 이자는 계속 나갑니다. 매도까지 6개월 걸리면 생각보다 남는 게 얇아집니다. 그래서 저는 입찰 전에 항상 보수적으로 계산합니다. 예상 수익 3천만 원짜리 물건이면 실제로는 1천만 원 남는다고 보고, 그 정도로도 버틸 수 있는지 봅니다.
권리분석은 말소기준권리만 외워서는 부족합니다
말소기준권리라는 단어를 알면 권리분석을 다 한 것처럼 느끼는 분들이 있습니다. 현장에서 보면 그게 제일 위험합니다. 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수 가능성이 있고, 뒤에 있는 권리는 대체로 소멸한다고 배웁니다. 맞는 말입니다. 그런데 실제 물건은 교과서처럼 깔끔하게 나오지 않습니다.
임차인 한 명 때문에 판이 달라집니다
전입일, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 여부를 같이 봐야 합니다. 주민센터에서 확인할 수 있는 전입세대 열람, 현장 방문, 우편함 이름, 관리사무소 확인까지 맞물려야 그림이 나옵니다. 문서에는 임차인이 없다고 되어 있어도 현장에 가보면 사람이 사는 경우가 있고, 반대로 점유자가 있어 보여도 이미 이사 준비 중인 경우도 있습니다.
상가나 다가구는 더 조심해야 합니다. 방 하나씩 임차인이 여러 명이면 보증금 구조가 복잡해집니다. 최우선변제, 배당 순위, 실제 점유 관계가 섞이면 단순 계산으로 안 끝납니다. 이런 물건은 초보가 싸다고 들어가기보다, 최소한 한 번은 전문가 검토를 받아야 합니다. 수익을 조금 덜 먹더라도 모르는 리스크를 안고 들어가는 것보다 낫습니다.
현장조사는 귀찮은 일이 아니라 보험입니다
저는 마음에 드는 물건이 있으면 낮에 한 번, 밤에 한 번 갑니다. 낮에는 건물 상태와 주변 상권을 보고, 밤에는 주차와 소음, 실제 거주 분위기를 봅니다. 지도에서 역세권으로 보이는 빌라도 실제로 걸어보면 언덕이 심하거나, 밤길이 어둡거나, 버스 배차가 길 수 있습니다.
감정평가서 사진은 촬영 시점이 오래됐을 수 있습니다. 그 사이 누수가 생겼을 수도 있고, 옆 건물 공사가 시작됐을 수도 있고, 상권이 죽었을 수도 있습니다. 특히 빌라 경매에서는 외벽 균열, 지하주차장 누수, 옥상 방수 상태를 봅니다. 내부를 못 보면 외부라도 최대한 봐야 합니다. 관리비 체납 여부도 관리사무소에 조심스럽게 확인합니다. 개인정보 때문에 다 알려주지는 않지만, 분위기만 봐도 감이 올 때가 있습니다.
시세조사는 호가만 보면 안 됩니다. 매물 광고의 3억은 주인이 받고 싶은 가격이지, 실제 거래 가격이 아닙니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료, 주변 중개업소 2곳 이상, 같은 단지나 같은 블록의 최근 거래를 같이 봐야 합니다. 저는 매도 예상가를 잡을 때 가장 낮은 거래 사례에 가깝게 둡니다. 그래야 입찰장에서 손이 덜 흔들립니다.
초보라면 이런 물건은 잠깐 멈추는 게 낫습니다
법원부동산경매를 오래 하다 보니, 돈 버는 물건보다 피해야 할 물건을 빨리 알아보는 게 더 중요하다는 생각이 듭니다. 초보라면 유치권 신고가 붙은 물건, 법정지상권 가능성이 있는 토지, 선순위 임차인이 애매한 다가구, 공유지분, 도로 없는 맹지, 농지취득자격증명이 필요한 농지 같은 물건은 서두르지 않는 편이 좋습니다.
이런 물건은 고수도 틀립니다. 다만 고수는 틀렸을 때 손실 폭을 계산하고 들어갑니다. 초보는 싸다는 이유로 들어갔다가 잔금, 명도, 대출, 매도에서 한꺼번에 막힙니다. 경락잔금대출도 사전에 은행이나 대출상담사를 통해 가능 금액을 확인해야 합니다. 낙찰받고 나서 대출이 생각보다 적게 나오면 입찰보증금이 걸려 있습니다. 그 보증금은 보통 장난으로 잃어도 되는 돈이 아닙니다.
제가 입찰 전 쓰는 문장이 있습니다. 이 물건을 못 받아도 괜찮다. 이상하게 들리지만, 그 마음이 있어야 입찰가를 지킬 수 있습니다. 법원 입찰장은 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다. 누가 많이 왔는지, 옆 사람이 얼마를 썼을지 상상하다 보면 처음 계산한 금액보다 500만 원, 1천만 원을 더 씁니다. 낙찰 순간은 짜릿하지만, 높은 가격으로 받은 물건은 잔금 납부일부터 현실이 됩니다.
법원부동산경매는 분명 기회가 있는 시장입니다. 다만 그 기회는 감정가보다 싸게 사는 데서만 나오지 않습니다. 문서 한 줄을 더 읽고, 현장을 한 번 더 걷고, 비용을 한 번 더 낮춰 계산하는 사람에게 조금씩 열립니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 자료를 다시 봅니다. 10년을 해도 겁이 완전히 없어지지는 않습니다. 오히려 그 겁이 남아 있어야 오래 버팁니다.
