상가분양 상담석에 앉아봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 것들이 있었습니다
얼마 전 지인이 상가분양 계약서를 들고 찾아왔습니다. 분양사무실에서는 역세권, 독점 업종, 확정수익이라는 말을 계속 했다더군요. 그런데 제가 먼저 본 건 조감도도 아니고 수익률 표도 아니었습니다. 전용면적, 임대료 산정 근거, 잔금 시점, 대출 조건, 그리고 그 상가가 비었을 때 버틸 돈이 있는지였습니다.
상가분양은 싸게 사는 게임이 아닙니다
경매장에서 오래 있다 보면 분양받은 상가가 몇 년 뒤 경매로 나오는 장면을 자주 봅니다. 분양가 5억 원짜리가 감정가 3억 원대로 내려오고, 두 번 유찰돼 2억 원대까지 밀리는 경우도 있습니다. 소유자는 처음에 월세 300만 원을 기대했지만 실제 임대는 월 160만 원도 버거웠고, 공실 8개월에 관리비까지 밀려 버팁니다.
상가분양은 새 건물이라는 장점이 있습니다. 시설이 깔끔하고, 입점 초기에 상권이 잡히면 임차인을 구하기 쉬운 구간도 있습니다. 문제는 분양가에 미래 기대감이 이미 많이 들어가 있다는 겁니다. 아직 손님이 걷지도 않은 길인데, 손님이 몰릴 것이라는 가정으로 가격이 매겨집니다.
수익률 표는 월세보다 공실을 먼저 넣고 봐야 합니다
예를 들어 분양가 4억 원, 보증금 3천만 원, 월세 220만 원이라고 해보겠습니다. 겉으로는 연 2,640만 원이 들어오니 괜찮아 보입니다. 그런데 대출 1억 8천만 원을 연 5% 금리로 쓰면 이자만 연 900만 원입니다. 취득 관련 비용, 법무비, 임대 중개보수, 관리비 공백, 수선비, 세금까지 빼면 손에 남는 돈은 확 줄어듭니다.
더 무서운 건 공실입니다. 상가는 한 번 비면 1개월 안에 바로 채워지는 물건이 아닙니다. 업종이 애매하거나 전용률이 낮거나 주차가 불편하면 6개월, 1년도 비어 있습니다. 그 기간에도 대출이자와 관리비는 꼬박꼬박 나갑니다. 저는 상가분양 수익률을 볼 때 최소 1년에 2개월 공실을 넣고 계산합니다. 초보라면 더 보수적으로 잡는 게 맞습니다.
확정수익이라는 말은 계약서에서만 믿습니다
상가분양 현장에서 가장 많이 흔들리는 말이 확정수익입니다. 월 얼마 보장, 몇 년 임대 보장, 대형 프랜차이즈 입점 예정 같은 문구가 붙으면 마음이 급해집니다. 근데 말로 들은 수익은 법정에서 힘이 약합니다. 광고 문구와 상담 멘트가 전부 내 권리가 되지는 않습니다.
- 임대수익을 누가 지급하는지 확인해야 합니다.
- 보장 기간이 몇 개월인지, 중도 해지 조건은 무엇인지 봐야 합니다.
- 임차인이 실제로 계약한 상태인지, 입점 예정인지 구분해야 합니다.
- 렌트프리 기간과 관리비 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 수익률 산정 기준이 분양가 기준인지 실투자금 기준인지 따져야 합니다.
분양신고 확인, 신탁 또는 보증 구조, 분양대금 납부 계좌도 같이 봐야 합니다. 일정 규모 건축물 분양은 신고와 보증 구조가 붙는 경우가 있는데, 초보자는 이걸 분양사무실 설명만 듣고 넘깁니다. 저는 지자체 확인 서류와 신탁사 계좌가 맞는지까지 봅니다. 돈은 말이 아니라 계좌와 서류로 움직입니다.
좋은 자리처럼 보여도 동선이 죽으면 끝입니다
상가분양 상담을 받다 보면 1층 코너, 대로변, 역세권이라는 말이 자주 나옵니다. 물론 중요합니다. 하지만 저는 현장에 가면 사람이 실제로 어디로 걷는지부터 봅니다. 횡단보도에서 끊기는지, 버스정류장과 지하철 출입구 사이에 있는지, 주차장에서 올라온 사람이 어느 문으로 빠지는지 봅니다.
단지 내 상가라면 배후세대 숫자만 믿으면 안 됩니다. 1,000세대라도 소비가 밖으로 빠지는 구조면 생각보다 약합니다. 반대로 500세대라도 초등학교, 학원, 병원, 약국 동선이 맞으면 안정적인 업종이 들어옵니다. 상가는 지도에서 좋아 보이는 자리와 실제 지갑이 열리는 자리가 다를 때가 많습니다.
초보가 특히 조심할 상가분양 유형
- 지하층인데 유동인구를 과하게 강조하는 물건
- 전용률이 낮아 실제 쓰는 면적이 생각보다 작은 물건
- 업종 제한이 빡빡해 임차인 선택지가 좁은 물건
- 주차가 불편한 병원, 학원, 음식점 기대 물건
- 주변 공실 상가가 많은데 내 물건만 예외라고 설명하는 물건
계약 전에는 낙관보다 나쁜 시나리오가 필요합니다
저는 상가분양을 검토할 때 좋은 시나리오를 먼저 보지 않습니다. 월세가 20% 낮게 들어오면 버틸 수 있는지, 6개월 공실이면 생활비가 흔들리는지, 금리가 1%포인트 오르면 현금흐름이 어떻게 되는지부터 계산합니다. 이 계산에서 버티면 그다음에 입지와 업종을 봅니다.
분양가 4억 원짜리 상가를 계약하면서 계약금 4천만 원만 생각하면 위험합니다. 중도금 대출이 된다고 해도 잔금 때 임대가 안 맞으면 내 돈이 더 들어갑니다. 부가세 환급도 사업자 유형과 임대 방식에 따라 세무 확인이 필요합니다. 상가는 사는 순간보다 잔금 치르는 날, 첫 임차인을 맞추는 날, 첫 공실을 견디는 날이 더 중요합니다.
제가 상가분양 자체를 나쁘게 보지는 않습니다. 다만 초보가 처음부터 화려한 조감도와 높은 수익률에 기대어 들어가는 건 위험합니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대개 욕심이 없어서 살아남은 게 아니라, 손실 나는 그림을 먼저 본 사람들입니다. 상가는 수익을 만드는 자산이기도 하지만, 계산이 틀리면 매달 돈을 먹는 자산이 됩니다. 그 차이를 계약 전에 알아차리는 게 진짜 실력입니다.
