부동산학과 나온 후배와 경매장을 같이 뛰어봤더니 보인 진짜 차이
얼마 전 법원 입찰장에서 부동산학과 4학년 후배와 하루를 같이 보냈습니다. 전공 수업에서 민법, 공법, 감정평가론까지 꽤 들었다고 하더군요. 그런데 막상 매각물건명세서 앞에 앉으니 표정이 달라졌습니다. 책에서 보던 부동산과 입찰장 바닥의 부동산은 생각보다 온도가 다릅니다.
부동산학과를 나오면 경매를 잘하느냐고 묻는 분들이 많습니다. 솔직히 말하면 반은 맞고 반은 아닙니다. 전공 지식은 분명히 도움이 됩니다. 다만 그 지식만 믿고 첫 입찰에 들어가면, 입찰보증금 10%가 수업료가 될 수 있습니다. 경매는 점수 맞히는 시험이 아니라 돈이 빠져나가는 현장입니다.
부동산학과에서 배운 지식은 분명히 무기가 됩니다
부동산학과에서 배우는 과목 중 경매에 바로 연결되는 것들이 있습니다. 민법, 물권법, 부동산공법, 부동산세법, 감정평가, 부동산금융 같은 과목입니다. 특히 권리분석을 할 때 민법과 등기 개념이 잡혀 있는 사람은 확실히 출발선이 다릅니다.
예를 들어 근저당권, 전세권, 가압류, 임차권등기명령 같은 단어를 처음 보는 사람은 등기부등본 한 장 읽는 데도 진이 빠집니다. 반면 전공에서 물권의 우선순위, 대항력, 우선변제권을 배운 사람은 적어도 구조는 빨리 잡습니다. 저도 처음 경매를 시작했을 때는 등기부를 30분 보고도 뭘 봤는지 몰랐는데, 기본기가 있는 사람은 그 시간을 꽤 줄일 수 있습니다.
다만 여기서 착각하면 안 됩니다. 수업에서 배운 권리관계는 대부분 깔끔합니다. 현실의 물건은 안 깔끔합니다. 임차인이 전입은 빠른데 확정일자가 늦고, 배당요구는 했는데 보증금 전액이 안 빠질 수 있고, 현황조사서와 실제 점유자가 다를 때도 있습니다. 이 작은 차이 하나가 수백만 원, 많게는 수천만 원을 갈라놓습니다.
교실에서 안 배우는 건 결국 현장에서 맞닥뜨립니다
제가 후배에게 보여준 물건은 수도권 외곽의 구축 아파트였습니다. 감정가는 3억 2천만 원, 1회 유찰 후 최저가는 2억 2천4백만 원이었습니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 후배도 처음엔 “이 정도면 낙찰받아도 괜찮지 않나요”라고 했습니다.
그런데 현장에 가보니 이야기가 달라졌습니다. 같은 동, 같은 평형의 최근 실거래는 2억 7천만 원이었지만, 로열층과 저층 가격 차이가 컸습니다. 해당 물건은 2층이고, 앞 동과 간격이 좁아 일조가 약했습니다. 내부 수리비도 최소 1천5백만 원은 잡아야 했습니다. 여기에 취득세, 법무비, 이자, 관리비 체납 가능성, 명도 비용까지 더하면 단순히 최저가보다 낮게 받는다고 수익이 나는 구조가 아니었습니다.
부동산학과에서는 시장분석을 배우지만, 현장에서는 엘리베이터 냄새, 주차장 동선, 베란다 누수 흔적, 주변 중개사무소의 말투까지 봐야 합니다. 같은 84제곱미터라도 매수자가 좋아하는 동과 피하는 동이 나뉩니다. 지도와 통계만 보고 들어가면 이런 부분을 놓치기 쉽습니다.
초보가 부동산학과 지식만 믿고 다치는 지점
제가 본 초보 실수는 대체로 비슷합니다. 권리분석표는 그럴듯하게 만들었는데 비용 계산이 빠져 있습니다. 낙찰가와 매도가만 비교하고, 그 사이에 들어가는 돈을 너무 가볍게 봅니다. 경매 수익은 낙찰 순간에 생기는 게 아니라 잔금, 명도, 수리, 매도까지 버틴 뒤에 남는 겁니다.
- 최저가가 싸다는 이유만으로 입찰가를 높게 쓰는 경우
- 선순위 임차인의 배당 가능성을 대충 계산하는 경우
- 현장 방문 없이 로드뷰와 사진만 보고 판단하는 경우
- 경락잔금대출 한도를 낙찰 후에 알아보는 경우
- 양도세, 취득세, 보유기간 비용을 뒤늦게 계산하는 경우
특히 경락잔금대출은 초보가 자주 놓칩니다. 입찰 전에 은행 두세 곳에 물어보고, 본인 소득과 신용, 물건 종류에 따라 대출 가능 금액을 보수적으로 잡아야 합니다. 낙찰받고 나서 잔금이 막히면 정말 피가 마릅니다. 입찰보증금 2천만 원을 넣었다가 잔금 조달이 안 되어 포기하는 사례도 실제로 봤습니다.
부동산학과 전공자가 경매를 시작한다면 순서가 중요합니다
전공자라면 처음부터 큰 물건을 노릴 필요가 없습니다. 오히려 지식이 있는 사람일수록 복잡한 물건에 끌립니다. 유치권, 법정지상권, 지분경매, 선순위 임차인 있는 물건을 보면 분석 욕심이 생기거든요. 그런데 실전 경험이 적을 때는 그런 물건이 실력 향상 코스가 아니라 손실 코스가 될 수 있습니다.
처음 3개월은 낙찰보다 기록이 먼저입니다. 관심 지역을 2곳 정도 정하고, 매주 나온 물건을 20개씩 훑어보는 식이 좋습니다. 그중 3개만 골라 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같이 봅니다. 그리고 예상 낙찰가, 예상 수리비, 매도 가능가, 보유기간 비용을 표로 남깁니다.
그다음 실제 낙찰 결과와 비교해야 합니다. 내가 2억 1천만 원을 적정가로 봤는데 누군가는 2억 4천만 원에 받았다면, 그 사람이 무리한 건지 내가 시세를 낮게 본 건지 따져봐야 합니다. 이 과정을 50건만 해도 감이 달라집니다. 경매 고수라는 사람들도 결국 이런 반복을 오래 한 사람들입니다.
제가 후배에게 시킨 첫 과제
그날 후배에게 바로 입찰을 말리지 않았습니다. 대신 같은 아파트 단지의 최근 1년 거래 15건을 층, 향, 수리 상태별로 나눠보라고 했습니다. 그리고 주변 중개사무소 세 곳에 전화해서 실제 매수 문의가 있는 가격대를 물어보게 했습니다. 책에서 배운 감정평가론보다 이 전화 세 통이 더 따끔할 때가 많습니다.
중개사무소 한 곳은 “그 동은 잘 안 나간다”고 했고, 다른 곳은 “가격만 맞으면 거래는 된다”고 했습니다. 말이 다르죠. 그래서 한 군데 말만 믿으면 안 됩니다. 현장에서는 정보가 늘 섞여 들어옵니다. 투자자는 그 섞인 말 속에서 돈 되는 사실과 흘려야 할 말을 구분해야 합니다.
부동산학과는 출발점이고, 입찰장은 별도의 시험장입니다
부동산학과를 나온 사람은 경매를 배우기에 좋은 바탕을 갖고 있습니다. 용어가 낯설지 않고, 제도와 시장을 연결해서 생각할 수 있습니다. 이건 큰 장점입니다. 다만 전공장이 수익을 보장하지는 않습니다. 현장에서는 아는 것보다 확인한 것이 더 강합니다.
저는 초보에게 늘 이렇게 말합니다. 좋은 물건을 찾으려 하지 말고, 먼저 망하지 않을 물건을 고르는 눈을 만들라고요. 수익률 20%짜리 물건을 찾겠다며 뛰어다니기보다, 손실 날 물건을 거르는 기준을 세우는 게 먼저입니다. 부동산학과에서 배운 이론은 그 기준을 만드는 재료가 됩니다. 거기에 발품, 숫자 계산, 사람 상대하는 경험이 붙어야 진짜 투자 근육이 생깁니다.
부동산학과를 고민하는 학생이든, 이미 전공을 한 뒤 경매에 관심이 생긴 사람이든 조급할 필요는 없습니다. 입찰장에는 매주 물건이 나옵니다. 기회는 생각보다 자주 오고, 준비 안 된 사람에게 온 기회는 가끔 벌금처럼 변합니다. 저는 아직도 입찰 전날이면 계산기를 다시 두드립니다. 10년을 해도 돈 들어가는 일 앞에서는 겸손해지는 게 맞습니다.
